眾所周知美國(guó)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其體育地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也走在世界前列。從起初圍繞體育場(chǎng)館配套餐廳、酒吧、商店等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，到最近融合酒店、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、會(huì)展中心、公寓等業(yè)態(tài)，體育地產(chǎn)的功能逐漸多元化、經(jīng)濟(jì)引擎效應(yīng)日益凸顯。

圖1：位于圣路易斯的Ballpark Village正在擴(kuò)建，規(guī)劃了寫(xiě)字樓、酒店和健身中心

“開(kāi)發(fā)體育地產(chǎn)的核心在于功能多樣化，有體育場(chǎng)館和賽事演出保障流量之后，你應(yīng)將其與酒店、會(huì)議中心、寫(xiě)字樓、住宅等搭配起來(lái)，就像拼圖游戲一樣將這些元素正確組合才能獲得最終的勝利?！睋?dān)任知名地產(chǎn)公司Cordish Cos高級(jí)經(jīng)理的Reed Cordish說(shuō)到。Cordish Cos總部位于巴爾的摩，是體育地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者，最近剛與杰克遜美洲虎隊(duì)、圣路易紅雀隊(duì)和德州游騎兵隊(duì)就場(chǎng)館建設(shè)及周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，之前它曾在費(fèi)城與Comcast Spectacor合作開(kāi)發(fā)了名為Xfinity Live!的體育綜合體，Comcast Spectacor擁有富國(guó)中心球館和費(fèi)城飛人隊(duì)（NHL球隊(duì)）。

對(duì)于想要獲得財(cái)政支持以新建或翻新場(chǎng)館的球隊(duì)來(lái)說(shuō)，為了讓政府及公眾確信體育場(chǎng)館能給社區(qū)帶來(lái)正面的影響，而不是中飽私囊、滿足球隊(duì)一己之私欲；將場(chǎng)館周邊的土地納入整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)多功能體育地產(chǎn)項(xiàng)目是增加公信力的不二選擇?！翱紤]到債務(wù)壓力，若單獨(dú)修建體育場(chǎng)館較難說(shuō)服政府出資?！眮喬靥m大勇士隊(duì)主席Mike Plant說(shuō)到，他主持開(kāi)發(fā)了SunTrustPark球場(chǎng)（亞特蘭大勇士隊(duì)新主場(chǎng)）周邊的體育地產(chǎn)項(xiàng)目——Battery Atlanta，作為交換，當(dāng)?shù)卣畡t出資3.76億美元以資助SunTrust Park球場(chǎng)的建設(shè)。

在體育地產(chǎn)項(xiàng)目中增加辦公空間能夠在工作日創(chuàng)造出穩(wěn)定的人流以支撐咖啡館、餐廳、零售等業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)非比賽日的空白。今年2月7日Cordish和Comcast Spectacor對(duì)外宣布將在Xfinity Live!邊上新增面積為20萬(wàn)平方英尺、總造價(jià)8000萬(wàn)的寫(xiě)字樓。圣路易布希球場(chǎng)邊上的Ballpark Village二期將建設(shè)面積為12萬(wàn)平方英尺、總造價(jià)為2.6億美元的寫(xiě)字樓，項(xiàng)目竣工之后普華永道會(huì)將總部搬遷至此?！拔业哪繕?biāo)是激活這片市區(qū)閑置地塊，將其打造成企業(yè)總部基地?！?紅雀隊(duì)主席Bill DeWitt說(shuō)到。已經(jīng)投入使用的Battery Atlanta二期就是Bill DeWitt參考的對(duì)象之一，它擁有60萬(wàn)平方英尺的辦公空間，是德國(guó)蒂森克虜伯電梯公司美國(guó)總部所在地。

蒂森克虜伯美國(guó)總部雇傭了大約1000名員工，此外每年還有10000員工來(lái)總部受訓(xùn)。擁有北岸花園球館和波士頓棕熊隊(duì)（NHL球隊(duì)）的Delaware North與地產(chǎn)公司Boston Properties合作開(kāi)發(fā)了北岸花園球館旁邊面積為150萬(wàn)平方英尺的區(qū)域，其中辦公面積為62萬(wàn)平方英尺，電信公司Verizon將租用大約2/3的面積。綠灣包裝工隊(duì)與微軟合作在蘭堡球場(chǎng)周邊修建了新的研發(fā)中心。奧克蘭運(yùn)動(dòng)家隊(duì)打算出資1.37億美元改造目前正在使用的阿拉米達(dá)郡球場(chǎng)，同樣位于奧克蘭的甲骨文球館將在勇士隊(duì)搬遷之后改造成為現(xiàn)代化的演唱會(huì)場(chǎng)地，其周邊會(huì)成為科技園區(qū)?！扒驁?chǎng)周邊你可以開(kāi)發(fā)成為科技園區(qū)，也可作為輕工業(yè)或制造業(yè)基地，甚至是一座大學(xué)城?！?/span>

越來(lái)越多地產(chǎn)商開(kāi)始在體育場(chǎng)館周邊修建不同類(lèi)型的活動(dòng)場(chǎng)地如音樂(lè)廳、露天廣場(chǎng)、會(huì)議中心、電競(jìng)館等，豐富演藝內(nèi)容以滿足非體育迷的需要。建筑設(shè)計(jì)公司HKS在容量為７萬(wàn)人的洛杉磯球場(chǎng)周邊規(guī)劃了兩塊會(huì)場(chǎng)，一個(gè)是戶(hù)外廣場(chǎng)，一個(gè)是能夠容納6000人的藝術(shù)中心。Cordish投資建設(shè)的Ballpark Village也有一座可以容納2000至4000人的文化中心，經(jīng)營(yíng)各類(lèi)中小型演出和展覽。Battery Atlanta二期寫(xiě)字樓最頂部的兩層則被亞特蘭大勇士隊(duì)用作接待中心，在上面可以觀賞到絕佳的風(fēng)景。

圖2：杰克遜維爾美洲虎隊(duì)主場(chǎng)邊上正在建設(shè)的“Shipyard”體育綜合體

酒店和住宅也是體育地產(chǎn)不可或缺的元素，這樣才能保證一年四季穩(wěn)定的人流以支撐餐廳、酒吧、零售業(yè)態(tài)?！跋胍獙?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，酒店、住宅、公寓和商場(chǎng)不可或缺，如此才能保證365天穩(wěn)定的客流?！?達(dá)拉斯足球俱樂(lè)部CFO Jimmy Smith說(shuō)到?！叭藗兛梢栽诖司幼　⒕筒?、購(gòu)物和娛樂(lè)，幾乎所有需求都可以一站式滿足，這樣的綜合體項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多?！本嚯x達(dá)拉斯足球俱樂(lè)部主場(chǎng)不遠(yuǎn)處，牛仔隊(duì)老板Jerry Jones旗下的地產(chǎn)公司正在建設(shè)一座17層公寓、牛仔隊(duì)新總部以及一座可以容納12000人的劇院。

知名建筑設(shè)計(jì)公司DLR Group的高級(jí)經(jīng)理Don Barnum認(rèn)為在那些一年舉辦200多場(chǎng)活動(dòng)的體育場(chǎng)館周邊經(jīng)營(yíng)酒店可以取得相得益彰的效果。Cordish與Loews Hotel合作提出了一個(gè)新式酒店理念——Live! by Loews，打算在德州游騎兵隊(duì)新主場(chǎng)、阿靈頓AT&T球場(chǎng)以及Ballpark Village周邊開(kāi)設(shè)三家旗艦店。“我們將引入一些大家喜愛(ài)的街邊美食，同時(shí)一樓大廳將設(shè)計(jì)得更有活力和運(yùn)動(dòng)情調(diào)，客房會(huì)再度升級(jí)，為高端商務(wù)差旅人士量身打造。”包裝工隊(duì)主場(chǎng)周邊也在規(guī)劃一些公寓和住宅，Battery Atlanta第二座酒店的建設(shè)也提上日程。明尼蘇達(dá)維京人隊(duì)主場(chǎng)旁一座擁有320間客房的4星級(jí)酒店正拔地而起。地產(chǎn)公司DeBartolo和Rimrock Devlin考慮在杰克遜維爾美洲虎隊(duì)主場(chǎng)邊上修建一座擁有350間客房的酒店，并將其與總面積為49平方英尺的新會(huì)展中心相連接。在圣路易斯，DeWitt期望在項(xiàng)目二期增加一座30層的公寓以增加市中心住宅的供應(yīng)量。“市中心都是一些亟需修繕的老房子，很少有新的供給，我認(rèn)為趁著眼下翻新場(chǎng)館的當(dāng)口修建一些新的住宅和公寓是一舉多得，有利民生的好事”

醫(yī)院、診所、健身房等業(yè)態(tài)也被加入了體育地產(chǎn)中，Ballpark Village二期有一家名為Onelife Fitness的健身中心。牛仔隊(duì)與Baylor Scott & White合作建設(shè)了一家面積為30萬(wàn)平方英尺，總造價(jià)2億美元的運(yùn)動(dòng)康復(fù)中心。為了給運(yùn)動(dòng)員提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)，維京人隊(duì)主場(chǎng)邊上有一家面積為7.8萬(wàn)平方英尺的矯形外科中心，蘭堡球場(chǎng)邊上有一家面積為5.2萬(wàn)平方英尺的運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)中心。不論項(xiàng)目大小，運(yùn)動(dòng)康復(fù)、健身房都是體育地產(chǎn)必備的元素。Triangle網(wǎng)球俱樂(lè)部創(chuàng)始人Rob Autry在規(guī)劃新的網(wǎng)球場(chǎng)地時(shí)提出新增一個(gè)運(yùn)動(dòng)康復(fù)中心和飲食管理中心，為5000名會(huì)員提供健身配套服務(wù)。

近些年我國(guó)體育小鎮(zhèn)、體育園區(qū)的建設(shè)同樣如火如荼，但如何規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)是一大難題。眼下我國(guó)體育產(chǎn)業(yè)正處于變革轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)與體制的矛盾依然存在，體育小鎮(zhèn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)存在跟風(fēng)盲目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)集群化程度不高、產(chǎn)業(yè)定位不清等問(wèn)題。國(guó)外成熟的體育園區(qū)形成了核心體育資產(chǎn)＋相關(guān)體育產(chǎn)業(yè)＋配套城市功能的完整產(chǎn)業(yè)鏈。我國(guó)體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)的短板在于核心體育資產(chǎn)的缺乏，無(wú)法針對(duì)本地區(qū)資源特色和市場(chǎng)需求量身打造體育內(nèi)容。縱觀全球，依賴(lài)單一部門(mén)很難培育出優(yōu)質(zhì)的體育內(nèi)容，只有聯(lián)合多方力量，激發(fā)非政府體育組織的活力，才能推動(dòng)我國(guó)體育產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。