盡管購(gòu)物中心在商業(yè)社會(huì)中仍然發(fā)揮著重要作用，但商業(yè)新時(shí)代，社區(qū)商業(yè)以全新的運(yùn)營(yíng)模式開始登上時(shí)代舞臺(tái)，走進(jìn)千千萬萬中產(chǎn)階層的美好生活里。事實(shí)上千億級(jí)房企如萬科、綠城、龍湖等均已經(jīng)提前布局社區(qū)商業(yè)，甚至行業(yè)之外的大鱷如阿里、京東等在積極進(jìn)入這一藍(lán)海市場(chǎng)。

社區(qū)商業(yè)毫無疑問是商業(yè)升級(jí)的方向，然而令人尷尬的是，盡管行業(yè)大鱷都在布局這一細(xì)分領(lǐng)域，但至今將社區(qū)商業(yè)做成功的模式案例寥寥無幾。那么問題來了，這是為什么呢？

因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)在各類項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中

普遍存在痛點(diǎn)

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市場(chǎng)痛點(diǎn)

盲目跟風(fēng)，社區(qū)商業(yè)供需不平衡

據(jù)英國(guó)著名咨詢公司萊坊國(guó)際的《社區(qū)商業(yè)生存之道》報(bào)告統(tǒng)計(jì)，隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國(guó)每年都將有1200萬～1400萬人口進(jìn)入城市，未來10年城市化率將達(dá)到66%～67%，中國(guó)將形成2萬個(gè)以上的新社區(qū)。

新社區(qū)前瞻，老社區(qū)升級(jí)，數(shù)以萬計(jì)的社區(qū)數(shù)量決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景，然而新的市場(chǎng)熱點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)盲目跟風(fēng)布局，資本同樣也會(huì)聞風(fēng)而至，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)首要的痛點(diǎn)就是盲目跟風(fēng)。什么是熱點(diǎn)，就跟風(fēng)干什么，然后導(dǎo)致供需嚴(yán)重不平衡，比如社區(qū)商業(yè)，有的區(qū)域嚴(yán)重供大于求，而有的地方卻又供不應(yīng)求。市場(chǎng)面的供需不平衡，自然就會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是非常不利的。

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政策痛點(diǎn)

政府的把控干預(yù)，商業(yè)發(fā)展受束縛

社區(qū)商業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象是1-3公里社區(qū)范圍內(nèi)的居住，它是以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的，這就意味著社區(qū)商業(yè)生來就帶有很強(qiáng)的公共服務(wù)的社會(huì)性質(zhì)，也就是說社區(qū)商業(yè)既是商業(yè)行為，也是民生工程，那么地方政府自然就會(huì)格外重視。

比如政府對(duì)社區(qū)超市以及生鮮店里的柴米油鹽肉食品等的定價(jià)就會(huì)有嚴(yán)格的要求，比如社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)如菜市場(chǎng)、家政服務(wù)等也需要政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼或者政策支持，然后現(xiàn)實(shí)情況則是地方政府的政策很多時(shí)候要么越位了，要么錯(cuò)位了，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)在實(shí)際開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程都會(huì)受到一些干擾。

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定位痛點(diǎn)

前期調(diào)研不充分，目標(biāo)人群錯(cuò)位

沒有一成不變的商業(yè)，因?yàn)槭袌?chǎng)始終在變，所以沒有調(diào)研就沒有發(fā)言權(quán)，說的就是這個(gè)道理。社區(qū)商業(yè)有著很強(qiáng)的地緣屬性，而不同城市不同板塊的居住生活以及消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)有所不同，比如小璟的家鄉(xiāng)淮安，大家喜歡清淡口味的美食，變態(tài)式的重視孩子的學(xué)習(xí)教育，所以這座城市社區(qū)商業(yè)配套功能最好配有輕餐飲、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。

社區(qū)商業(yè)最前置的應(yīng)該就是定位了，充分的市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，理解小區(qū)居民的生活習(xí)慣，然后再去拿地，充分調(diào)研，準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，后面的如規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局、營(yíng)銷推廣就會(huì)順利很多。然而，現(xiàn)實(shí)中的社區(qū)商業(yè)經(jīng)常是先拿地后定位，先營(yíng)銷后規(guī)劃，常常找錯(cuò)目標(biāo)客群，致使后期商業(yè)街運(yùn)營(yíng)難以為繼。

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規(guī)劃痛點(diǎn)

規(guī)劃意識(shí)弱，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不落地

從區(qū)域中心、社區(qū)底商到商業(yè)街區(qū)、鄰里中心，不斷發(fā)展迭代的社區(qū)商業(yè)顯然需要更高的商業(yè)品質(zhì)，在這種情況下，社區(qū)商業(yè)尤其是1萬方以上的社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃就顯得更加重要。

高周轉(zhuǎn)的開發(fā)思路使得開發(fā)商對(duì)于社區(qū)商業(yè)大多重銷售，輕視整體規(guī)劃，街區(qū)商業(yè)盡可能面積做小，總價(jià)做低，快速出貨回款，這就導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃總是說一套，做一套，最后面世的街區(qū)總是千篇一律，毫無自身特色，業(yè)主買到或者租戶拿到的商鋪會(huì)出現(xiàn)開間進(jìn)深不合理等各類原因。

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招商痛點(diǎn)

追求短期利益，商家引進(jìn)不合理

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局再合理，在實(shí)際過程中如果品牌招商錯(cuò)亂，那一切都是白費(fèi)功夫，比如最初家庭親子的業(yè)態(tài)，最后招商引進(jìn)了雜亂無章的各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。招商團(tuán)隊(duì)因?yàn)楣?jié)點(diǎn)、指標(biāo)等各項(xiàng)要求往往在街區(qū)招商的過程中降低標(biāo)準(zhǔn)甚至更換既定業(yè)態(tài)，致使商業(yè)街開業(yè)后，商家轉(zhuǎn)租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)混亂。

社區(qū)商業(yè)的最終價(jià)值就是滿足小區(qū)居民美好生活的需要，而當(dāng)下人們對(duì)于美好生活最重要的需求并不是物理意義的功能性商品，而是社交。小區(qū)里家庭成員之間交流，家庭與家庭之間的交流，商業(yè)街區(qū)則往往是居民日常社交最重要的場(chǎng)合，能夠吸引聚集有著相同興趣愛好和社交訴求的居民們。

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運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)

傳統(tǒng)銷售思維，商業(yè)運(yùn)營(yíng)粗糙

相比前期的街區(qū)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，后期的招商運(yùn)營(yíng)才是社區(qū)商業(yè)更大的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)期以來，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都在自由地生長(zhǎng)，配套設(shè)施不合理，傳統(tǒng)的銷售賣鋪?zhàn)拥挠螕絷?duì)思維，導(dǎo)致開發(fā)商不重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)，不愿意花費(fèi)精力去培訓(xùn)鍛造專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

按照快周轉(zhuǎn)的銷售思維，社區(qū)商業(yè)更多是作為社區(qū)住宅的配套，以底商的形式被賣掉轉(zhuǎn)手，運(yùn)營(yíng)粗糙或者沒有運(yùn)營(yíng)使得社區(qū)商業(yè)在交付后自生自滅，沒有溢價(jià)能力，社區(qū)品質(zhì)也會(huì)因此遭到破壞。

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服務(wù)痛點(diǎn)

品牌商不落地，商業(yè)服務(wù)不匹配

社區(qū)商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于不斷升級(jí)，硬件方面的表現(xiàn)就是水電管道等建筑設(shè)施的維修更新，街區(qū)道路的清潔衛(wèi)生等，而軟件方面最重要的就是品牌商的優(yōu)化和服務(wù)的提升。

然而，大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)要么因?yàn)殚_發(fā)短視，要么因?yàn)樽饨疬^高，致使能夠適合周圍社區(qū)的零售連鎖品牌無法落地，難以為附近居民提供高品質(zhì)的綜合性服務(wù)。

社區(qū)商業(yè)七宗罪，這是目前制約社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵。

盡管社區(qū)商業(yè)的發(fā)展目前仍然存在種種問題，但毫無疑問的是，社區(qū)商業(yè)將會(huì)突破傳統(tǒng)商業(yè)的窠臼，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，未來10年的時(shí)間里中國(guó)社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將逐漸占到社會(huì)消費(fèi)零售總額的三分之一。社會(huì)發(fā)展的過程就是解決問題的話題，七宗罪不怕，怕的是拒絕改變。

改變什么？

首先是改變觀念

社區(qū)商業(yè)七宗罪的根源是企業(yè)對(duì)社區(qū)商業(yè)認(rèn)知不到位，盡管知道這是這一細(xì)分領(lǐng)域是新的藍(lán)海市場(chǎng)，代表了商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但是大多數(shù)的房企依然是把社區(qū)商業(yè)當(dāng)作住宅項(xiàng)目的配套在開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

正確觀念應(yīng)該是

在中產(chǎn)階層消費(fèi)升級(jí)的背景下，美好生活新時(shí)代，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)不再只是配套住宅的配套了，它是主體，是一個(gè)獨(dú)立完整的生態(tài)系統(tǒng)。

幸好一線城市已經(jīng)在探索，在保持原有社區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，結(jié)合商圈商業(yè)特征與客群構(gòu)成，突破傳統(tǒng)商業(yè)思維，致力于打造品質(zhì)日常智而便、業(yè)態(tài)多而全一站式的社區(qū)商業(yè)。一個(gè)設(shè)計(jì)完好的社區(qū)商業(yè)中心可以使人們的生活變得方便、效率，還可以讓人們的心情更加愉快，創(chuàng)造宜居的高品質(zhì)生活。社區(qū)商業(yè)作為周邊社區(qū)活動(dòng)溝通的場(chǎng)所，是必須存在的。