一、宅基地拆遷補(bǔ)償太低怎么辦

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)募m紛一般多于城市拆遷，因?yàn)楸徊疬w戶已經(jīng)習(xí)慣于其農(nóng)村的生活，讓其遠(yuǎn)離原本的生活環(huán)境這是一件非常困難的事情。可政府的規(guī)劃一般的人也無(wú)法阻攔，而為了避免拆遷補(bǔ)償糾紛的發(fā)生，被拆遷戶最好在拆遷之前先咨詢專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是怎樣的，與城市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎，如果補(bǔ)償太低怎么辦?畢竟被拆遷戶與政府的力量還是有懸殊的，為了避免自己利益受損，最好還是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師幫忙吧。

二、公房拆遷補(bǔ)償款該歸誰(shuí)

在確定了公房承租人之后，拆遷補(bǔ)償款的歸屬與繼承的問(wèn)題就容易解決了。但首先必須明確一點(diǎn)：公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)(或集體財(cái)產(chǎn)，本文僅指作為國(guó)家財(cái)產(chǎn)的公房)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住權(quán)，和極其有限的處分權(quán)。

而且公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，而只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的，該處分屬無(wú)權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒(méi)有任何法律上的效力。

在此類(lèi)糾紛中往往涉及家庭協(xié)議的問(wèn)題。所謂家庭協(xié)議是指在公房的原承租人的家庭內(nèi)部就公房的分配、繼承、拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題達(dá)成的一攬子協(xié)議。據(jù)筆者了解，簽訂家庭協(xié)議的情況也是很普遍的，在前來(lái)咨詢的當(dāng)事人中，幾乎人手一份家庭協(xié)議。關(guān)于家庭協(xié)議的效力及其實(shí)施，大致可以分以下幾種情形：

1、協(xié)議本身因違反法律或北京市有關(guān)公房租賃的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。就筆者掌握的信息，這種情況不在少數(shù)。因?yàn)榧彝f(xié)議大部分是在當(dāng)事人沒(méi)有聘請(qǐng)或者咨詢律師的前提下簽訂的，而當(dāng)事人自己又不了解法律和北京市有關(guān)公房租賃的規(guī)定，所簽訂的家庭協(xié)議有不少違反強(qiáng)制性規(guī)定的條款。

2、協(xié)議本身有效，但漏洞百出、后患無(wú)窮。這種情況也很多。當(dāng)事人不懂得用法律的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)意思，詞語(yǔ)模糊、表意不清，很多重要問(wèn)題沒(méi)有約定。

3、協(xié)議有效。這里又分幾種情況。一種是協(xié)議有效并已經(jīng)執(zhí)行，大家殆無(wú)異議，各方皆大歡喜。一種是協(xié)議有效已部分執(zhí)行，但有當(dāng)事人覺(jué)得協(xié)議對(duì)自己不公平主張重新分配而起糾紛的。一種是協(xié)議有效尚未執(zhí)行，當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的。所以，這里要特別提醒當(dāng)事人，關(guān)于公房承租人的變更涉及重大的利益分配問(wèn)題，對(duì)當(dāng)事人的居住利益和經(jīng)濟(jì)利益有重大影響，建議在簽訂家庭協(xié)議的時(shí)候還是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與為妥。

關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的歸屬。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。但是在存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人(出租人)對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢(qián)補(bǔ)償問(wèn)題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人(出租人)通常以向承租人支付一定的金錢(qián)作為買(mǎi)斷承租人承租權(quán)的對(duì)價(jià)。

三、公房拆遷補(bǔ)償款能否繼承

嚴(yán)格來(lái)講，被拆遷人(出租人)向承租人支付的金錢(qián)并非拆遷補(bǔ)償，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)于被拆遷人的金錢(qián)補(bǔ)償，而承租人并不是拆遷房屋的所有權(quán)人，不是被拆遷人，當(dāng)然不是拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆斎恕５?，從普通人的眼光看?lái)，反正是獲得一定的金錢(qián)，通俗稱(chēng)為拆遷補(bǔ)償。

在存在公房租賃關(guān)系的公房拆遷中，拆遷補(bǔ)償款歸承租人所有，這一點(diǎn)十分明確。如果公房承租人在獲得拆遷補(bǔ)償后死亡的，拆遷補(bǔ)償款可以作為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)按照遺囑或者法定的繼承規(guī)則分配給其繼承人。如果拆遷補(bǔ)償發(fā)生在公房承租人發(fā)生變更之后，則拆遷補(bǔ)償款為變更后的公房承租人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，原公房承租人的其他繼承人對(duì)此沒(méi)有任何的請(qǐng)求權(quán)。如果拆遷補(bǔ)償發(fā)生在公房承租人死亡之后，承租人變更之前，則該拆遷補(bǔ)償款歸系爭(zhēng)公房的事實(shí)上的承租人所有，原公房承租人的其他繼承人對(duì)此亦沒(méi)有任何的請(qǐng)求權(quán)。

合理爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償?shù)奈鍌€(gè)小技巧

技巧一：堅(jiān)守陣地，表明決心

在拆遷實(shí)踐中，拆遷方會(huì)時(shí)刻關(guān)注被拆遷人的一舉一動(dòng)，從而制定相應(yīng)的拆遷策略。有些被拆遷人，一看到要拆遷了，認(rèn)為原房屋處肯定會(huì)經(jīng)常斷水?dāng)嚯姡绊懻５纳a(chǎn)生活，而且拆遷開(kāi)始后環(huán)境必定臟亂差，反正遲早要搬，不如趁早找到合適的地方重新開(kāi)始生產(chǎn)生活，有這種想法很正常，但是這些被拆遷人往往只想到了自己的不便，而沒(méi)有想到這樣作可能會(huì)對(duì)自己在拆遷中的利益爭(zhēng)取造成嚴(yán)重的損害。因?yàn)橐坏┠爿p易撤離，拆遷方可能會(huì)在你不知情的情況下，無(wú)緣無(wú)故半夜里把房子偷拆，由于家中無(wú)人，偷拆房屋的成本很低，拆遷方這個(gè)時(shí)候往往會(huì)利用這個(gè)時(shí)機(jī)，先把房子拆了，讓你心理產(chǎn)生恐慌情緒，繼而失去要價(jià)的本錢(qián)。而且如果被拆遷人輕易搬走，就會(huì)給拆遷方釋放了這樣一個(gè)信號(hào)：你沒(méi)有堅(jiān)決維護(hù)自己權(quán)益的決心，如果拆遷方一旦確認(rèn)這一點(diǎn)，會(huì)直接導(dǎo)致給你的拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)大大降低。此外，由于被拆遷人搬了家，不在被拆遷地方居住，就失去了第一時(shí)間獲取最新拆遷信息的機(jī)會(huì)，繼而在拆遷談判中陷入被動(dòng)地位。

技巧二： 誓死維權(quán)但決不作無(wú)謂犧牲

要想獲取一個(gè)合理的拆遷補(bǔ)償，首先要有一顆堅(jiān)定的心，在拆遷中逆來(lái)順受，缺乏斗爭(zhēng)勇氣的人是不可能拿到一個(gè)滿意拆遷補(bǔ)償?shù)?。但是，拆遷維權(quán)行動(dòng)千萬(wàn)不要盲目進(jìn)行，沒(méi)有組織、沒(méi)有策劃的一味個(gè)人抵抗、暴力抵抗只是個(gè)人英雄主義的表現(xiàn)，并不是追求利益的最佳手段。在遇到拆遷方或者拆遷中的出租方要求你及時(shí)搬家或者侵犯你的住宅或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，尤其是在非法強(qiáng)拆的時(shí)候，大多數(shù)都是幾十號(hào)甚至幾百號(hào)人助陣，被拆遷人一定要稍安勿躁，切不可以卵擊石，進(jìn)行無(wú)謂的抵抗，那樣不但不能挫敗對(duì)方，反而會(huì)給自己帶來(lái)傷害。遇到這種情況應(yīng)該第一時(shí)間減少損害，尋求保護(hù)，必要的時(shí)候可以報(bào)警或者提前啟動(dòng)相關(guān)的法律程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。

技巧三： 拆遷方送來(lái)的文件可以收但不隨意簽字

拆遷過(guò)程中拆遷方經(jīng)常會(huì)向你送達(dá)有關(guān)資料和文書(shū)，比如：拆遷的通知、限期拆除的通知、補(bǔ)償決定等等，這些文件有的只是信息傳達(dá)的作用，可有的則會(huì)對(duì)你的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，在你沒(méi)有確認(rèn)所收到材料的內(nèi)容及簽字可能產(chǎn)生的法律后前，不要輕易在這些材料上簽字。比如拆遷方給你送達(dá)評(píng)估報(bào)告，你沒(méi)有看清楚，也沒(méi)有對(duì)其中的具體內(nèi)容一一進(jìn)行核實(shí)就簽字了，那么評(píng)估的程序?qū)δ銇?lái)講就已經(jīng)發(fā)生效力了，一旦簽字后再去質(zhì)疑評(píng)估內(nèi)容缺項(xiàng)漏項(xiàng)、面積不符等問(wèn)題就會(huì)困難重重。此外，拆遷方還會(huì)根據(jù)你對(duì)評(píng)估報(bào)告的簽字確認(rèn)去申請(qǐng)裁決或征收補(bǔ)償決定，從而對(duì)你做出極低的補(bǔ)償。所以我們?cè)诓疬w過(guò)程中倡導(dǎo)拆遷方送來(lái)的材料可以收，但是千萬(wàn)不要隨便簽字，不給對(duì)方以空隙。

技巧四：多聽(tīng)少說(shuō)，不要輕易報(bào)價(jià)

拆遷補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上就是拆遷雙方的一種利益博弈，在沒(méi)有拿到很好的談判籌碼之前，千萬(wàn)不要輕易報(bào)價(jià)。拆遷方往往第一次見(jiàn)面，在向你介紹完本次拆遷項(xiàng)目的相關(guān)政策后就會(huì)問(wèn)你“你想要多少錢(qián)啊?給我們說(shuō)說(shuō)我們好給你去爭(zhēng)取”等等之類(lèi)的話。如果這時(shí)候你認(rèn)為拆遷方是在和你討價(jià)還價(jià)，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，這只是為了打探你的心理價(jià)位，從而針對(duì)你的報(bào)價(jià)，來(lái)制定所謂的怎樣對(duì)付你的策略。在這個(gè)時(shí)候如果被拆遷人簡(jiǎn)單的把自己的價(jià)報(bào)給了對(duì)方，話一出口，你已經(jīng)輸了一半，因?yàn)椴疬w方已經(jīng)知道了你的底線。作為被拆遷人，尤其是對(duì)拆遷毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定有知之甚少的被拆遷人來(lái)說(shuō)，面對(duì)拆遷方的說(shuō)辭，一定要多聽(tīng)少說(shuō)，冷靜地判斷其用意并沉著應(yīng)對(duì)。關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)膱?bào)價(jià)一定要掌握時(shí)機(jī)和火候，必須選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)才能報(bào)價(jià)，否則，價(jià)格報(bào)高、報(bào)低都會(huì)很被動(dòng)。只有掌握合適的時(shí)機(jī)報(bào)價(jià)才不會(huì)因?yàn)闉閳?bào)價(jià)過(guò)低而后悔，也不為報(bào)價(jià)過(guò)高而早早的被拆遷方盯上，才可以讓自己從容地在安全的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大利益。

技巧五：原件握在自己手中

在拆遷過(guò)程中，房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等重要的證件或者是可以證明自己合法權(quán)利的證明、協(xié)議等重要文件的原件，一定要留在自己手中。在拆遷實(shí)踐中，很多被拆遷人稀里糊涂地就將這些原件交給了拆遷方，甚至是在簽訂了補(bǔ)償協(xié)議之后，自己手中都沒(méi)有該協(xié)議的原件，一旦發(fā)生糾紛或者需要法律維權(quán)，就會(huì)造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至?xí)虼硕鴨适гV訟的機(jī)會(huì)。實(shí)踐中，京平律師一般都會(huì)建議委托人將這些重要的原件放在可靠的地方，甚至是放在父母或兄弟姐妹家里，因?yàn)槿f(wàn)一自己的房屋被非法強(qiáng)拆，這些重要文件就很容易丟失。拆遷過(guò)程是非常復(fù)雜的，而且經(jīng)常會(huì)遇到一些突發(fā)性事件，所以，被拆遷人行事一定要小心謹(jǐn)慎，防患于未然。?