二手房買賣比新房繁瑣很多，一般弄清楚以下3點，可以避免絕大多問題。

一、二手房如何挑房

這個問題，每個人情況不一樣，選擇也不一樣，只能說個大概所以然。

買二手房，主要先說預算，再提需求，其次找小區(qū)，最后看房源。

很多買方預算不說，直接就是我考慮實驗學區(qū)房，有合適的告訴我就可以了。這種算比較討厭的，很難匹配房源。

買方盡量把預算和需求告訴中介，由中介推薦幾個小區(qū)的房源，買方再實地去小區(qū)看一下，找兩個相對比較中意的小區(qū)（或者自己心里有意向小區(qū)）。在自己有意向小區(qū)的基礎上，再去看房源。

還有就是不要隨便網上看看價格，很多外網像安居客，58，搜房假房源太多，價格不真實。有些房源就連中介都很難辨別真假，更不用說不經?？捶康娜肆?。如果非要選一個網絡平臺，個人更建議安居客上面帶有安選驗真標志的房源。

最重要的就是，如果確定了意向小區(qū)后，抽個時間比較空的時候，去小區(qū)門口多找兩家中介。一般建議2~3家中介，1~2家大型連鎖中介，1~2家小中介。一般而言，買方可能會發(fā)現(xiàn)，同一套房源小中介的價格會相對低一些，主要原因小中介的中介費一般是2%，大型連鎖中介3%，當然也并不是全部情況。

在選定完意向小區(qū)并且門口中介采集過信息后，一般建議2個月左右的時間選房期，1個月觀察期，1個月選擇期，這樣房源選擇面會更多一些，對小區(qū)各樓幢的利弊也知道的更清楚一些。比如小區(qū)哪些樓幢靠近變電站，哪些樓幢靠近垃圾中轉站之類。

在對小區(qū)充足認識的基礎上，就是挑房源。這一步就看買方自己了，裝修要求，樓層要求之類。最好設個心理價位，比如某個戶型如果出一套裝修能接受，心理價位上下不超過10%的可以試著去談談價格，感覺合適就定掉。

以上說的也只是大概情況，不同情況不同案列。有一點非常重要，這世上沒有十全十美的房子，如果某套房源基本符合需求，那么就可以出手了。二手房最不能猶豫和糾結，畢竟新房的房源比較充足，二手房不一樣，看中的房源，賣掉了就沒了，只能去選其他的房源。

二、中介收費標準

目前市場買賣雙方中介費2%~3%、買方貸款評估費3‰（千三）、賣方貸款墊資費1.5%~2%。

至于其他，網簽費，貸款服務費等都是亂七八糟收費，一般中介都不會收取此類費用。簽訂合同前一定要提前咨詢清楚。

注意事項：

1、中介費是可以談的，買方一定要讓中介促成和賣方見面談價，而不是繳納購房意向金由中介去找賣方談。

2、簽訂合同前，買方先把自己辦理貸款需要的材料咨詢清楚，不排除有些中介后期惡意借口材料不全，收取貸款費用。

三、二手房交易流程

1、簽訂中介三方協(xié)議（居間合同）

非常重要的一步流程，正常是在中介公司簽訂，正常三方協(xié)議框架合同模板都是固定的，下面詳細的說一下幾個注意事項。

第一點：確定好買賣合同價格和稅費承擔人。

第二點：確定好資金托管時間，一般會限定買賣雙方于某個日期之前，提供全部原材料至房管局資金托管。（盡量確定好辦理貸款時間，以買方簽訂貸款合同日期為準，如果后期因為貸款時間問題引起糾紛，由買方承擔后果，這一點很多賣方容易忽略）

第三點：確定好違約金額，正常是總房價的20%。

第四點：確定好有無戶口，學區(qū)是否已經使用。

第五點：補充協(xié)議，最重要的一點。所有買賣雙方需要協(xié)商的問題都列入補充協(xié)議中，口說無憑，千萬不要因為別人三言兩語，覺的這個人好說話，就口頭答應。筆者有朋友就因為這件事遇到過雷。有很多買賣后期糾紛，都是因為當時簽合同時，口頭協(xié)商，未寫進補充協(xié)議，這一點非常重要，只要是協(xié)商的問題，都白紙黑字寫清楚。

第六點：買方支付定金，賣方提供產證至中介處，買賣雙方居間合同簽字。簽字時，買方盡量夫妻雙方全部到場，賣方產證人全部到場。未出場人員需出具書面委托書。

2、買賣雙方材料網簽送審

現(xiàn)在幾大區(qū)送審都是網絡上傳照片審核，需要的材料如下。

買方：身份證，戶口本，結婚證，外地客戶提供參保證明。

賣方：身份證，戶口本，結婚證，房產證，物業(yè)費發(fā)票。

送審時間一般為7-9日，送審材料以白色背景為底。

3、資金托管

買賣雙方必須全部到場至房管局資金托管（凍結首付款），雙方需提供同一家銀行的銀行卡，托管結束后托管協(xié)議必須保留好，后期賣方拿錢時需要用到。

注意事項：

1、賣方盡量提供主產證人的銀行卡（房產證名字出現(xiàn)在第一位）

2、資金托管協(xié)議最好交由中介保管

4、買方辦理貸款

正常資金托管同一天進行，目前多家銀行要求，辦理貸款和資金托管需在同一家銀行（盡量不要出現(xiàn)資金托管在農行，再去中行辦貸款這種跨行辦理情況）。

蘇州各大行放款時間1~2個月。

注意事項：

1、買方辦理貸款時，提前一周拉一份征信報告，看是否存在影響貸款的變數(shù)。（最好是在買房時就提前拉一份，辦貸款前再拉一份）

5、交稅過戶

買方貸款放款后，買賣雙方再次全部到場至房管局，辦理交稅過戶。交稅過戶后，買方拿一張領證通知單。

注意事項：

1、過戶前，賣方必須保證原房屋貸款全部結清，他項權證已至房管局注銷。

2、領證通知單最好交由中介保管。

6、買方拿證、賣方拿錢

過戶完一周后，買賣雙方至房管局，買方先拿證，賣方拿資金托管的銀行卡解凍，帶著領款憑證至銀行拿錢。

注意事項：

1、買賣雙方不用全部到場，賣方主產證人來，買方主證人或中介帶領。

2、如果交易房屋為精裝住宅，盡量在買方拿證后，先驗房，再讓中介陪同賣方拿錢。（不要怕麻煩，以免賣方拿錢后再出驗房糾紛，買方就比較被動）

以上正常一個流程走下來，極其順利的情況下1個月，一般是1~2個月，如果遇上買方貸款有問題的情況3個月左右。