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【案情】 2011年4月24日，美著美公司（出租方、甲方）與時某某（承租方、乙方）簽訂《商鋪租賃合同》，約定乙方承租甲方的213、215號攤位，位于二樓，建筑面積為27.51平方米；商鋪用途、租賃期限約定，乙方承租該商鋪僅作經(jīng)營服裝、包之用，租賃期間未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得改變該商鋪用途，乙方承租第一年內(nèi)必須用于經(jīng)營女裝、包種類，該商鋪租賃期限為13個月，即自2011年5月28日起至2012年6月27日止；租賃期限屆滿前，乙方應提前60日向甲方書面提出是否續(xù)訂租賃合同。甲方對是否同意續(xù)租作出書面答復，如甲方同意續(xù)租的，雙方另行于期滿前續(xù)訂合同。租金及其他費用約定，該商鋪租金為35 144元，付款方式為現(xiàn)金，商鋪租金不包括物業(yè)管理費、經(jīng)營保證金、工商管理費、稅費及甲方為乙方提供其他服務等費用，該等費用由乙方自行承擔，能源費及其他稅費在合同簽訂后一日內(nèi)，乙方向甲方一次性支付，取暖費、制冷費每年每平米150元（內(nèi)含物業(yè)費、保潔費）；室內(nèi)裝修約定，乙方如需對該商鋪進行裝修，應遵守甲方有關裝修管理的規(guī)定，裝修施工前須將裝修設計及施工方案提供給甲方，經(jīng)甲方審核批準后方可進行施工，施工過程中不得破壞原建筑物結構、外觀、使用功能，不得損毀公共設施、設備。合同第五條約定若甲方開業(yè)時間延后，乙方的租金起算日自甲方正式開業(yè)日起算，租賃期限作相應調(diào)整。合同第六條約定，合同期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方面解除本合同，否則甲方有權扣留乙方已預付的租金和經(jīng)營保證金作為對甲方的賠償。合同第七條關于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓管理約定，在合同有效期內(nèi)，所有經(jīng)營者不允許私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，但因某種原因經(jīng)營者中途無法繼續(xù)經(jīng)營，需將攤位轉(zhuǎn)讓他人時，需提前一個月向甲方提出申請，由甲方對受讓方的資格進行審查。 合同簽訂之后雙方開始實際履行，2011年4月21日時某某向美著美公司交納5000元經(jīng)營保證金，2011年4月24日時某某向美著美公司交納了2011年5月28日至2012年6月27日共計13個月的租金35 144元，并于當日交納一年的冷暖費41267元。 美著美服飾廣場正式開業(yè)時間為2011年5月28日，正式開業(yè)后時某某在租賃的攤位上從事服裝（女裝）、包的經(jīng)營。2011年9月開始，美著美服飾廣場進行經(jīng)營范圍調(diào)整，欲將經(jīng)營范圍變更為鞋業(yè)，名稱變更為美著美鞋城，為此美著美公司印發(fā)宣傳海報和彩頁進行對外宣傳，其對外宣傳海報上載明美著美鞋城于9月25日盛大開業(yè)，凡在開業(yè)期間（9月25日-10月5日）購買皮鞋一雙均贈送精品服裝一件，還可以參加2000元現(xiàn)金抽獎。2011年11月18日左右，美著美公司將美著美服飾廣場的招牌變更為美著美鞋城。時某某稱美著美公司變更經(jīng)營范圍及更改招牌為美著美鞋城后，其經(jīng)營的服裝及包生意受到嚴重影響，為此其向美著美公司提出解除合同的要求，因遲遲不能得到美著美公司的答復，其于2011年11月底撤離了租賃的攤位。時某某據(jù)此要求美著美公司退還尚未到期的租金及冷暖費，并要求美著美公司退還經(jīng)營保證金。美著美公司稱時某某在租賃期內(nèi)由于經(jīng)營不善，擅自撤離租賃攤位，構成了違約，因此不同意時某某的訴訟請求。 案件審理過程中，美著美公司稱將經(jīng)營范圍變更為鞋城，是企業(yè)的自主經(jīng)營行為，雙方的攤位租賃合同并未約定其不可變更經(jīng)營范圍，關于更改招牌為鞋城的時間，美著美公司稱招牌的更改時間為2011年12月10日，是在時某某撤離攤位后更改的，為此美著美公司提交了北京馬駒橋日月星輝圖文設計制作中心出具的證明及該中心出具的廣告牌制作費收據(jù)一張，證明內(nèi)容為該中心接受美著美公司委托將美著美服飾廣場改為美著美鞋城，施工時間為2011年12月10日，該單位當天施工完畢，費用共計2650元。時某某對此不予認可，為此時某某提交了其與美著美公司招商部負責人吳麗娜的錄音證據(jù)，該錄音的時間為2011年11月24日，吳麗娜在該錄音稱更改招牌的時間為18、19號，據(jù)此可以證實美著美公司更改招牌的時間為2011年18號左右。 案件審理過程中，北京市通州區(qū)人民法院前往美著美鞋城的涉訴攤位進行了現(xiàn)場查勘，涉訴攤位已經(jīng)由他人在經(jīng)銷鞋業(yè)。時某某稱其承租攤位后對攤位進行了簡單裝修，但案件審理過程中，時某某放棄了要求美著美公司支付裝修損失的訴訟請求。 【審理】 北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：公民法人的合法權益受法律保護。雙方簽訂的攤位租賃合同，系雙方的真實意思表示，雙方均應恪守履行。時某某作為攤位租賃者，向出租人美著美公司交納了租金、經(jīng)營保證金和冷暖費，在美著美服飾廣場開業(yè)后在承租攤位上從事約定的服裝及包的經(jīng)營。其后美著美公司變更經(jīng)營范圍，將服裝廣場更改為鞋城，并更改了招牌，美著美公司變更經(jīng)營范圍及更改招牌的行為，使雙方訂立攤位租賃合同時的訂約條件發(fā)生了重大變化，時某某租賃涉訴攤位從事服裝及包的經(jīng)營是基于對美著美服飾廣場能夠為其提供的經(jīng)營服裝的便利條件而為，美著美公司變更經(jīng)營范圍為鞋城，使時某某訂約時的條件發(fā)生重大變化，時某某訂立合同的目的無法實現(xiàn)，時某某因此向美著美公司提出解除合同，符合合同法定解除的條件，在未得到答復的情況下，時某某于2011年11月30日撤離了承租攤位，因此應視為雙方的攤位租賃合同于2011年11月30日終止。案件審理過程中經(jīng)現(xiàn)場勘查，涉訴攤位已由他人從事鞋業(yè)經(jīng)營，因此應視為美著美公司亦認可雙方的租賃合同已經(jīng)解除的事實。攤位租賃合同約定租金自美著美服裝廣場開業(yè)時起算，美著美服飾廣場的開業(yè)時間為2011年5月28日，因此租金的起算時間按應自2011年5月28日起算。美著美公司應當將其收取的經(jīng)營保證金及尚未到期的租金、冷暖費退還給時某某。時某某放棄要求美著美公司給付裝修損失的訴訟請求，法院對此不持異議。關于美著美公司所稱更改招牌的時間為2011年12月10日的辯解意見，美著美公司提交的日月星輝設計中心的證明及收據(jù)，與美著美公司招商部負責人吳麗娜和時某某的錄音陳述相矛盾，因美著美公司并未提供其他有效證據(jù)予以佐證，法院對其該項辯解不予采信。通州區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：。一、原告時某某與被告北京美著美商貿(mào)有限公司于二0一一年四月二十四日簽訂的《攤位租賃合同》于二0一一年十一月三十日終止；二、被告北京美著美商貿(mào)有限公司退還原告時某某經(jīng)營保證金人民幣五千元，于本判決生效之日起十日內(nèi)執(zhí)行清；三、被告北京美著美商貿(mào)有限公司退還原告時某某租金人民幣一萬七千三百七十九元四角三分、冷暖費人民幣二千零四十元三角九分，于本判決生效之日起十日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回原告時某某的其他訴訟請求。 一審判決作出后，美著美公司不服一審判決提起上訴，北京市第二中級人民法院經(jīng)審理認為一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回了美著美公司的上訴，維持原判?，F(xiàn)判決已生效。 【爭議】 上述案例是一起典型的商城與承租商戶之間的租賃合同糾紛，雙方爭議的焦點問題是商場擅自改變經(jīng)營范圍和更換招牌，承租商戶是否可以行使法定解除權，解除租賃合同的問題。 【評析】 承租商戶承租商城攤位進行經(jīng)營，是一種商業(yè)經(jīng)營行為，具有一定的商業(yè)風險性，正常的商業(yè)風險應當由商戶自己承擔，不能轉(zhuǎn)嫁給商城自不待言。問題的關鍵是，商城在商戶經(jīng)營過程中負有何種義務？是否負有向承租商戶提供與訂約時相同或相近的經(jīng)營環(huán)境，也即不得擅自改變經(jīng)營范圍和更換招牌的義務？如果商城負有如上義務，這種義務的性質(zhì)是什么？商城對該項義務的違反，商戶是否可以行使合同解除權，要求解除租賃合同？以上問題是上述案例所涉及的焦點問題，本文將從合同法定解除權的法理分析、我國的相關規(guī)定入手，對上述問題進行梳理，以期對相關司法實踐及立法完善有所助益。 一、合同的法定解除 合同解除作為一項合同法律制度，是提前終止合同當事人權利義務關系的一種原因或情形。自法理言之，合同解除分為約定解除、法定解除和合意解除。合同的約定解除，是當合同約定的合同解除事由成就時，享有解除權的合同當事人行使解除權，使合同效力歸于消滅的行為。合同的法定解除是指合同成立以后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當法定解除的事由成就時，享有解除權的合同當事人行使合同解除權使合同效力消滅的行為，又稱為法定解除權。合意解除是指合同當事人協(xié)商一致解除合同的意思表示，合同約定強調(diào)的是合同當事人解除合同、使合同權利義務歸于消滅的合意。《合同法》第九十三條、第九十四條對合意解除、約定解除和法定解除均作出了規(guī)定。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，合同法定解除又分為一般法定解除和特別法定解除。一般法定解除是指我國合同法第九十四條規(guī)定的適用于一切合同解除的情形，特別法定解除是指合同法分則及其他法律、法規(guī)規(guī)定的合同解除情形。 我國合同法第九十四條規(guī)定了一般法定解除的條件：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。其中法律規(guī)定的其他情形，性質(zhì)上即系特別法定解除，指合同法分則及其他法律、法規(guī)規(guī)定的解除情形。 二、本案中商城是否負有提供與訂約時相同或相近的經(jīng)營環(huán)境，也即不得擅自改變經(jīng)營范圍和更換招牌的附隨義務 根據(jù)我國合同法第十三章第二百一十二條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中商城和商戶依據(jù)租賃合同建立的是攤位租賃合同關系，商城作為出租人，負有將租賃標的物交付給承租商戶經(jīng)營使用的義務，承租商戶作為承租人負有按照合同約定向商城支付租金的義務，出租人和承租人承擔的上述義務均系主合同義務，也即決定合同類型的主要合同義務。本案中的出租人美著美商城履行了向承租人交付租賃物的主合同義務，承租人作為商戶也履行了向商城支付租金的主合同義務，從主合同義務角度看，商城并無違約行為。但本案爭議的焦點問題是商城是否有權擅自變更經(jīng)營范圍和更換招牌的問題？如果商城擅自變更了經(jīng)營范圍和更換招牌，承租商戶是否有權解除租賃合同？這就要從附隨義務說起。 附隨義務有廣義和狹義之分，狹義的附隨義務是指在合同履行過程中，為輔助實現(xiàn)債權人之給付利益或周全保護債權人之人身或其財產(chǎn)利益，債務人遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣而履行的通知、協(xié)助、保密、保護等給付義務以外之義務。它只發(fā)生在合同履行過程中。從我國《合同法》第四章中的第60條第2款規(guī)定及下文所列舉的50多條有關附隨義務的規(guī)定可以看出，我國《合同法》采用的是狹義說。廣義的附隨義務是于合同關系發(fā)展的各個階段均可發(fā)生的，當事人依誠信原則所應負擔的義務，不僅包括狹義的附隨義務，還包括了先合同義務和后合同義務。我們可以對附隨義務的概念作如下表述：附隨義務是在法律無明文規(guī)定，當事人之間亦無明確約定的情況下，為了確保合同目的的實現(xiàn)并維護對方當事人的利益——主要是人身和財產(chǎn)利益，遵循誠實信用原則，依據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣所承擔的作為或不作為的義務。 附隨義務具有如下屬性： 1、附隨義務具有從屬性。與主合同義務相比，附隨義務居于從屬地位，其存在的價值是為了使債權人的債權得以周全的實現(xiàn)。 2、附隨義務具有不確定性。附隨義務并非合同成立時自始確定的，而是隨著合同關系的進行和發(fā)展，視具體情形之不同而要求當事人所遵循的一定義務，目的系為了維護債權人的權益得以全面、周全實現(xiàn)。附隨義務不受合同種類和性質(zhì)的限制，即無論任何類型的合同均可發(fā)生附隨義務。此外，附隨義務也不受合同是否有效存在的限制，在簽約前、簽約中和履約后的所有階段都可能發(fā)生。 3、附隨義務具有法定性。附隨義務是基于誠實信用原則產(chǎn)生的，即使當事人雙方在訂立合同時沒有約定，也不影響該種義務的存在，因此附隨義務是法律規(guī)定的，一般情形下，當事人無權以特約排除其適用。 附隨義務的概念及上述屬性決定，法律無法對不同類型合同的附隨義務做出統(tǒng)一明確的規(guī)定，這就需要審判實踐中審判者運用上述附隨義務的法理，遵循一般社會生活經(jīng)驗法則以一般交易觀念或慣例，以誠信原則為出發(fā)點和歸宿，對不同個案中的附隨義務予以解釋和界定，切實維護周延之交易秩序。 具體到本案，承租商戶承租涉案攤位時，商城的招牌是服飾廣場，對外宣傳的經(jīng)營范圍均系為經(jīng)營服裝等生意，承租商戶也是基于對商城經(jīng)營服裝生意的收益預期而承租商鋪進行服裝經(jīng)營的，這從雙方簽訂的租賃協(xié)議中商戶不得擅自變更經(jīng)營范圍可以看出，商城對商戶的經(jīng)營范圍是有統(tǒng)一要求的，即商戶的經(jīng)營范圍要與商城的經(jīng)營范圍相一致，與商戶不得擅自變更經(jīng)營范圍相對應，商城在商戶基于對商城經(jīng)營范圍的收益預期與商城簽訂承租商鋪協(xié)議，且商城在與商戶約定了商戶的經(jīng)營范圍后，商城即負有了確保承租期內(nèi)提供始終與訂約之初相同或基本相近的經(jīng)營范圍及環(huán)境。商城擅自變更經(jīng)營范圍及更換招牌的行為，顯然系對上述義務的違反，商城負有的上述義務，完全符合附隨義務的概念及特性，因此性質(zhì)上應系附隨義務，該附隨義務的性質(zhì)為不作為的附隨義務，本案中商城擅自變更經(jīng)營范圍及更換招牌的行為，構成了對該不作為附隨義務的違反，商城構成了違約。 三、本案中承租商戶是否可行使法定解除權 自法理言之，附隨義務因不具有獨立性，且非系對待性給付義務，因此違反附隨義務，并不必然使對方產(chǎn)生合同解除權。但當附隨義務的不履行，與合同目的的實現(xiàn)關聯(lián)甚大，導致訂約方的合同目的不能實現(xiàn)時，應當賦予守約方的合同解除權，這也是我國合同法第九十三條所規(guī)定的法定解除情形之一。在此情形下，應當賦予守約方的合同解除權，守約方并可根據(jù)合同法關于違約責任的規(guī)定，要求違約方承擔違約責任。 本案中，依據(jù)一般生活經(jīng)驗法則可以判定，商城將服飾廣場的招牌更換為鞋城，并大力宣揚經(jīng)營范圍變更為鞋城的行為，將導致消費者對鞋城中是否專營鞋類用品，不經(jīng)營服裝用品產(chǎn)生望文生義的理解，這就會使得從事服裝用品經(jīng)營的承租商戶訂立合同的目的很難或無法實現(xiàn)，也就是說，商城對不得擅自變更經(jīng)營范圍和更換招牌的不作為附隨義務的違反，導致了承租商戶訂立承租合同的目的無法實現(xiàn)，符合我國合同法規(guī)定的法定解除的條件，因此承租商戶可以行使法定解除權，要求解除雙方的承租合同，要求商城退還經(jīng)營保證金及未到期的租金、冷暖費等費用。 四、本案中是否可適用情勢變更原則 所謂情事變更原則，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎或環(huán)境發(fā)生當事人預料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。情勢變更原則是現(xiàn)代各國合同法中的一項重要原則，但是我國1993年《經(jīng)濟合同法》的修改，將情勢變更原則刪去后，一直未設立。我國合同法草案吸納了這一原則，但最終未被立法機關采納，成為我國合同法的一大缺憾。2009年5月13日施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條明確規(guī)定了情勢變更原則，該條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 情勢變更原則適用條件為： 1、必須有情勢變更的客觀事實。即訂立合同時作為合同基礎及環(huán)境的客觀情況發(fā)生變化，且這種變動足以導致合同行為基礎喪失或者當事人訂立合同的目的不能實現(xiàn)或造成了對價關系障礙。從范圍上看，情勢變更主要是指交易和經(jīng)濟情況的變化。如國家經(jīng)濟政策，社會形勢的變化。 2、情事變更須于法律行為成立后、債務關系消滅以前發(fā)生。如果情勢變更在合同訂立之時即已發(fā)生，而當事人依然締結合同，縱然情勢變更后對一方當事人存在嚴重不利益，但也只能理解為該當事人自愿承受了風險，并無對其作事后保護的必要，而如果在履行終止后發(fā)生情勢變更，則合同關系已因履行而歸于消滅，也不可能產(chǎn)生情勢變更問題。如果債務人遲延期內(nèi)發(fā)生情勢變更，從制裁違約債務人的角度言，應不許其以情勢變更原則主張免責；而如果合同訂立后，履行終止前，發(fā)生情勢變更，當事人確不知情或者知情而未主張，為盡快穩(wěn)定法律關系，只要當事人如約履行合同并致其效力消滅，也不應再允許情勢變更原則的適用。 3、情事之變更，須未為當事人所預料，而且具有不能預料之性質(zhì)。一般來說，當事人能否預見，應以誠實信用原則來判斷，如果應當預見而未預見，則當事人有過失，不能主張情勢變更；但對于有些發(fā)生機率很低的情況，如飛機失事等，盡管當事人訂約時會預見到該情況可能發(fā)生，但仍作情勢變更對待。如果當事人一方預見而另一方?jīng)]有預見，應區(qū)分善意和惡意的不同情況，善意者應允許其主張情勢變更。 4、情事之變更須因不可歸責于當事人之事由而發(fā)生。也就是說，當事人雙方對情勢的變更均無過錯。如果客觀情事的變化可歸責于當事人，則應由當事人承擔責任。若情事變更非由當事人引起，但是可歸責于第三人，則應當由第三人承擔責任，不得適用情事變更原則。因為情事變更原則是在無法采取其他救濟方法的情況下才適用的。 5、情勢變更后，如維持合同原有效力顯失公平。情事變更對合同關系產(chǎn)生的現(xiàn)實結果并非致使合同履行不能或僅為一方當事人履行困難或蒙受損失，而是使合同的繼續(xù)履行建立在根本破壞當事人間的利益均衡的基礎上，產(chǎn)生違背社會正義觀念的顯失公平的結果。這里說的顯失公平不能等同于一般商業(yè)風險所導致的不公平結果。 在理解顯失公平時應注意，判斷利益是否顯失公平的時間是合同履行時，如果合同成立時即已顯失公平，則應按可撤銷合同處理，顯失公平的后果必須因情勢變更而產(chǎn)生，而不是其他原因造成的后果；必須是當事人之間的利益極度不平衡，如果情勢變更對當事人間利益影響輕微，則不能適用這一原則。 6、情勢變更原則的適用應以當事人主張為前提，法院無權直接適用。情勢變更原則在賦予法官一定自由裁量權的同時，也規(guī)定應以當事人主張為啟動的基礎，以防止情勢變更原則在司法實踐中的濫用。 乍一看來，本案中合同解除與情勢變更極易混同，本案中合同解除的最終原因也是因合同履行過程中出現(xiàn)了合同成立的基礎或環(huán)境發(fā)生重大變化所致，但從法理方面分析入手，可以看出本案中雙方合同解除的原因，系因商城對不得擅自變更經(jīng)營范圍和更換招牌的不作為附隨義務的違反，導致了承租商戶訂立承租合同的目的無法實現(xiàn)，符合我國合同法上規(guī)定的法定解除的條件，而由承租人行使法定解除權情況下的解除，與情勢變更原則有本質(zhì)的不同。 綜上，一審、二審法院的判決是正確的。 ?。ㄗ髡邌挝唬罕本┦型ㄖ輩^(qū)人民法院馬駒橋法庭） |
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