來源：無訟閱讀   作者：黃書巍（安徽豪迪律師事務(wù)所）

裝飾裝修工程合同糾紛和建設(shè)工程施工合同一樣，都適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的專屬管轄。

但是，由于大部分的裝飾裝修工程合同不涉及到招投標(biāo)，標(biāo)的也不是很大，往往是十萬、幾十萬或者僅有幾萬元。

一旦發(fā)生糾紛，又可能涉及到工程需要評(píng)估，耗費(fèi)的訴訟成本較大和訴訟時(shí)間也較長(zhǎng)。

因此，擬定一套較為完美裝修裝飾工程合同可以減少，甚至有效避免訴訟中的麻煩，減少合同履行過程中的約定不明，減少訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

裝飾裝修工程合同，往往會(huì)有工程量和工程項(xiàng)目的變化，包括項(xiàng)目增減，這就需要工程的簽證；會(huì)涉及到工程驗(yàn)收的問題，工程款的支付問題；工程款包含的項(xiàng)目糾紛，工程延誤的違約責(zé)任，工程款延期支付的違約責(zé)任等等。

本文就筆者代理案件遇到的一些問題做一些簡(jiǎn)單的探討，希望對(duì)大家擬定、完善相關(guān)合同有所幫助。

一、裝飾裝修工程合同書及相關(guān)的報(bào)價(jià)書、圖紙、簽證單盡量配套

對(duì)于裝飾裝修工程合同的具體內(nèi)容，這里暫且不論，下文中詳細(xì)說明。此處主要是強(qiáng)調(diào)合同書、報(bào)價(jià)書和圖紙要配套。

如合同中明確記載報(bào)價(jià)書、圖紙是合同不可分割的一部分，或者報(bào)價(jià)書、圖紙需要雙方確認(rèn)，那么在簽訂合同的時(shí)候，一定要注意都讓合同的甲方簽字。

避免裝修后出現(xiàn)糾紛，面臨甲方提出裝修公司未能按照約定施工，裝修方案未經(jīng)其同意，或者裝修效果其不滿意等情況。

如果沒有報(bào)價(jià)書或者圖紙，那么可約定價(jià)格（單價(jià)）在進(jìn)場(chǎng)或者驗(yàn)收的時(shí)候確認(rèn)，但是這就需要進(jìn)場(chǎng)后甲方一定要書面確認(rèn)后才可以施工，對(duì)于裝修效果可以約定以實(shí)際裝修結(jié)果為準(zhǔn)。

值得注意的是，報(bào)價(jià)書最好要讓甲方先簽字確認(rèn)，畢竟報(bào)價(jià)書涉及到合同的總價(jià)的來源問題，及后續(xù)工程變更，及變更價(jià)款計(jì)算的問題，報(bào)價(jià)書中一般有工程項(xiàng)目，單價(jià)，計(jì)量單位，工程量，總價(jià)，合計(jì)總價(jià)，施工工藝或材料。對(duì)于材料則需要單附主要材料的清單，清單中列明材料名稱、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地、單位、價(jià)格、備注及總價(jià)等。

如果遇到工程變更的，還要有簽證單。這些材料在施工過程中，都要甲方簽字。有了報(bào)價(jià)書、簽證單，即便甲方不確認(rèn)工程款，也可以按照工作量和單價(jià)計(jì)算出工程款。

二、合同相對(duì)人的問題

很多裝修公司，裝修的時(shí)候根本不看房產(chǎn)證或其他證件。

而現(xiàn)實(shí)操作中，有些委托方并非是房東，這則會(huì)造成，一旦發(fā)生糾紛，裝修工程款能否在裝修裝飾價(jià)值里優(yōu)先受償?shù)膯栴}。

《最高人民法院<關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有（合同法）第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》（2004年12月8日，[2004]民一他字第14號(hào)）中提到：裝修裝飾工程的發(fā)包人必須是該建筑物的所有權(quán)人，或者發(fā)包人雖然不是所有權(quán)人，但建筑物的所有權(quán)人與裝修裝飾工程的承包人之間已經(jīng)形成合同關(guān)系。

一旦發(fā)包人與建筑所有權(quán)人不一致，而裝修公司又不能舉證證明二者的合同關(guān)系的情況下，將面臨無法享受優(yōu)先受償權(quán)的問題。

或者是夫妻共同房產(chǎn)，僅由一方簽字的，則會(huì)在訴訟中存在主體適格與否，能否將另一方列為共同被告的問題。

個(gè)別情況還有房東自己認(rèn)錯(cuò)了房子，裝修錯(cuò)了房子的情況。

現(xiàn)實(shí)操作中，有些客戶并不會(huì)主動(dòng)提交相關(guān)的材料，而裝修公司出于攬項(xiàng)目的想法，也是多一事不如少一事，不去過問。但是，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，還是要主動(dòng)提出審查相關(guān)材料，包括房產(chǎn)信息，身份信息，結(jié)婚證等。

三、裝飾裝修工程合同中工程價(jià)款及相關(guān)款項(xiàng)的約定

除了前面所說的需要合同附件的報(bào)價(jià)書外，合同中也要明確約定，需要發(fā)生費(fèi)用的承擔(dān)問題，具體有裝修發(fā)生的水電費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)的管理費(fèi)用，此部分費(fèi)用一般由甲方承擔(dān)；而很多裝修公司中的工程款之外，還會(huì)約定水電管線安裝等費(fèi)用是單獨(dú)產(chǎn)生并計(jì)費(fèi)的；部分的材料費(fèi)，如果不是完全包工包料的話，也要約定哪些材料是自行采購(gòu)，或者由裝修公司代為采購(gòu)，甲方承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的。

四、先付款后裝修的原則（進(jìn)度款）

由于裝飾裝修工程一旦制作、安裝好的材料或工程，無法或很難再次使用，因此，一般原則是先付款后施工，可以約定：進(jìn)場(chǎng)前支付工程款的50%-60%；水電管線工程費(fèi)用另算，一般在該部分工程完工后，比如三日內(nèi)支付；其余款項(xiàng)一般在瓦工墻磚、木工石膏板吊頂及各房衣柜結(jié)束（不含移門及油漆）結(jié)束后，比如三日內(nèi)付款95%，一般要留一些工程尾子，比如油漆是最后上的，以便于甲方及時(shí)付款。

最后工程會(huì)有5%的質(zhì)保金，一般在質(zhì)保期比如一年或兩年內(nèi)支付。

五、約定甲方的聯(lián)系方式、送達(dá)方式，約定相關(guān)聯(lián)系人

為避免在裝修過程中，一時(shí)聯(lián)系不上甲方，影響施工進(jìn)度，要約定必要的聯(lián)系方式，比如手機(jī)、聯(lián)系地址，緊急聯(lián)系人，同時(shí)合同約定一旦向約定的手機(jī)發(fā)送信息，或者約定的地址送達(dá)文件，或者與緊急聯(lián)系人告知，即視為送達(dá)。

如甲方未及時(shí)收悉，責(zé)任由甲方承擔(dān)，造成的延期或者其他損失由甲方承擔(dān)。

如果甲方?jīng)]有時(shí)間，可約定相關(guān)聯(lián)系人，裝修公司也可以注明現(xiàn)場(chǎng)的負(fù)責(zé)人，聯(lián)系人。

六、甲方需要承擔(dān)的義務(wù)

裝修過程中，需要甲方配合、協(xié)助的事情較多，如開工前三天甲方為施工方進(jìn)場(chǎng)提供施工條件，即通水、通電、騰空房間、搬出舊家具、雜物等，如因甲方原因影響施工的，甲方需要支付協(xié)議價(jià)款的10%的窩工費(fèi)等類似內(nèi)容，以督促甲方配合施工。

另外施工過程中，有時(shí)需要協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系，需要辦理裝修備案審批手續(xù)，配合工程的隱蔽工程的驗(yàn)收工作、配合驗(yàn)收竣工工作、部分需要甲方自購(gòu)的材料，繳納物業(yè)及相關(guān)裝潢手續(xù)費(fèi)，確認(rèn)裝修方案，確認(rèn)工程量，確認(rèn)工程款，按期支付工程款等等。

合同中可約定，如果甲方未履行該義務(wù)，造成的延期由甲方自行承擔(dān)，另外需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如窩工費(fèi)，工程約定價(jià)款相應(yīng)比例的違約金（比如10%）。

七、工期延誤的約定

除了前面第四、五、六點(diǎn)約定的原因造成的延期外，還可以約定不可抗力的因素，對(duì)于不可抗力的情形也可以進(jìn)行相關(guān)約定，比如幾級(jí)的大風(fēng)，什么級(jí)別的大雨都可以作為延期的理由。

八、驗(yàn)收及工程量確認(rèn)，工程款確認(rèn)

合同中，根據(jù)工程的進(jìn)度，相關(guān)工程及時(shí)組織、告知業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，特別是隱蔽工程，通過第五條約定的聯(lián)系方式進(jìn)行通知，可約定，如果甲方收到驗(yàn)收通知三日內(nèi)不與施工人員聯(lián)系，或拒不驗(yàn)收，視為已經(jīng)合格。

工程量的確認(rèn)可以約定收到工程量確認(rèn)通知三日內(nèi)不與施工人員聯(lián)系，或拒不確認(rèn)，裝修公司向甲方送達(dá)工程量確認(rèn)單、工程款確認(rèn)單，甲方三日內(nèi)未提出書面異議的，視為認(rèn)可等內(nèi)容。

九、裝修材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、留樣的約定

裝修材料需要產(chǎn)品合格證和廠家的證明，但是一旦進(jìn)行安裝施工后，相關(guān)的證明會(huì)脫落，施工后狀態(tài)會(huì)發(fā)生變化，如果甲方未及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，一旦安裝過后，未經(jīng)甲方確認(rèn)，甲方提出異議，就面臨要返工的危險(xiǎn)。

因此，相關(guān)材料進(jìn)場(chǎng)最好要甲方確認(rèn)，必要的時(shí)候留樣品，雙方確認(rèn)封裝。當(dāng)然，這些也可以不在合同中明確約定，但是在施工過程中，要注意材料驗(yàn)收和留樣品。至少要做到及時(shí)通知甲方進(jìn)行確認(rèn)。

十、排他施工、排他材料原則

施工過程中，少部分的甲方可能不滿意裝修公司的施工，另行組織人員進(jìn)場(chǎng)施工，自行購(gòu)買材料安裝等，造成工程質(zhì)量問題及工程量都無法確定的問題，合同中，可以約定：施工期間，除了成品項(xiàng)目安裝工人外，甲方不得派遣其他裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，如有，視為甲方違約，如甲方的該行為造成工程延期的，由甲方承擔(dān)，造成完成工程無法確定的，甲方仍需按照合同約定價(jià)款支付工程款。

再比如，甲方自行施工或自購(gòu)安裝的項(xiàng)目在施工過程中或竣工交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題以及因質(zhì)量問題造成的其他一切損失均由甲方自行承擔(dān)。

十一、優(yōu)先權(quán)問題

優(yōu)先權(quán)是法定的，《工程價(jià)款優(yōu)先受償批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！睂?duì)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使期限屬于除斥期間抑或訴訟時(shí)效，該條并未明確。

由于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)屬于擔(dān)保物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先權(quán)期限的法律性質(zhì)屬于除斥期間，故建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)期限亦應(yīng)屬于除斥期間，不能適用訴訟時(shí)效有關(guān)中止、中斷或延長(zhǎng)的規(guī)定。

當(dāng)事人約定給付工程款的時(shí)間在竣工之日6個(gè)月后，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是否已經(jīng)喪失，當(dāng)事人約定給付工程款的時(shí)間在竣工之日6個(gè)月后，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)并不因此喪失，其行使期限應(yīng)為自工程款給付期限屆滿之日起6個(gè)月。因此，優(yōu)先權(quán)的行使要及時(shí)主張。

十二、違約責(zé)任及合同解除

違約的情形最常見的，就是拖欠工程款，合同可以約定拖欠工程款應(yīng)當(dāng)支付拖欠工程款每日多少標(biāo)準(zhǔn)的利息（如千分之一每日），造成窩工的窩工費(fèi)每日多少費(fèi)用，拖欠多少或者拖欠多長(zhǎng)時(shí)間的，可以解除合同，要求其承擔(dān)拖欠工程款一定比例的違約金。

十三、必要的告知

如果合同正常履行的話，在交付使用后，要有必要的告知，如告知材料的性能，特性，出現(xiàn)哪些情況是正常的，以及如何保養(yǎng)、維護(hù)。

如果是對(duì)方違約解除了合同，可能有部分工程未完工，比如油漆未上，則要告知其木頭可能發(fā)霉，要通風(fēng)，要及時(shí)上油漆等。

當(dāng)然，除了上述內(nèi)容外，合同中對(duì)于工程地點(diǎn)，工期等也要約定，只是這些都是常見的內(nèi)容，就不再一一贅述了。