在中心老城區(qū)高房價(jià)、新城區(qū)承載能力加強(qiáng)等諸多因素下，隨著軌道交通的發(fā)展，大城市的人口逐漸向郊區(qū)和新城區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　大城市人口加速向郊區(qū)、新城區(qū)轉(zhuǎn)移

　　杭州市統(tǒng)計(jì)局日前公布最新的《杭州市人口主要數(shù)據(jù)公報(bào)》?！豆珗?bào)》顯示，截至2018年末，杭州全市常住人口為980.6萬人，比2017年末增加33.8萬人，增幅3.57%。 其中，2018年杭州常住人口自然增長率為6.2‰，也就是說，去年杭州自然增長人口為5.87萬人，新增凈流入人口達(dá)到了28萬人。

　　從區(qū)域分布上來看，33.8萬的人口增量主要體現(xiàn)在蕭山、余杭等城市新區(qū)。其中，余杭區(qū)的人口增量達(dá)到12.7萬，超過全市總?cè)丝谠隽康?/3。增量僅次于余杭的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(下沙)，為5.0萬人，蕭山和濱江兩區(qū)分別增加4.7萬人和4.1萬人，名列第三和第四。

　　主城區(qū)的兩個(gè)行政區(qū)，出現(xiàn)了常住人口減少的現(xiàn)象。上城區(qū)由2017年的34.8萬人減至34.5萬人，減少0.3萬人，下城區(qū)也由53.1萬人減至52.6萬人，減少0.5萬人。

　　廈門市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年廈門市常住人口達(dá)411萬人，比上年增加10萬人，同比增長2.5%。

　　增長的人口主要分布在島外。從空間分布看，呈現(xiàn)島內(nèi)主城區(qū)人口增長趨緩，比重下降；島外人口增長加快，人口比重上升的趨勢。具體看，2018年，島內(nèi)兩區(qū)常住人口所占比重接近全市常住人口的一半，達(dá)到49.79%，但比重較2017年的50.87%，下降了1.08個(gè)百分點(diǎn)；而島外常住人口均比2017年有所增長，人口共增加了9.4萬人。

　　2月15日，廣州市統(tǒng)計(jì)局公布2018年廣州市人口規(guī)模及分布情況。數(shù)據(jù)顯示，2018年末，廣州市常住人口1490.44萬人。其中，番禺等外圍區(qū)域增長較多，老城區(qū)增長相對緩慢。

　　此外，包括上海、南京等大城市也存在明顯的郊區(qū)化態(tài)勢，近郊區(qū)、新城區(qū)人口增幅明顯超過了中心老城區(qū)。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)分析，房價(jià)是推動(dòng)大城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的一大要素。比如現(xiàn)在一線城市核心區(qū)房價(jià)動(dòng)輒10萬+，而郊區(qū)還有很多房子單價(jià)少于4萬的。

　　在廈門，島內(nèi)主城區(qū)新房基本都在5萬以上，而島外很多地方只有島內(nèi)的六七成左右。因此，年輕一代很多人就選擇到郊區(qū)買房。

　　張大偉說，近幾年各大中心城市紛紛發(fā)動(dòng)人才爭奪戰(zhàn)，并且人才的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷放低，除了真正的中高端人才，也吸引了很多藍(lán)領(lǐng)勞動(dòng)力，而這些勞動(dòng)力有相當(dāng)一部分是制造業(yè)從業(yè)人員?，F(xiàn)如今各大城市都在退二進(jìn)三，主城區(qū)的很多制造業(yè)都已經(jīng)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)，這也推動(dòng)了大量人口往郊區(qū)、新城區(qū)走。

　　在主城區(qū)產(chǎn)業(yè)外遷的情況下，主城區(qū)的人口增長較為緩慢甚至出現(xiàn)負(fù)增長。在廈門湖里區(qū)特區(qū)紀(jì)念館附近經(jīng)營一家服裝店的白小姐說，十幾年前這一片區(qū)大型工廠很多，人流量很大，現(xiàn)如今，隨著不少工業(yè)企業(yè)外遷，以及區(qū)政府搬遷，“人流量明顯減少，生意也差了很多。”

　　另外，年輕一代的對于居住環(huán)境的要求更高，很多年輕人更喜歡住新的小區(qū)、電梯房，中心城區(qū)的“老破小”，對年輕一代的吸引力相對有限。不光是年輕人，一些退休老人為了最求好一點(diǎn)的居住條件，也選擇住到郊區(qū)。

　　家住廣州市越秀區(qū)某小區(qū)樓梯樓7樓的黃寶林老人就是一個(gè)例子，夫婦倆住了二十多年的樓梯樓，現(xiàn)在年紀(jì)大了盼望能加裝電梯，但由于一二樓住戶的反對，加裝電梯遙遙無期，無奈只能賣掉中心城區(qū)的房子，換到近郊區(qū)的新小區(qū)電梯樓。

　　華南城市研究會(huì)會(huì)長、暨南大學(xué)教授胡剛對第一財(cái)經(jīng)分析，像廣州的老城區(qū)，很多年輕人不怎么喜歡，他們更喜歡天河、黃埔等新城區(qū)。另一方面，新城區(qū)、近郊區(qū)往往高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展得比較好，就業(yè)在很大程度上也影響了人口的分布。

　　在交通方面，包括地鐵、市域鐵路在內(nèi)的城市軌道交通的發(fā)展，以及汽車的普及，是吸引人口往郊區(qū)轉(zhuǎn)移的一大拉力。廣東體改研究會(huì)副會(huì)長彭澎說，軌道交通具有快捷、準(zhǔn)時(shí)等特點(diǎn)，軌道交通的發(fā)展，大大縮短了郊區(qū)與中心區(qū)的時(shí)空距離，讓年輕人住到郊區(qū)更方便。

　　老城區(qū)如何煥發(fā)新活力

　　不過，在近郊區(qū)、新城區(qū)人口快速增長的同時(shí)，老城區(qū)如何煥發(fā)新活力也十分關(guān)鍵。

　　今年1月召開的中共廣州市委十一屆六次全會(huì)上，廣州市提出以更大擔(dān)當(dāng)奮力開創(chuàng)廣州工作新局面，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)老城市新活力。

　　今年的廣州市政府工作報(bào)告也提出，要加快城市更新改造，推動(dòng)151個(gè)老舊小區(qū)微改造、10個(gè)舊村改造、50個(gè)舊廠改造項(xiàng)目。開展白云山、越秀山“還綠于民”“還景于民”專項(xiàng)整治行動(dòng)，開工建設(shè)廣州花園。恩寧路二期(騎樓部分)改造、海珠廣場提升優(yōu)化、芳村大道南快捷化改造3項(xiàng)工程9月底前完工。

　　在今年深圳兩會(huì)上，深圳市市長陳如桂在參加羅湖代表團(tuán)討論時(shí)說，希望羅湖堅(jiān)持把產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)、城市做精、消費(fèi)做旺、民生做好，讓老城區(qū)增添新魅力、煥發(fā)新活力。要抓好重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)，以最新理念、最優(yōu)方案推進(jìn)深圳火車站、筍崗-清水河片區(qū)、湖貝片區(qū)等改造，帶動(dòng)城區(qū)整體功能品質(zhì)提升。要抓好產(chǎn)業(yè)發(fā)展雙輪驅(qū)動(dòng)，推進(jìn)黃金珠寶等優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和人工智能、生命健康等新產(chǎn)業(yè)培育，不斷增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能，提高發(fā)展能級(jí)。

　　胡剛對第一財(cái)經(jīng)分析，老城區(qū)要煥發(fā)新活力，最關(guān)鍵的還是產(chǎn)業(yè)要有提升，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)才是集聚人口和煥發(fā)活力的關(guān)鍵。很多老城區(qū)原來產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，有的還有污染，因此必須加快產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　在發(fā)展方向上，很多大城市的老城區(qū)可以重點(diǎn)發(fā)展文化旅游創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，吸引集聚年輕人。“老城區(qū)面積不大，又有文化底蘊(yùn)，在城市文化旅游等方面的發(fā)展空間比較大?！焙鷦傉f，像萬科(萬科A，000002.SZ ) 在廣州西關(guān)老城的永慶坊舊城改造就做得不錯(cuò)。

　　此外，老城區(qū)也可以充分發(fā)揮高教、醫(yī)療等公共資源優(yōu)勢，發(fā)展一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域。例如，今年的南京1號(hào)文件提出，大力發(fā)展“硅巷經(jīng)濟(jì)”，挖掘低效載體、低效用地潛力，創(chuàng)新都市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。鼓勵(lì)有條件的區(qū)利用主城高校周邊存量用地，與高校共同打造集科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意等于一體的特色創(chuàng)新街區(qū)，促進(jìn)街區(qū)低效載體轉(zhuǎn)型升級(jí)，結(jié)合創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求沿巷縱深布局生活服務(wù)業(yè)態(tài)。

　　胡剛認(rèn)為，很多老城區(qū)應(yīng)該結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)來提升。比如廣州的老城區(qū)擁有大量的專業(yè)批發(fā)市場，廣州作為商貿(mào)中心，這些專業(yè)批發(fā)市場十分重要，應(yīng)該對這些批發(fā)市場進(jìn)行改造與提升，要因地制宜，不同的批發(fā)市場有不同的改造提升方式。此外，老城區(qū)的居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施也要進(jìn)一步的改造和完善，讓生活更加便利。

　　在老城區(qū)煥發(fā)新活力的過程中，舊城改造、城市更新對不少企業(yè)也蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。目前城市更新已經(jīng)成為不少大型開發(fā)商的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　去年11月2日，廣州市城市更新局發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)》，公開對舊村莊全面改造、舊城區(qū)連片改造、國有土地上舊廠改造等城市更新工作征求意見。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州城市更新項(xiàng)目2017-2019年計(jì)劃保障供地9.26平方公里，商住用地約4平方公里，市政配套0.66平方公里。其中，部分城市更新項(xiàng)目有不少開發(fā)商參與，其中萬科、保利、富力(02777.HK)和珠光集團(tuán)表現(xiàn)十分踴躍。

　　今年2月13日，廣州市與保利集團(tuán)簽署《關(guān)于深入開展全面戰(zhàn)略合作的協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，廣州市與保利集團(tuán)將在城市更新改造、智慧社區(qū)建設(shè)、生活品質(zhì)提升等領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作。

　　在深圳，去年11月，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，以此明確拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置工作，優(yōu)化辦理程序、簡化辦理內(nèi)容，加快推動(dòng)城市更新實(shí)施。其中，2019年羅湖區(qū)全年城市更新將釋放逾百萬平方米空間資源。

　　另一方面，自2015年來以來，隨著大城市城市邊界的劃定，大城市尤其是超大城市的用地規(guī)模將得到嚴(yán)格控制。在這種情況下，存量土地尤其是老城區(qū)的用地如何改造提升就十分關(guān)鍵。易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)分析，盤活存量資產(chǎn)，意味著未來在土地供應(yīng)方面，相應(yīng)的存量資產(chǎn)也要盤活，比如重點(diǎn)城市的更新改造中，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等方面。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

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