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房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

歸產(chǎn)權(quán)人還是承租人享有

（編輯：曉東）

一、案件情況

原告：盧某，女，成年。

被告：劉某，男，成年。

被告：黃某，男，成年。

被告：李某，女，成年。

案件事實(shí)：自2015年起，原告盧某，承租案外人張某（即被告劉某、黃某、李某之母）所有的位于銅仁市雙江路84號(hào)房屋，從事餐飲服務(wù)經(jīng)營（店名為凱里三腸），其并與劉某簽訂了《門面租賃合同》。至同年8月4 日，盧某業(yè)巳辦理營業(yè)執(zhí)照、食品流通許可證。2016年 7月1日，盧某再次與劉某簽訂《門面租賃合同》，約定盧某租賃位于江宗門雙江路84號(hào)磚木門面一間；租賃期限從2016年 7月1日至2017年12月12日止，第一年每月租金為900元且按月支付在租賃期間；押金1000元，合同期滿遐還；租賃期間產(chǎn)生的一切費(fèi)用由盧素銀承擔(dān)。上述合同簽訂后，均按月向劉玉德支付租金。2017年12月31日，根據(jù)劉某、黃某、李某（案涉房屋所有權(quán)人張某之子女）所提供的《身份證》（劉玉德、黃新發(fā)、李紅英）《結(jié)婚證》《死亡證明》《戶口注銷證明》《房產(chǎn)證》《土地使用權(quán)證》《營業(yè)執(zhí)照》《稅務(wù)登記證》《餐飲服務(wù)許可證》《食品流通許可證》《照片》（盧某所經(jīng)營凱里三腸店）復(fù)印件各一份，銅仁市碧江區(qū)房屋征收補(bǔ)償安置辦公室與劉某、黃某、李某簽訂《銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》載明：根據(jù)實(shí)地測(cè)繪、清理登記以及劉某、黃某、李某所提供的不動(dòng)產(chǎn)證件和門面經(jīng)營等其他證明材料，張某（已死亡）所被征收的房屋坐落于銅仁市雙江路84號(hào)，磚混、磚木結(jié)構(gòu)，住宅、經(jīng)營用房；建筑面積為293.78 m2 (其中，住房132.68 m2，經(jīng)營房161.1m2)；房屋補(bǔ)償1429184元、房屋裝修補(bǔ)償47782元、房屋附屬物（設(shè)施）補(bǔ)償11550元、一次性過渡補(bǔ)助40939元、一次性搬家補(bǔ)償3260元、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)28998元、獎(jiǎng)勵(lì)29378 元合計(jì)1591091元，上述款項(xiàng)已由劉某、黃某、李某各自領(lǐng)取530364元、530363元、530364元。案涉房屋所涉住所分別2010年8月20日、2013 年9月29日、2015年8月4日注冊(cè)登記為銅仁市碧江區(qū)巴陵茶油鴨館、銅仁市碧江區(qū)楊家全牛干鍋店、銅仁市碧江區(qū)凱里三腸店。

二、一審裁判

盧某訴請(qǐng)：1.判令劉某、黃某、李某連帶返還一次性搬家補(bǔ)償1020元、一次性過渡補(bǔ)助2550元、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償140250元、交房獎(jiǎng)勵(lì)14689 元、房屋裝飾裝修補(bǔ)償15712元共計(jì)174221元；2.本案訴訟費(fèi)用由劉某、黃某、李某負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)《門面租賃合同》約定，案涉房屋的租賃期限至2017年12月12日屆滿。劉某巳收取自2017年12月1日至2018年1月1日的租金，未與盧某續(xù)簽租賃合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！钡募s定，在本案中，對(duì)自2017年12月13日至2018年1月 1日的租賃行為，應(yīng)視為不定期租賃。對(duì)劉某而言，在明知因銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項(xiàng)目而無法繼續(xù)將案涉房屋交付盧素銀使用的情況下，其仍然讓盧某使用案涉房屋且收取租金（即自 2017年12月13日至2018年1月1日的租金）存在一定過錯(cuò)；對(duì)盧某而言，在明知因銅仁市碧江區(qū)江宗門片區(qū)古城建設(shè)項(xiàng)目而無法繼續(xù)使用案涉房屋經(jīng)營凱里三腸店，且案涉征收辦公室工作人員也要求提供營業(yè)執(zhí)照等證件的情形下，盧某仍然繼續(xù)經(jīng)營凱里三腸店，而采取必要措施防止損失擴(kuò)大，也存在一定程度的過錯(cuò)。對(duì)因案涉租賃合同所遭受損失，雙方均應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。然而，截止法庭辯論終結(jié)，盧某所提供證據(jù)均無法對(duì)其因案涉租賃合同所遭受損失予以佐證，應(yīng)就此承擔(dān)舉證不能的不利后果。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條“為了公共利益的需要， 征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！?、第十七條“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)?！钡囊?guī)定，因公共利益（即江宗門片區(qū)古城建設(shè)）的需要，案涉房屋被依法征收，致使所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)對(duì)該房屋的私使用性時(shí)，由征收單位對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予的公平補(bǔ)償。也即，因喪失對(duì)案涉房屋的所有權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益，獲得相應(yīng)補(bǔ)償款1591091元的主體僅為案涉房屋的所有權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！?、第十一條第四項(xiàng)“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)巳形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”的約定，在因江宗門片區(qū)古城建設(shè)而導(dǎo)致案涉租賃行為履行不能時(shí)，對(duì)案涉房屋未形成附合的裝飾裝修物，由承租人即盧素銀自行拆除；對(duì)巳形成附合裝飾裝修物的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。截止法庭辯論終結(jié)，盧某所提供證據(jù)均無法對(duì)其所裝修案涉房屋有無附合物以及該附合物的殘值損失予以佐證，應(yīng)就此承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此，盧某向劉某、黃某、李某主張一次性搬家補(bǔ)償1020元、一次性過渡補(bǔ)助2550元、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償140250元、交房獎(jiǎng)勵(lì)14689元、房屋裝飾裝修補(bǔ)償15712元共計(jì)174221元，無事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。

一審法院判決：駁回原告盧某的全部訴訟請(qǐng)求；案件受理費(fèi)人民幣1892元，由盧某負(fù)擔(dān)。

三、二審裁判

盧某上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決，改判由劉某、黃某、李某給付盧某停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)147407元；2．一、二審訴訟費(fèi)用由劉某、黃某、李某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：被征收戶已得到了全部建筑面積的房屋補(bǔ)償，不應(yīng)再享有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)際產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失是承租人盧某，該停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸盧素銀享有。被上訴人之所以得到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是因?yàn)楸徽魇諔籼峁┝吮R某的營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證件。

二審法院認(rèn)為：在本案糾紛中，盧某的權(quán)利及義務(wù)，來自于與案涉房屋所有權(quán)人簽訂的《門面租賃合同》。經(jīng)查，雙方《門面租賃合同》約定的租賃截止日期為2017年12月12日，到期后雙方并未另行簽訂新的租賃合同，但盧某仍然實(shí)際繼續(xù)租用該房屋。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”的規(guī)定，雙方的租賃合同關(guān)系已由定期租賃轉(zhuǎn)化為不定期租賃，此時(shí)租賃房屋被征收并未導(dǎo)致承租人盧某在租賃期限上的合同利益受損。同時(shí)，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！?第十七條“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括……（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?！钡囊?guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象為被征收房屋所有權(quán)人。因而，案涉房屋的所有權(quán)人即劉某、黃某、李某三人，與房屋原承租人盧某之間，在產(chǎn)權(quán)人能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償以及補(bǔ)償金額為多少等問題上，并無民事法律上的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系。因而，盧某所持“劉某、黃某、李某領(lǐng)取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)對(duì)盧某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美钡纳显V理由，并無事實(shí)及法律依據(jù)，不能成立。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判；二審案件受理費(fèi)3248元，由上訴人盧某負(fù)擔(dān)。

四、案件評(píng)析

該案在事認(rèn)定上爭議不大，爭議的焦點(diǎn)在于對(duì)法律關(guān)系的判斷上。原告盧某認(rèn)為，被告劉某等三人獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是利用了原告租賃該房屋進(jìn)行經(jīng)營的事實(shí)及相關(guān)證照，否則不能獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。因而，劉某等三人已構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美１R某的該主張，系對(duì)法律規(guī)定的誤解。

首先，盧某的權(quán)利，來自于與案涉房屋所有權(quán)人簽訂的租賃合同。然而，雙方的租賃合同關(guān)系，已由定期租賃轉(zhuǎn)化為不定期租賃。因而，此時(shí)租賃房屋被征收并未導(dǎo)致承租人盧某在租賃期限上的合同利益受損。

同時(shí)，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十七條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象為被征收房屋所有權(quán)人。因而，案涉房屋的所有權(quán)人即劉某、黃某、李某三人，與房屋原承租人盧某之間，在產(chǎn)權(quán)人能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償以及補(bǔ)償金額為多少等問題上，并無民事法律上的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系。

因而，盧某所持“劉某、黃某、李某領(lǐng)取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)對(duì)盧某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美钡闹鲝?，并無事實(shí)及法律依據(jù)，不能成立。

五、裁判索引

一審：貴州省銅仁市碧江區(qū)人民法院(2018)黔0602 民初2543號(hào)。

二審：貴州省銅仁市中級(jí)人民法院（2019）黔06民終27號(hào)。