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本篇是2018年澳房大全平臺的最后一周發(fā)文了，也是本年度我個人的最后一篇專欄，喜不喜歡的，接下來的小兩個月也沒得看了。 長久以來，默默關(guān)注澳房大全和我個人專欄的朋友們，在此，作為大全主編，謹(jǐn)代表澳房大全撰寫團隊，后臺支持團隊，向大家長久以來的支持，表示由衷的感謝。 （對于那些沒事留言胡咧咧的網(wǎng)絡(luò)暴民，過去10年里，我寫了200多篇文章，其中90%以上都是非廣告性質(zhì)、客觀的第三方文章，也沒見你站出來說句感謝的話，更別提賺你一分錢了。像朔爺說的，和你們談感恩，就如同和太監(jiān)談性生活是一個道理。） 其實在所有微信平臺里，關(guān)于澳洲房產(chǎn)的深度好文并不多，要么是“命題作文”式的推文，要么是“不知者無畏”式的傻文。 作為專業(yè)的房產(chǎn)人，貸款人，法律人，稅務(wù)人，投資人，我們團隊和大家不斷分享著各自對于行業(yè)內(nèi)的分析，把自己的獨立思考和堅持，不斷地用文字形式呈現(xiàn)。這種堅持，不應(yīng)該被破壞，而應(yīng)該被保護，被擁抱。 “冠冕堂皇”的話，先說到這。 大悟 2018年悉尼漲幅最差的5個區(qū)域排名 （公寓篇） 這下代表我自己個了。 這篇文章特別難寫，因為華人買公寓的比例最大，無論澳洲當(dāng)?shù)剡€是國內(nèi)的買家，但是顧慮太多的文章，就不高級了，會很水，花那時間寫，哥還不如看個片呢。 翻譯一篇Corelogic的過去10大漲幅區(qū)域分析？擦，那些區(qū)連我都沒聽過，更別提實操了。 繼2017年7月房價高點位以來，2018年是緊接著房勢下降的一年，因此，今年市場的壞消息也特別多。 但連《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特清崎也說過他自己，每10套物業(yè)里，總有那么2-3套不甚理想。每個人都要從投資物業(yè)中，不斷總結(jié)，失敗不是成功那誰嘛。 ...... “ But you should get smarter from buying wrong properties. ” ...... 2018年，悉尼整體下降的公寓區(qū)域比上升區(qū)域要多得多，所以誰上誰不上的，并不容易。 以下排名，并未收錢避語，只代表大悟個人觀點，僅供參考。 悉尼東南區(qū)Mascot 公寓中位價：87萬澳幣 Mascot是一個近5年來被吹起來的區(qū)域，之所以能被吹起來，是因為她比較符合華人買家的調(diào)性。 華人買房三部曲，“火車站 大開發(fā)商 規(guī)劃?！?也不知道是誰定的這規(guī)矩。 4年前，也就是某通的最大開發(fā)商在此所售項目的2房價格在110萬-120萬之間，如今這樣的價位是根本賣不出去的，當(dāng)新房進入二手房市場時，二手房5年還是7年新已經(jīng)不重要了，買家關(guān)心的的只有一點：就是價格。 尤其是高密度住宅區(qū)，比如悉尼的東南，悉尼的北偏西等區(qū)域，這些區(qū)域內(nèi)二手房和新房年份之間拉得越大，當(dāng)?shù)氐男路哭D(zhuǎn)二手房賣的難度越大。 Mascot的確不是符合我口味的區(qū)域，從投資來講，我厭惡所有的高密度區(qū)，因為包括Milsons Point和Pyrmont，悉尼兩大最著名的高密度區(qū)水景在內(nèi)，也鮮有漲幅爆表的案例。但是Mascot畢竟離市區(qū)近，交通方便，租金好，而且隨著物業(yè)越發(fā)增加，基建也慢慢跟進，對于很多在city上班族來講，并不全然是個壞的選擇。 我經(jīng)常說，Everything has a price。房子也一樣，價格高只是不值，并不能代表房子就不好。如今Mascot的2房價格回落到85-90萬澳幣的，比如接下來案例的那套，如果是自住買家，我就覺得是個挺不錯的選擇，為何？因為性價比高。 未來的2年里，Mascot還將興建約850套 的新公寓，占據(jù)區(qū)域內(nèi)近20%的比例，因此，我不認(rèn)為在接下來的幾年里，這里的新房市場，無論轉(zhuǎn)售和出租會有緩解的跡象。 案例分享： 以上這套興建于2005年的2房2衛(wèi)2車位公寓于2018年9月售出，花了118天賣出。南北通透，躍層，總面積達到了近110平，以下為銷售歷史情況。 我只能說，對于買家來講，是個不壞的deal。 悉尼北偏西區(qū) Epping 公寓中位價：82萬澳幣 按照以上的邏輯，即大開發(fā)商 規(guī)劃 火車站，Epping同樣滿足，如果非要給這個邏輯加上點成色的話，那么肯定是學(xué)區(qū)沒錯了。我最煩有些買家說什么自住 投資了，因為中西居住習(xí)慣是沒辦法調(diào)和的，自住是中國人自住，投資是西方人自住。你所謂的投資，呵呵就是意淫。 Epping絕對是符合華人調(diào)性的區(qū)域，不但生活方便，而且所在的小學(xué)也都排名前60，因此Epping的公寓越來越多，很多華人開發(fā)商也在此開發(fā)了很多項目。眼看著這個區(qū)域變成了一個高密度區(qū)，別說公寓了，獨立屋掉價掉的都是慘不忍睹。區(qū)域內(nèi)當(dāng)?shù)厝吮壤絹碓降?，華人韓國人比例越來越高。 中國開發(fā)商保利在此的項目今年落成，在我看來，來自中國的發(fā)展商都是青瓜蛋子，不管你在國內(nèi)有多牛，在澳如果面對人群如果只是華人的話，那么你走不長遠。 以綠地在Potts Point為例，那個風(fēng)水上號稱“萬箭穿心”之地的房子，賣的雖然貴，但不得不承認(rèn)，價格很堅挺，但并不是綠地牛，而是Potts Point牛，PP今年賣了幾套3房水景公寓，全部過千萬，著實讓我大跌了回眼鏡。 所以我從來不信“因為誰誰開發(fā)的，所以就怎樣怎樣的！”的狗屁邏輯。那都是以建筑本身展開的邏輯，但房價增幅核心一定是來自區(qū)域的。 比Mascot更慘的一點是，Epping的租金回報率奇低，2房公寓目前連600都很難達到，對于那些自己騙自己玩的買家來講，花90多萬買的房子，現(xiàn)在租600左右的，簡直不要太多。 當(dāng)然，對于任何的發(fā)展商，最后的目的都是賺錢，而價格是由供需決定的，既然你們那么喜歡，那我調(diào)調(diào)價無可厚非，換我也會這么干。 Epping未來2年還要落成約735套物業(yè)，占區(qū)域內(nèi)12.4%的公寓量。 案例分享： 保利的Epping項目，我不得不承認(rèn)，是區(qū)域內(nèi)完成度最好的，位置也是最好的項目之一。來看案例。
這套物業(yè)總面積在106平，2房2衛(wèi)1車位，朝北，11月以80萬賣出，2016年5月買入價格93.5萬澳幣。 有的人可能會說，這個人可能著急賣，所以降價處理，我們再來看一套在售的。
這個項目叫Epping Park，是北偏西Epping最早期的大型項目，由澳洲最大開發(fā)商Meriton開發(fā)，在2011年開售，如今的價格和7年前基本一致。 再找一套同為Epping Park的售出的，2018年1月售出的。
無論是買入的時間早，還是買入的位置和質(zhì)量好，以上的案例都有了。除了“然并卵”，我說完了。 悉尼內(nèi)西區(qū) Homebush 公寓中位價：65萬澳幣
Homebush同樣是一個公路鐵路交通尚算OK的區(qū)域，靠近內(nèi)西大站Strathfield很近，距離奧林匹克公園,DFO等也不遠，如果是自住的話，按理說是一個非常適合首次置業(yè)人的買家。 在近幾年，在區(qū)域內(nèi)的主路的Parramatta Road上興建了非常多的公寓，而且蓋的房子奇丑無比，質(zhì)量更是慘不忍睹。區(qū)域內(nèi)居住人口單一，亞洲學(xué)生占了較大比例。Strathfield作為交通大站的公寓漲幅都不能讓人恭維，何況Homebush乎？
未來2年里，Homebush還要再興建近1400套公寓，將占據(jù)域內(nèi)的41.5%的比例，想想都可怕。 案例分享：
這是一套2005年興建的2房2衛(wèi)1車位躍層公寓，內(nèi)部面積達到了125平，今年售價70萬澳幣，說實話，真的是一個不錯的Deal。
可惜受市場的影響太大。2015年75.5萬買入。
以上是一套2016年興建的物業(yè)，可能是Homebush蓋得最磕磣的一個項目了，2016年買入價695k,今年賣出732k。除去各種費用，再加機會成本，賠錢。 之所以把Homebush放到第三的位置，是因為未來Homebush的物業(yè)供應(yīng)量太大，物業(yè)完成度太差，區(qū)域內(nèi)人口組成太單一，中短期抬頭的可能性微乎其微。 悉尼北偏西區(qū)Macquarie Park 公寓中位價：82萬澳幣
同樣是國人買房三板斧的區(qū)域，火車站規(guī)劃開發(fā)商，外送個離大學(xué)近。 你讓我找個這邊房價掉價的案例，我還真不好找。因為根本賣不出去。所以你還想問為何我把MP放到第二是么？ 這個區(qū)的新房公寓很奇怪，是地拿得貴還是地底下有黃金，新房價錢定得貴的離譜。我們以更體現(xiàn)土地價值的獨立屋為例簡單說兩句。
Mp周邊的無論是North Ryde, West Pymble, Marsfield還是North Epping，其獨立屋中位價多在1.6-1.7m之間。而且區(qū)域漲幅都乏善可陳。在整個悉尼大區(qū)也就是中等水平，但是對于同區(qū)新房公寓要價100多萬澳幣來講，就有點不要臉了。 內(nèi)西的Burwood，人家獨立屋中位價在2m，公寓定$1m 尚算make sense，比如下北Lane Cove，獨立屋中位價在$2.2m，公寓定$1m， make sense，$1m在悉尼的公寓買法太多了，MP有個就業(yè)，有個大學(xué)，有個火車站，有個大商場，然后呢？ 寫小說吧。 有些區(qū)域的偽增長，就是因為區(qū)域的漲幅超過自然漲幅，說白了，是人為調(diào)價，但凡市場進入瓶頸期，則一覽無余，悉尼公寓中這樣的偽增長區(qū)域，Macquare Park首當(dāng)其沖。 有的人強調(diào)什么最大的購物中心，悉尼東部最貴，沒有購物中心，有購物中心的區(qū)域Bondi Junction獨立屋房價在東部大區(qū)排名倒數(shù)第一，悉尼下北也很貴，沒有購物中心，有購物中心的Chatswood房價排不進下北前5， 悉尼上北大地型物業(yè)也很貴，同樣不是購物圣地。所以這種邏輯本身就有問題。
Macquarie Park區(qū)域內(nèi)，未來將要興建約1500套全新公寓，占據(jù)區(qū)域內(nèi)近40%的比例，而且和Homebush不同，其公寓房價并不是主流房價，和區(qū)域也并不匹配，也許再等幾年開發(fā)會是個不錯的選擇。 案例分享：
這是一套1996年興建的2房2衛(wèi)2車位物業(yè)，總面積146平，距今22年，今年以80.8萬成交，2016年買入價80萬。之所以找一個較舊的物業(yè)，因為較舊的物業(yè)成本低，discount rate較高，賣家的期待值可控。 而對于以下這樣的在售物業(yè)，我個人覺得，在如今市場下，則顯得非常之黯淡。
悉尼西區(qū) Sydney Olympic Park 公寓中位價：72萬澳幣
咱先說優(yōu)點吧，Sydney Olympic Park（以下簡稱奧體）并不是一個很差的生活區(qū)域，有大型公園，交通便利，區(qū)域還是挺漂亮的。 今天的文章我從沒有說哪個區(qū)爛，因為沒有不好的物業(yè)，只有不好的價格。我只看2點，1價格和房子之間的協(xié)調(diào)性。2 區(qū)域過去的漲幅。對于讀者，你們要從這中提煉出自己覺得有用的部分，這樣，我這幾個小時也算沒白花。 奧體，這個大型規(guī)劃類項目，如果你刨去那些體育設(shè)施的看起來的那種炫，其實就是西部某個區(qū)域而已，如果論生活度，還趕不上隔壁的Newington。 很多年前，國內(nèi)某大學(xué)的什么房產(chǎn)研究主任強烈推薦過這里，國內(nèi)烏泱泱一堆人跟他買進，我當(dāng)時就在想，你來澳洲多久，你才知道幾個澳洲的區(qū)域，有腦子的都知道，這和你是誰壓根沒關(guān)系，但和你懂多少卻有關(guān)系。 澳洲有些區(qū)不是用語言評判的，是要用心去體會的。你花錢買的房子，未來轉(zhuǎn)售定價時，人家心甘情愿的買你的賬，那你才叫牛逼。有些好區(qū)，你讓我說出花，第一，我沒必要和你說，第二，我也說不出來。第三，說出來你也體會不到。 同樣滿足國內(nèi)人三板斧的奧體，是悉尼所有在售公寓十分奇葩的存在，緣何？區(qū)域的公寓漲幅很差，但是做airbnb租金卻特別好?？赡鼙群芏嗑嚯x市區(qū)近的地方還要好。因為很多2000年奧運場館在此，所以這里也會不時承辦一些活動。但是租金的這種好，也只是很多不安中的些許安慰罷了。 從2009年開始，奧體的項目開始初見端倪，如今過了近10年，這里的基建還是老樣子，停車特別難，購物特別難。那些冠冕堂皇的規(guī)劃卻還在被傳唱... ... 譜個曲吧。
奧體未來2年還要成交約1500套公寓，將占目前公寓數(shù)量的87%。想想都疼。 案例分享：
上邊這張圖，是2011年12月某項目的新房價格表，黃色標(biāo)出的為3房當(dāng)時價格（92萬-102萬），其余的2房1房價格大家各自行放大瀏覽。 下圖為某開發(fā)商一周前售出的3房價格。（90萬）
以下這套物業(yè)2014年買入價78.5萬澳幣。
以下這套物業(yè)2009年70萬買入。
 大悟總結(jié)： 今天的文章，可能會讓很多人不悅，但我相信一點：很多事情如果開始就錯了，后邊就很難對了。 我個人對于任何區(qū)域都沒有偏見，包括在撰寫時，我有推敲過我個人很不喜歡的區(qū)域，在查看過漲幅后，都覺得還算站得住腳，所以并沒有先入為主。 今天所列的5個區(qū)，有個共同的特點，即都是新區(qū)，而這些新區(qū)開發(fā)商在過往定價的時候，普遍過高，使得未來的漲幅全部讓開發(fā)商吃掉了，很多買家都當(dāng)了回炮灰。另外一個特點，這樣的區(qū)域海外買家或投資人進入過多，因此擾亂了當(dāng)?shù)氐耐顿Y和自住比例。 凡事勿過度。房子沒有天生的投資房，只不過這事在過往幾年有點過了。 不管在讀此文的你是開發(fā)商，還是房產(chǎn)中介朋友，不管你現(xiàn)在處于什么樣的人生階段，因為一些個人利益或立場的關(guān)系，可能會很生我的氣，不過沒關(guān)系，人的想法總會變的，我希望未來你們的房子能賣給西人，而不總是華人，我希望你們未來服務(wù)華人能既賺他們的錢，又把他們服務(wù)好。 我希望華人在澳洲，能把澳洲房產(chǎn)這件事做到極致，如果我一個人的一篇文章能讓你們哪怕有一丁點的贊同，我都將十分榮幸。 以上碎言，多有得罪，忘大家包涵。 2018年，悟所有文字，到此全部結(jié)束，2019，我們再見。 再次感謝澳房大全所有同行朋友和讀者朋友們的支持。 大悟 17/12/2018
Property Buyer's Agent 【澳洲房產(chǎn)大全】平臺主編 《澳洲房產(chǎn)那點事兒》作者 《澳洲首次置業(yè)紅寶書》總編 號稱澳洲房產(chǎn)界最會寫文章的房產(chǎn)人，2015年底出版的澳洲房產(chǎn)書籍《澳洲房產(chǎn)那點事兒》，曾排進當(dāng)當(dāng)網(wǎng)經(jīng)濟類書籍前60名，好評如潮。過去幾年里，他秉承匠人精神，堅持每周末看房，至今看遍悉尼境內(nèi)80%的區(qū)域，澳房大全平臺的連載專欄《大悟看房日記》擁粉無數(shù)，成為很多澳洲華人買房前必看的一檔專欄，對于悉尼不同區(qū)域的把握，無人能敵?？胺Q澳洲新一代房產(chǎn)人的意見領(lǐng)袖。
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