北京市地方稅務(wù)局2016年2月29日發(fā)布的《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅存量房稅收征管工作的通知》（京地稅財(cái)行〔2016〕40號(hào)）指出，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目的，可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估工作。

舊房及建筑物重置成新價(jià)為舊房及建筑物重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，主要包括：前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他成本費(fèi)用、成新度折扣率等六項(xiàng)內(nèi)容。本文結(jié)合案例對(duì)建筑物重置成新價(jià)評(píng)估過程進(jìn)行詳解。

甲公司轉(zhuǎn)讓位于北京市某區(qū)某大廈房產(chǎn)，用途為綜合地下車庫，房屋建筑面積為17000平方米，土地使用權(quán)面積為2470平方米。

該項(xiàng)目為甲公司自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，于2003年1月28日簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，建成于2004年，房屋總層數(shù)為地上18層、地下2層，直至2016年10月17日，將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙公司，并簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，后為繳納土地增值稅，委托評(píng)估公司對(duì)其建筑物重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

（三）房屋建設(shè)成本的評(píng)估

房屋建設(shè)成本的評(píng)估，主要包括建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)（包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）。

1、建筑安裝工程費(fèi)

為確保建筑安裝工程費(fèi)取值的合法性和合理性，此項(xiàng)取值參照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)中未載明項(xiàng)目的價(jià)格可以根據(jù)市場(chǎng)水平、定額等資料據(jù)實(shí)估價(jià)。

北京市目前采用的是《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（北估秘[2016]001號(hào)），建筑安裝工程費(fèi)的取值可參考該標(biāo)準(zhǔn)。

2、房屋建設(shè)成本的其他費(fèi)用

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)（包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)），按建筑安裝工程費(fèi)的一定比例計(jì)取，其中非居住項(xiàng)目不計(jì)取公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

（四）各項(xiàng)指標(biāo)的取值范圍

在建筑物重置成新價(jià)評(píng)估過程中，成本法各項(xiàng)指標(biāo)有一定的取值范圍。

1、房屋建設(shè)成本中：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的5%-8%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的5%-15%計(jì)取，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的10%-15%計(jì)??；

2、管理費(fèi)取值范圍：前期開發(fā)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用按前期開發(fā)成本的1%-3%計(jì)取，房屋建設(shè)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用按房屋建設(shè)成本的2%-5%計(jì)取。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：前期開發(fā)過程中發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用以前期開發(fā)成本及其管理費(fèi)用為計(jì)息基數(shù)；房屋建設(shè)過程中發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用以房屋建設(shè)成本及其管理費(fèi)用為計(jì)息基數(shù)；均按同期貸款利率復(fù)利計(jì)算，前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本及其管理費(fèi)用的計(jì)息期均不宜超過三年；

4、其他成本費(fèi)用：其他成本費(fèi)用是指除前期開發(fā)成本、房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以外可能發(fā)生或未知的成本費(fèi)用。

來源于：華信薈公眾號(hào)