案情簡介：2010年10月，劉某與李某簽訂購房合同，購買李某名下房產(chǎn)。劉某支付220萬元全款后，李某妻子陳某以擅自處分共有房為由不同意，劉某遂訴。

法院認為：《物權(quán)法》第97條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”

在案涉房屋共有權(quán)人陳某并不同意出售該房屋情況下，李某作為共有權(quán)人之一對案涉房屋處分不符合上述法律規(guī)定條件。同時，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。

該規(guī)范雖屬管理性強制性規(guī)范，但實踐中，登記部門在房屋買賣合同當(dāng)事人申請辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記時，如未經(jīng)共有權(quán)人同意，則登記部門不予辦理登記。

本案劉某請求繼續(xù)履行合同，由于案涉房屋共有權(quán)人陳某不同意，故劉某訴請不符合《合同法》第110條關(guān)于“法律上或者事實上能夠履行”的條件，判決駁回劉某訴訟請求。

案例索引：見《出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理》(仲偉珩，最高院民一庭)，載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》(201401/57：149)。

      本條是對無權(quán)處分情形下買賣合同的效力以及違約救濟之規(guī)定。本條旨在依據(jù)《物權(quán)法》第15條關(guān)于物權(quán)變動原因與結(jié)果區(qū)分原則之規(guī)定精神，理順《合同法》第51條與第132條之間的關(guān)系。根據(jù)合同歸《合同法》調(diào)整，物權(quán)變動歸《物權(quán)法》規(guī)制的原則，在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動之結(jié)果。出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動屬于效力待定狀態(tài)。因無權(quán)處分致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。