5月10日，《?？谑腥嗣裾P于貫徹落實<關于限制購買多套商品住宅的通知>的實施細則》(以下簡稱《細則》)出臺，從明確了限購范圍、設置限購區(qū)域、從嚴界定購房資格、提高產權式酒店經營比例、提高限制現房轉讓的年限、進一步實施差別化的貸款政策等八個方面對我市房地產調控提出實施細則。

其中，“產權式酒店項目銷售比例不得高于該項目可銷售面積的10%，其余90%必須用于自持經營使用”引起業(yè)內外的廣泛關注。一位不愿意透露姓名的項目負責人對搜狐萬言堂表示，項目有一棟樓的產權式酒店，正在辦理“五證”，即將入市銷售，這樣一來，影響非常大，前期一系列計劃幾乎全盤打亂。

那么，產權式酒店這一產品是如何逐步在海南興起，為什么近年來三亞及?？诒姸囗椖考娂娊槿脒@一領域開發(fā)，嚴厲限售下未來將何去何從？

海南熱土催生“分時度假＋房產投資”產品

追溯起源，產權式酒店的身份竟是海南“特產”。1976年，瑞士人亞力山大·耐提將阿爾卑斯山腳下一棟完好的房產進行精裝修后變成旅館，按天向游客出售，顧客在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施使用權。亞力山大·耐提的靈機一動，開創(chuàng)了時權酒店的先河。時空際遇，1995年，在低谷中求突破的海南，接過亞力山大·耐提的接力棒，將“買斷時權”進階為“買斷產權”，產權式酒店應運而生，三亞銀海度假酒店成為中國第一批產權式酒店。

產權式酒店是旅游房產的重要一類，其實質就是“分時度假＋房產投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經營，獲得一定的投資回報，大約15～20年后取得產權。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權（國際慣例為21天），可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

同時，產權式酒店解決了酒店業(yè)態(tài)投資大，回收期長的缺點，可以讓開發(fā)商在酒店開業(yè)前就收回大部分資金，對于企業(yè)的現金流有很大幫助。

從三亞到全國 產權式酒店遍地開花

2003年，位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店推出產權式酒店產品，房價雖貴，但年8%的回報率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動。該酒店的成功，一時間在旅游界、房地產界都掀起了波瀾，很短的時間內，三亞的天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等產權式酒店紛紛登場。

經過10多年的發(fā)展，產權酒店已經在中國各大旅游城市遍地開花，海南省會城市?？?，也是其發(fā)展的一大沃土。為了規(guī)范發(fā)展，2012年?？谑羞€出臺了我國首個《產權式酒店管理暫行辦法》。?？谥玫貣|方廣場策劃經理劉清云認為，海南濱海休閑旅游區(qū)的商品住宅，淡季入住率低，成熟的產權式酒店將有效解決淡季房產閑置的問題，實現旅游地產的投資價值和經營價值。

產權式酒店：首先應該是一個好的酒店

據了解，依托于西海岸濱海旅游資源，?？诋a權式酒店主要分布在濱海大道沿線?！耙粋€好的產權式酒店產品首先應該是一個好的酒店，對于普通的酒店住客來說，產權式酒店與普通酒店的入住體驗不應該有差異?！眲⑶逶普J為?？v觀市場，置地東方廣場、海航國際廣場、天地香格里等運營著產權式酒店的項目無出其外，除了產權可售的酒店客房外，也都運營著（或規(guī)劃運營）馳名的品牌酒店。

“本次限售，首先出發(fā)點源于對‘4.14海南限購’政策的細化和響應。產權式酒店與普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓性質不同，自持90%可有效避免開發(fā)商將限購范圍內的物業(yè)形態(tài)搖身一變?yōu)楫a權式酒店銷售?！眲⑶逶普f。

限后的產權式酒店將何去何從？

劉清云認為，目前?？诋a權式酒店占比較小，因此這一政策對?？谑蟹康禺a市場整體影響不大。同時，做產權式酒店的項目一般規(guī)劃比較具有多樣性，這是產品所需配套支撐決定的。以置地東方廣場為例，項目規(guī)劃有綜合性商場、寫字樓、唐拉雅秀酒店等，其中產權式酒店僅占全部業(yè)態(tài)的30%，大概300多套客房。“將可售比例由原來的30%調整到10%以后，可售客房數量變得非常少，因此對于資金流沒什么壓力的集團，可能調整規(guī)劃，改為全部自持運營?！?/p>

在旅游度假地產和旅游業(yè)都如火如荼發(fā)展的海南，產權式酒店應運而生；因兼具靈活性、投資性而受到購房者青睞；同時，有效解決了海南旅游地產空置率高的問題。曾經，發(fā)展產權式酒店是一個雙贏的選擇。

在全國積極響應“房子是用來住的，不是用來炒的”的整體步調下，政策對購買行為火爆的海南市場進行調控，提高購買門檻的同時，也考慮到外地購房者的旅居、度假、養(yǎng)老等客觀需求，限購的力度剛好滿足真實需求，抑制炒房，讓購房者回歸理性，真正幫助到需要首次置業(yè)和改善性置業(yè)的購房者。因此，把產權式酒店與一般住宅一樣列入限購范圍，是合情合理的；并有利于防止這項產品過熱發(fā)展，有利于海南房地產健康平穩(wěn)發(fā)展，突出了宏觀政策對市場的引導作用。

在限售的大背景下，建議有實力的開發(fā)商與知名酒店品牌合作，依托海南旅游市場大繁榮的背景，自持經營好產權式酒店，讓這個產品首先回歸到其“酒店”的本質屬性。10%的可售比例，對于投資回報快的項目來說，未來或許將催生奇貨可居的效果。

從長遠來看，?？诘漠a權式酒店并不會退出歷史的舞臺。