1.合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系后建立的商品房買賣合同關(guān)系具有法律效力

【關(guān)鍵詞】清償債務(wù)；法律效力；審查

【裁判規(guī)則】借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。

在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

【適用法律】《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《中華人民共和國合同法》第52條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

【來源】指導(dǎo)案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，(2015)民一終字第180號，載《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2016〕449號）。

1.當(dāng)事人同時簽訂了商品房買賣和民間借貸合同，約定借款人未按期償還借款，在該合同成立并生效下應(yīng)認(rèn)定有效

【關(guān)鍵詞】商品房買賣；并存；禁止流押

【裁判規(guī)則】

1．雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

2．借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。

【適用法律】《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條

訂立抵押合同時抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

【來源】朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報》 2014年第12期（總第218期）。

2.商品房買賣合同中，既約定逾期交房和辦證違約責(zé)任，又約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房和辦證的，開發(fā)商應(yīng)按約定承擔(dān)多項違約責(zé)任

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同；逾期；違約責(zé)任

【裁判規(guī)則】

商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項違約之責(zé)。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第三十九條

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

《中華人民共和國合同法》第四十條

格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

【來源】周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，載《最高人民法院公報》 2016年第11期（總第241期）。

3. 公有住房出售人與買受人約定的禁止買受人實施有礙樓房安全的行為的條款，未限制買受人的正當(dāng)權(quán)利，因此是合法有效的

【關(guān)鍵詞】公有住房；所有權(quán)；限制；合法有效

【裁判規(guī)則】

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營管理者、維修者許可，不得對該建筑物的共用部位行使權(quán)利。

二、公有住房售出單位對公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買受人不得實施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。

【適用法律】《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

【來源】鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案，載《最高人民法院公報》 2006年第11期(總第121期)。

4.房屋買賣合同中，當(dāng)事人約定的合同目的不能實現(xiàn)，則可依據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定解除合同

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同；合同目的；解除合同

【裁判規(guī)則】

當(dāng)事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎(chǔ)并明確約定，則該特定主觀目的之客觀化，屬于《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項的規(guī)制范圍。如開發(fā)商交付的房屋與購房合同約定的方位布局相反，且無法調(diào)換，購房者可以合同目的不能實現(xiàn)解除合同。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第九十四條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

【來源】張儉華、徐海英訴啟東市取生置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2017年第9期（總第251期）

5.判定一房二賣合同履行情況，可從合同的締約真實性、合同效力、履行情況等方面入手

【關(guān)鍵詞】合同效力；締約真實性；合同義務(wù)履行

【裁判規(guī)則】

處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產(chǎn)的占有事實、預(yù)登記情況等方面加以評判。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第三十二條、第六十條

當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

【來源】遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2018年第12期（總第266期）

6.判決生效后，不動產(chǎn)爭議第三人又提起撤銷之訴，因本人原因未參加訴訟的，法院應(yīng)裁定不予受理

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；標(biāo)的物；第三人

【裁判規(guī)則】

一、案件爭議不動產(chǎn)的登記所有權(quán)人，同案件處理結(jié)果具有法律上的利害關(guān)系，可以作為案件第三人。

二、一方當(dāng)事人大股東在案件訴訟過程中受讓爭議標(biāo)的物，但未作為第三人參加訴訟，在案件判決生效后，又提起第三人撤銷之訴的，法院推定其知悉案件情況，非因不能歸責(zé)于本人的原因未參加訴訟的，符合常理和交易慣例。上述大股東所提第三人撤銷之訴不符合起訴條件，應(yīng)裁定不予受理。

【適用法律】《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條

對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。

對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。

前兩款規(guī)定的第三人，因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權(quán)益的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請求成立的，應(yīng)當(dāng)改變或者撤銷原判決、裁定、調(diào)解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。

【來源】黃光娜與?？跅澚簩崢I(yè)有限公司、廣東省陽江市建安集團有限公司海南分公司商品房銷售合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2016年第9期（總第239期）。

7.房屋存在質(zhì)量問題對購買人造成實際損失，且損失未明確約定的可依據(jù)房屋同期租金計算損失

【關(guān)鍵詞】質(zhì)量問題；實際損失；房屋同期租金

【裁判規(guī)則】

一、對于政府機關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實性、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實的根據(jù)。

二、因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當(dāng)事人對由此造成的實際損失如何計算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計算購房人的實際損失。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、一百一十三條

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

【來源】李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2016年第12期（總第242期）。

8.書面證據(jù)具有較高的證明力，確定了當(dāng)事人間的民事法律關(guān)系，因此在證據(jù)審核方面應(yīng)更為審慎

【關(guān)鍵詞】合同效力；書面證據(jù)；民事法律關(guān)系

【裁判規(guī)則】

一、合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力，并將其作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)。若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

二、在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場合，應(yīng)朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定，藉此傳達和樹立重諾守信的價值導(dǎo)向。

三、透過解釋確定爭議法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)秉持使?fàn)幾h法律關(guān)系項下之權(quán)利義務(wù)更加清楚，而不是更加模糊的基本價值取向。在沒有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實并終局地對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關(guān)系對當(dāng)事人真實意思的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第八條

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

《中華人民共和國合同法》第六十條第一款

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

【來源】洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報》 2016年第1期(總第231期)。

9.合同一方當(dāng)事人不能因案外人違約，在合同履行中行使不安抗辯權(quán)

【關(guān)鍵詞】合同相對性；案外人違約；不安抗辯權(quán)

【裁判規(guī)則】

根據(jù)合同的相對性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權(quán)的，人民法院不予支持。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第六十八條

應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；

（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

（三）喪失商業(yè)信譽；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

《中華人民共和國合同法》第六十九條

當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

【來源】俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2011年第8期(總第178期)。