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我的第一個體會是，買房要實(shí)現(xiàn)財富保值還是比較容易的。

房價的上漲，有許多原因。有周邊資源配套改善后的土地增值，也有居民收入增長帶來的新增購買力需求，但是房價上漲最大一部分原因來自于貨幣寬松。

我們曾經(jīng)預(yù)測過，未來大城市房價還會有幾倍的漲幅，并不是我們對房子本身有多大的信心，而是我們對貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺有信心。到那個時候，可能你吃一碗大排面也會是另一個價格。

根據(jù)任澤平的研究，過去四十年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長了16倍，從各類資產(chǎn)價格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財?shù)仁找媛识即蠓茌?，只有少?shù)的一二線地價房價、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺印鈔機(jī)。

所以呢，未來那么多年，繼續(xù)深耕房產(chǎn)，確切地說繼續(xù)深耕大城市房產(chǎn)，是每個中產(chǎn)必須修煉的技能。當(dāng)你不知道如何保衛(wèi)自己財富的時候，去買一套房子往往不會犯大錯。

02

接著上面這張圖繼續(xù)說，很多人沒意識到的是，大部分人以為的房價上漲賺錢，其實(shí)只是保值而已，這才是這件事最殘酷的地方。

過去二十年貨幣供應(yīng)增加了16倍，過去十二年貨幣供應(yīng)增加了6倍，如果同期你的房子沒有漲到同樣倍數(shù)，你其實(shí)是跑輸印鈔機(jī)的。

大家認(rèn)為的買房賺錢，本質(zhì)是一種貨幣供應(yīng)下的數(shù)字游戲。

你買房創(chuàng)造的財富價值，要跑過M2貨幣供應(yīng)量增速，才能是真正的財富。

而從我有記憶以來，貨幣供應(yīng)量增速從來沒有低于過8%，也就是說你買房收益率平均下來每年不能低于8%。

這是非常困難的。這也就是為什么我會在分享課上有如下的感慨。

因?yàn)槲颐靼祝绻闷胀ㄈ说姆椒ㄈベI房，大多也只能實(shí)現(xiàn)保值。

03

之所以賺錢有難度，原因在于買房路上有四個大坑等著你。

1、選籌上的困難。

中國有幾百個城市，但真正值得買房的只有20個左右的一二線大城市，絕大部分中小城市的房產(chǎn)是沒有未來的。

如下是我們比較看好的城市：

而讓買房這件事變得更加困難的是，越值得買的城市，限購越是嚴(yán)格。我們都知道北上深這些城市很棒，卻買不了房子。

因?yàn)橛邢拶彺胧屵@些大城市的房價在靜淡市表現(xiàn)的不盡如人意，也給不少買房人一種錯覺：不限購的小城市可能更有機(jī)會。

這反而犯了大忌諱。

被壓制的大城市房產(chǎn)需求，一旦解除限制，爆發(fā)力往往驚人。

而習(xí)慣了放松刺激的小城市一旦走入弱周期，往往沒有后手，更顯得沒有盼頭。

2、負(fù)債的運(yùn)用。

我一直說全款買房是打平貨幣寬松，借貸買房是掘金貨幣寬松。

真正能從買房里賺錢的，一定是通過負(fù)債套利的：

一輪牛市，房產(chǎn)增值，負(fù)債沒有增加，所以財富增加了。

但是杠桿往往是一把雙刃劍，很多人要么不用負(fù)債，要么就是用的太足，把自己現(xiàn)金流弄得十分窘迫，所以才會有那么多炒房客爆倉的故事。

好在現(xiàn)在全國都有限貸，從某種意義上來說，限貸限制了大家無休止地擴(kuò)張，也保護(hù)了買房人的存續(xù)能力。

3、交易策略上的誤區(qū)。

因?yàn)槔罴握\地段論的說法，很多人買房都偏好市中心成熟地段，并且喜歡買標(biāo)桿樓盤。

這樣做很容易買到高價樓盤，并且因?yàn)閮r格高基數(shù)和接盤俠總價購買力限制的原因，導(dǎo)致房子的漲幅有限。

不是說地段論是錯的，而是我們要用發(fā)展的眼光來看待地段。

我們要找出的是未來的CBD，而這些地塊現(xiàn)在可能只是剛有雛形的潛力社區(qū)而已。這樣有曖昧規(guī)劃的地塊，在全市各個角落都有，這無形中也加大了大家選擇的難度。

4、時機(jī)的掌握。

過去樓市周期三年一個輪回，現(xiàn)在的周期越來越像五年循環(huán)。

2009年四萬億刺激后的大牛市，直到2015年才迎來去庫存的恩澤。

隨著時間周期的拉長，時機(jī)選擇也變得越來越重要。

我并不是說要讓大家買在大漲前夜，事實(shí)上，那些抄底在大漲前夜的故事更多的是幸存者效應(yīng)，恰好是運(yùn)氣而已。

更加務(wù)實(shí)的選擇是，雖然我們不知道什么時候會大漲，但是我們還是能夠回避掉樓市的階段性頂部，盡可能買在樓市的底部，避開不必要的等待。

關(guān)鍵在于每個城市的二手房成交量見頂回撤和見底反彈，這基本上能夠判斷我們所處的牛熊周期。這個指標(biāo)我用了很多年，每次都很管用。

就好比現(xiàn)在的上海和深圳，正處在一輪房價的底部，我們的確不知何時能迎來下一輪行情，但是從成交量來看，我們知道現(xiàn)在的價格已經(jīng)不會再跌了，該買的可以買了。

04

所以聊到這里，大家應(yīng)該可以發(fā)現(xiàn)，要想從房產(chǎn)中賺到錢，必須在以上四個方面做的都不差，至少不能有原則性的大錯誤，這真不是一件容易的事情。

而如果要實(shí)現(xiàn)暴富，那要在上面四個方面都做到極致，外加不錯的起步資金，再來那么一點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)氣。

事實(shí)上，我覺得這么多好事不會都落在一個人身上。

所以我奉勸大家放棄不切實(shí)際的一夜暴富幻想，不如回歸買房的初心：房子是用來住的，不是用來炒的。

房子依然是中國最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但要賺快錢也變得越來越難。

就像這個國家過去所經(jīng)歷的那樣，整個社會正在變得越來越成熟，光是想通過發(fā)現(xiàn)一種商業(yè)模式就想賺大錢，正在變得越來越不可能。

耍小聰明或許一時有用，但是買房子這件事從更長遠(yuǎn)來看，大家比的還是誰更專業(yè)，更匠心。

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如果說有給大家的小建議，那么應(yīng)該是如下幾個：

1、買房要有財富意識，但不要被財富意識所羈絆。我看過太多買房號稱自住加投資的朋友，最后都被困在投資的迷霧中走不出來，買了自己不滿意的房子。一定要記住讓自己住的舒服永遠(yuǎn)是第一位的。那些投資夢想，等到你第二套、第三套再開始發(fā)揮想象力好了。

2、如果是買房是為了純投資，請務(wù)必擺正心態(tài)，學(xué)會敬畏市場。要么讓自己變成專家，要么接受保值就是成功的現(xiàn)實(shí)。壞消息是買房賺錢很難，好消息是對所有人都是一樣難，大部分人都跑不贏大盤，沒什么不好意思的。

3、永遠(yuǎn)不要為了投資而投資。買房往往會因?yàn)橘Y金門檻、購買資格、時間周期等原因，不能如意成行。這個時候不要降格去勉強(qiáng)湊單，往往吃大套的就是這種。因?yàn)檫@個賽道里值得買的房子真不多，永遠(yuǎn)是你去迎合好房子，而愿意迎合你的一般是不那么好的房子。

4、相信常識，相信規(guī)律。過去那么多年，我們往往期盼著守正出奇。出奇固然好，可是守正才是根本。買房選擇到最后，看的還是那些樸素的指標(biāo)，人口、信貸、價格、供需，那么多年了依然沒什么變化，這些才是可以用上一輩子的買房秘籍。

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最后，送給大家一句我非常喜歡的話，一起共勉：

不管前方的路有多苦，只要走的方向正確，不管多么崎嶇不平，都比站在原地更接近幸福。

走下去，一定會越來越好。