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?。楸Ｗo(hù)當(dāng)時(shí)人隱私安全及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以和我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。） 一、基本案情 1、原告訴稱 黃慶訴稱：黃慶與郭靖于2015年1月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。協(xié)議約定郭靖出賣位于北京市順義區(qū)XXXX39號(hào)樓某室的房產(chǎn)。黃慶于2015年1月28日將首付款100萬元（含3萬元定金）支付給郭靖。雙方約定待黃慶辦理貸款審批通過后10個(gè)工作日內(nèi)由郭靖配合辦理過戶手續(xù)。郭靖在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押權(quán)為由，不配合黃慶辦理住房貸款，截止2015年8月24日，其仍未配合黃慶辦理住房貸款?，F(xiàn)請(qǐng)求法院判決：1.郭靖履行雙方2015年1月26日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2.郭靖為黃慶辦理過戶手續(xù)；3.郭靖賠償黃慶違約金49萬元；4.本案訴訟費(fèi)用由郭靖承擔(dān)。 2、被告辯稱 郭靖經(jīng)合法傳喚未出庭答辯。 二、法院查明 2015年1月26日，出賣人（甲方）郭靖、買受人（乙方）黃慶簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》。合同約定郭靖將位于北京市順義區(qū)XXXX39號(hào)樓某室房屋出售給黃慶，房屋成交價(jià)格為2220000元，買受人在簽訂本合同的同時(shí)支付定金30000元，涉案房屋內(nèi)的家具、家電、裝修裝飾、其他配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、車位費(fèi)、公共維修基金及其它房屋維護(hù)費(fèi)用合計(jì)作價(jià)230000元。買受人需要貸款的，支付的首付款為900000元，擬貸款金為1550000元，支付首付款的時(shí)間為2015年1月28日，剩余款項(xiàng)由買受人申請(qǐng)貸款。出賣人應(yīng)當(dāng)在全款付清十個(gè)工作日內(nèi)將房屋交付給買受人。自貸款審批通過十個(gè)工作日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。當(dāng)日，黃慶支付定金30000元。2015年1月28日，黃慶支付首付款1000000元（包含定金30000元）。2015年2月11日，雙方辦理了網(wǎng)簽。 另一，2015年1月4日，房屋上設(shè)定有兩個(gè)抵押，抵押權(quán)人分別為中國XX銀行股份有限公司北京順義支行、楊過。 另二，房屋于2016年4月18日被北京市順義區(qū)人民法院查封，，又于2016年9月14日被河北省阜城縣人民法院查封。 另三，經(jīng)法院釋明，黃慶表示不變更訴訟請(qǐng)求，堅(jiān)持要求繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，并同意代郭靖清償債務(wù)消除抵押和法院查封。但在法院規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，黃慶未消除抵押和法院查封。 三、法院判決 1、一審判決 駁回黃慶的全部訴訟請(qǐng)求。 2、二審判決 駁回上訴，維持原判 四、律師點(diǎn)評(píng) 房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為： 根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利。郭靖經(jīng)該院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機(jī)關(guān)對(duì)房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未消滅抵押權(quán)或針對(duì)出賣人的強(qiáng)制措施仍未解除，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)、查封的除外。本案中，黃慶與郭靖簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》前房屋上已設(shè)定抵押，簽訂合同后，涉案房屋又被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取了強(qiáng)制措施。雖然黃慶與郭靖簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》合法有效，但在黃慶未提交證據(jù)證明抵押權(quán)及強(qiáng)制措施已經(jīng)解除的情況下，法院對(duì)黃慶要求判令繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以及要求郭靖承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求均不予支持。 備注：房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 |
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