01

下只角的故事里，虹口一直很特別。

一條黃浦江緩緩流淌，由西南往東北流，東北面是下游，也就是我們所說的下只角。

不像閘北和普陀，若全面的說整個(gè)虹口都是下只角，想必老虹口人心里多少有點(diǎn)不承認(rèn)的。

北外灘、魯迅公園、四川北路、山陰路，你最熟悉的這些歷史地標(biāo)，都是虹口人的驕傲。

據(jù)說，“舊上海的文人，住不起上只角，又看不起下只角，他們傾向于優(yōu)美高貴的居住環(huán)境，所以集中地居住在虹口區(qū)四川北路一帶，他們認(rèn)為，上只角是有錢人住的地方，下只角是窮人住的地方，那么既不算有錢，也不算窮人的上海人所住的地方，應(yīng)該叫做中只角?！?/span>

四川北路上，一座磚木結(jié)構(gòu)、紅磚紅瓦的三層樓房，是魯迅的故居。

與魯迅家僅隔一條馬路的，是瞿秋白的故居。

所以老虹口人都有曲陽情結(jié)，不是沒有道理。

但是一提到提籃橋，虹口人又都沉默了。

更不用說還有與彭浦新村和楊浦中原并列的涼城板塊，是上海最著名的三大人口聚集地。

說回提籃橋，當(dāng)年上海還是個(gè)漁村時(shí)，出海打漁就從這個(gè)地方出去，江南地方人叫“出?！睘椤跋潞！?，因此有了叫“下?！钡牡孛?，十六鋪那里是上游，就是“上海”。（摘自網(wǎng)絡(luò)）

↑ 提籃橋（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

后來，數(shù)以萬計(jì)的猶太難民也把這里視為他們的諾亞方舟。

↑ 長陽路62號(hào)至今存有一座外形別致的建筑，它是1927年由俄羅斯猶太人集資興建的摩西會(huì)堂舊址，現(xiàn)已被市政府設(shè)立為上海猶太難民紀(jì)念館。（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

再后來，很多“外鄉(xiāng)人”來此搭建草棚、“滾地龍”棲身,逐漸形成集住地。

這也是虹口下只角名聲的由來。

所以，一提到虹口，你一定會(huì)注意到虹鎮(zhèn)老街。

這曾經(jīng)是上海中心城區(qū)的“最大棚戶區(qū)”。

一棟石庫門房子內(nèi)，有“大餅攤的老山東、蘇州老裁縫、洗衣作坊小寧波、小熱昏杜福林、賣香煙的楊老頭、小皮匠”。七十二家房客是每一個(gè)下只角的縮影。

↑ 七十二家房客（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

90年代，上海灘推出的一檔《智力大沖浪》節(jié)目風(fēng)靡全城。

就在1996年，智力大沖浪推出一檔7878獎(jiǎng)平方的欄目。

↑ 90年代，上海人每個(gè)禮拜天晚上都要守在電視機(jī)前看《智力大沖浪》。

其中，最高獎(jiǎng)品是一套房子，這在今天看來簡直是不可思議，當(dāng)年送的這套房子，讓瑞虹新城一舉成名。

至此，虹鎮(zhèn)老街的名字，開始與進(jìn)入上海最大舊改項(xiàng)目的行列。

自1996年啟動(dòng)，直到去年8月，虹口122街坊二輪征詢首日正式簽約率達(dá)到90.55%，超過85%的簽約協(xié)議生效比例。

122街坊的成功征收，也象征著整個(gè)虹鎮(zhèn)老街地區(qū)的舊改徹底完成。

↑ 消逝的虹口地標(biāo)——虹鎮(zhèn)老街。（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

當(dāng)年的“小阿飛們”，也漸漸長大，最終走入這座日益繁華與現(xiàn)代的都市中。

虹鎮(zhèn)老街，伴隨著瑞虹的到來，而翻天覆地。

這個(gè)內(nèi)環(huán)百萬方的超級(jí)大盤，帶來的是一種全新的生活方式。

↑ 55萬平方米的瑞虹天地。（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

老街不老， 據(jù)說，總體量達(dá)55萬平方米的瑞虹天地，光看名字都覺得洋氣，星星堂、月亮灣、太陽宮，老街真的變了。

02

如今，提籃橋街道已經(jīng)被撤銷，調(diào)整四川北路街道管轄范圍，建立北外灘街道。

而北外灘相繼建成了新建路隧道、軌交12號(hào)線、北外灘交通樞紐等，沿江建成國際客運(yùn)中心，是眾多商務(wù)樓宇。

近處游艇游弋，遠(yuǎn)處陸家嘴。

作為上海國際航運(yùn)中心和金融中心雙重承載區(qū)，隨著外灘景觀帶的貫通，建成不久的白玉蘭廣場，已成北外灘新地標(biāo)，主樓建筑高320米，為“浦西第一高樓”。

↑ “浦西第一高樓”白玉蘭廣場。（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

此前的第一高樓，是海門路和東大名路之間一座高達(dá)263米的雙子樓，立于“上海星港國際中心”項(xiàng)目一側(cè)，海門路55號(hào)地塊，則是六年前的全國總價(jià)地王。

2012年12月中旬，上港與金茂聯(lián)手奪下海門路55號(hào)地塊，拿地總額高達(dá)56.8億，不僅刷新了上海當(dāng)年的地價(jià)記錄，還打破了當(dāng)年央企中冶在南京創(chuàng)造的全國地價(jià)記錄（總價(jià)56.2億）。根據(jù)總成交價(jià)及建筑面積估算，該項(xiàng)目此次交易折合單價(jià)高達(dá)6萬元/平方米。

“新全國總價(jià)地王”的稱號(hào)，讓海門路55號(hào)地塊和其所在的北外灘腹地，一時(shí)風(fēng)頭無兩。

據(jù)說，此后的一段時(shí)期里，北外灘核心地帶，都有上港和金茂的身影。

如今，沿線北外灘，有“最美書店”建投書局、“一滴水”國際客運(yùn)中心、“音樂之門”，處處是景。

↑ （圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

往南走，還有浦江飯店則用古典對(duì)應(yīng)著現(xiàn)代，訴說著中國第一盞電燈在此點(diǎn)亮、第一部電話在此接通的傳奇。

當(dāng)年，巨人姚明從白金灣俯瞰的北外灘，如今早已是豪宅遍地，更是群雄云集，旭輝集團(tuán)、鵬欣地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、中信集團(tuán)、蘇寧、長江集團(tuán)、萬達(dá)等十余家房企都在北外灘持有項(xiàng)目。

↑ （圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

根據(jù)《上海城市總體規(guī)劃2017-2035》，黃浦江兩岸將形成高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸線，已經(jīng)于2017年底實(shí)現(xiàn)公共空間開放的45公里核心區(qū)段能級(jí)將不斷增強(qiáng)。

2017年，上海虹口區(qū)公布的“北外灘發(fā)展規(guī)劃”上，未來五年，北外灘南部地區(qū)將基本完成舊區(qū)改造，核心區(qū)主要打造成商務(wù)文化街區(qū)，新增商務(wù)商業(yè)載體190萬平方米。

↑ （圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

據(jù)CBRE研究統(tǒng)計(jì)，北外灘甲級(jí)辦公樓有效租金在2018前9個(gè)月內(nèi)增長了10%。

03

何止是北外灘，整個(gè)虹口都處在一個(gè)上風(fēng)口。

● 2013年，融創(chuàng)以2.7萬樓板價(jià)拿下虹口275街坊A-02地塊，榮膺當(dāng)年北外灘單價(jià)地王。

● 2016年，新城控股以總價(jià)37億元競得虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，樓板價(jià)67409元/平方米，溢價(jià)率77.39%。

● 2018年，香港崇邦集團(tuán)總價(jià)71億!拿下虹口四川北路地鐵口商辦用地。

如今，再看一眼整個(gè)虹口的在售項(xiàng)目，那句下只角你已經(jīng)沒辦法說出口了。

↑ 數(shù)據(jù)來源：今日房產(chǎn)

這是曾經(jīng)的上海，老上海的上只角與下只角往往靠得很近。

在一條河兩對(duì)面或這條街哪條街中形成了，一街（或一河）之隔，仿佛兩個(gè)天地。

但這樣的區(qū)革，在一個(gè)日趨靠近的城市融合中，會(huì)變得越來越不明顯。