01

我們可以先來梳理下近年土地端政策的幾條重大變化。

變化一：實現(xiàn)有效供給的路徑從“0”到“1”。有效供給的概念最早應該是在2009年的國務院常務會議提出的，當時的說法是要增加普通商品住房的有效供給。2016年以來，有效供給的說法被中央以及各城市在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中多次提及并付諸實踐。根本的區(qū)別在于，這次關(guān)于如何落實有效供給的路徑更加明朗。

比如，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房從“0”到“1”。13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，集體用地正式迎來了“租賃住房時代”。這在以往是沒有的。

再比如，共有產(chǎn)權(quán)住房從零星的小范圍試點到目前大中城市的普遍推行，已成為城市政府應對房地產(chǎn)市場價格變化，解決夾心層住房問題的重要途徑。這在以往也是沒有的。

變化二：庫存與土地供應掛鉤。2017年住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布通知，要求消化周期在36個月以上的城市，應停止供地；36-18個月的要減少供地；12-6個月的要增加供地；6個月以下的要顯著增加供地。

變化三：土地出讓時提高預售門檻。合肥、哈爾濱、中山、襄陽等地開始實行預售與現(xiàn)售結(jié)合，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。

這三大變化，對未來的影響還是有一些輕重緩急之分的。

關(guān)于土地出讓時提高預售門檻，目前僅有部分城市、部分地塊零星出臺政策，更多是為了防止土地市場過熱的權(quán)宜之策；

關(guān)于庫存與土地供應掛鉤主要還是從總量上進行供應規(guī)模的管控，這與此前的土地調(diào)控邏輯并無本質(zhì)差異；

所以，細觀近期土地領(lǐng)域發(fā)生的三大變化，對未來能產(chǎn)生關(guān)鍵影響的核心變量還是在于土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。進一步地，我們還要看這種結(jié)構(gòu)調(diào)整能夠調(diào)整到什么程度。

02

縱觀中國房地產(chǎn)市場二十余年發(fā)展歷程，有一條最根本的規(guī)律在左右著市場的中長期走向，那就是土地供應模式的改革。

房地產(chǎn)市場發(fā)展的每個重大歷史時期，都伴隨著土地供應政策的調(diào)整，而且?guī)缀醵家酝恋毓叩母母镒鳛橄葘А?/p>

土地供應政策的演化史，就是房地產(chǎn)市場的發(fā)展史。

1987年，深圳首次以協(xié)議方式有償出讓土地使用權(quán)。同年，深圳舉行首次土拍，打破了長期無償、無限期、無流動性劃撥制度；

1994年，預售制的確立在加快土地開發(fā)和住房銷售同時，開啟了中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展之路；

1996年，中國第一家土地儲備機構(gòu)——上海土地發(fā)展中心成立。次年，杭州土儲中心成立；

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件，要求從2004年8月31日起所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，史稱“八·三一”大限；

土地招拍掛真正打通了中國房地產(chǎn)市場商品化的最后障礙，中國城市的房地產(chǎn)市場開始走向全面繁榮，同時也為后期土地財政模式的開啟、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展埋下了伏筆。

中國的房地產(chǎn)市場能夠發(fā)展到今天的規(guī)模，許多房地產(chǎn)開發(fā)商能從小企業(yè)成長為年銷售額接近萬億的航母，皆肇始于土地供應模式的改革。

中國自開啟房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，每一次的政策收緊必伴隨著土地端口的政策調(diào)整?？梢赃@么說，此前的數(shù)次政策切換都沒有像這次這樣強調(diào)土地端的結(jié)構(gòu)調(diào)整，達到這次的調(diào)整深度。

03

對住建部、主要一二線城市的中長期住房發(fā)展規(guī)劃進行詳細的梳理后我們發(fā)現(xiàn)當前土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整的程度是比較深的：

住建部2018年提出：熱點城市要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應，力爭用3-5年的時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；

主要一線城市近期陸續(xù)公布中長期住房發(fā)展規(guī)劃：租賃住房供地占比提高近兩成、普通商品住房供地占比下降超過一成、共有產(chǎn)權(quán)類住房供地占比提升至近兩成。

主要一二線城市未來中長期土地供應結(jié)構(gòu)的特點基本體現(xiàn)為“兩升兩降”：

“兩升”

1、租賃住房占比大幅提升。租賃住房土地供應比例大致由原來的10%上升到20%-30%；

2、共有產(chǎn)權(quán)類住房占比大幅提升。上海繼續(xù)推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，北京、深圳、西安等城市開始發(fā)力大力推進共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)類住房土地供應比例上升為20%左右。

“兩降”

1、普通商品住房占比下降。除廣州還保持著70%、西安保持60%的占比外，普通商品住房土地供應比例大致由原來的超過50%下降為40%左右；

2、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。普通商品住宅供應整體占比下降的前提下，未來趨勢是要將更多的土地供應用于中小戶型的住房建設(shè)上，大戶型高檔商品住房用地占比大概率下降。

“兩升兩降”并非單純服務于此次調(diào)控，更重要的是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。是一盤推動城市可持續(xù)發(fā)展的大棋，也是城市保持對人才吸引力的關(guān)鍵。這點在一線城市深圳、二線城市西安體現(xiàn)的淋漓盡致。

這盤棋如果下的不好，大城市在未來的人才高維競爭中就有可能喪失主動性。因此，未來大城市土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整將是非常堅定的。這種“兩升兩降”新式的供應結(jié)構(gòu)具有長期穩(wěn)定性，很難因為調(diào)控周期變化而調(diào)整。

同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整后，政策并未忘記重點強調(diào)：鼓勵社會資本投入公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

04

其實，企業(yè)業(yè)務轉(zhuǎn)換背后的邏輯無非兩種，一種是外部政策推動，一種是內(nèi)部需求推動。外部政策推動主要體現(xiàn)為來自供給側(cè)的變化。比如政策切換鼓勵社會資本進入，會形成新的投資風口從而創(chuàng)造出新的供需市場；內(nèi)部需求推動則更多體現(xiàn)為需求側(cè)的自發(fā)性滿足，比如城市化、養(yǎng)老、改善置換需求。

既然鼓勵社會資本參與，那么就具備外部政策推動的效應，主要一線城市土地供應端的結(jié)構(gòu)性變化就有可能對未來企業(yè)的業(yè)務變革形成重大影響。

土地端結(jié)構(gòu)性調(diào)整主要影響的是未來3-5年后的供應格局。如果這種調(diào)整從2017年開始算起的話，估計3-5年后會調(diào)整到位，關(guān)鍵轉(zhuǎn)折節(jié)點應該是在2020年左右。而且，2020年后，隨著時間的推移，這種影響程度會逐步加深。

留給企業(yè)完成業(yè)務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時間也就只有三年左右的時間。

所以，考慮到未來3-5年土地供應模式變化的影響程度將日益加深，企業(yè)如果要在未來保持穩(wěn)定的規(guī)模增長就必須從戰(zhàn)略上進行業(yè)務結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

過去，那些在面對政策切換，適時完成業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整的企業(yè)也獲得了相應的規(guī)模增長契機。

十二五時期中國大力建設(shè)保障房，部分企業(yè)將開發(fā)重點轉(zhuǎn)向保障房，成為保障、安置房領(lǐng)域最大的開發(fā)商；

舊城改造、棚戶區(qū)改造背景下的供地模式開始興起后，提前布局一二級聯(lián)動的企業(yè)獲得了進行城市片區(qū)綜合改造開發(fā)的機遇；

以推動產(chǎn)城融合為宗旨的產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)供地模式興起后，在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域持續(xù)深耕的企業(yè)其規(guī)模增長得到了彎道超車的機會。

目前，大型城市源頭性的土地供應結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，未來如果一半左右的供應規(guī)模是非普通商品住宅，而房企還是按照以往單一化依靠普通商品住宅的規(guī)模增長策略，那么在未來的3-5年內(nèi)還能保持快速增長？

肯定是很難保證的！

大城市未來的普通商品住房土地供應占比普遍下降10%-20%（僅僅是占比，總量上去了用于普通商品房的土地供應還是會增加），而政策性住房、租賃住房領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)規(guī)模上升至10%-20%。企業(yè)就不能只聚焦在普通商品住房開發(fā)領(lǐng)域而忽略了政策性住房、租賃住房開發(fā)建設(shè)、運營服務的“大蛋糕”。

所以，未來房企的業(yè)務結(jié)構(gòu)比例要進行優(yōu)化，如果按照近期大城市的土地供應導向，優(yōu)化的方向應該是：

在繼續(xù)深耕普通住宅開發(fā)業(yè)務的同時，針對部分土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整較大的一二線城市，應該將20%左右的規(guī)模增長空間分配到住房租賃、政策性住房的開發(fā)、建設(shè)、運營上。

20%左右的規(guī)模增長空間主要能做什么呢？

1、采用各種形式，盤活農(nóng)村存量閑置住房資源；2、為政府提供公租房投資、建設(shè)、運營管理一體化服務；3、為政府提供共有產(chǎn)權(quán)住房提供投資、建設(shè)、運營管理一體化服務；4、通過土地獲取（包括集體建設(shè)用地）、收并購，基于合理的輕重資產(chǎn)比例，做大住房租賃業(yè)務規(guī)模，確保市場占有率；5、開拓其他創(chuàng)新業(yè)務。

整體來看，當前結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的新契機就是：那些對“20%”規(guī)模增長空間的爭奪更具明顯優(yōu)勢的企業(yè)，存在著保持規(guī)模增長或規(guī)模逆襲的機遇。

05

當前土地供給結(jié)構(gòu)的變化在3-5年調(diào)整到位后，必將推動企業(yè)的業(yè)務發(fā)展、規(guī)模排名形成新的格局。在新的結(jié)構(gòu)調(diào)整背景下，有些企業(yè)注定面臨規(guī)模止步不前甚至萎縮的局面，而有些企業(yè)也可能會有新一輪規(guī)模逆襲的機會。

為了更好地理解這個機會，我們分幾步考慮。

第一步，以2017年中國指數(shù)研究院發(fā)布的銷售額百億企業(yè)排名為例，排名前100的企業(yè)總的商品房銷售面積大概是5.7億平方米?；谖覀兊墓┙o結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，從目前商品房銷售市場拿出20%的比例，銷售面積大概是1.1億平方米。這1.1億平主要將轉(zhuǎn)化為政策性住房、租賃住房等，不再單純體現(xiàn)為銷售面積，而是包含租賃的“交易面積”；

第二步，將這1.1億平方米的交易面積集中分布到100家企業(yè)中20%的企業(yè)（默認只有部分企業(yè)能夠把握住結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的機遇）。結(jié)果就是，被拿走份額的部分企業(yè)規(guī)模增長受限，另外少部分企業(yè)主動去爭奪這部分份額；

第三步，情景預判：因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整置換出來的市場規(guī)模（交易面積）會分布到更少的企業(yè)中去。按照這種思路房地產(chǎn)各梯隊的規(guī)模差距會越來越大，部分排位在中后區(qū)的企業(yè)也有可能逆襲到中等區(qū)位。

新一輪規(guī)模變化的契機近在眼前！

以其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。如果企業(yè)看不到這些土地供給側(cè)的變化，三五年后就只能眼紅其他家靚麗的規(guī)模增長業(yè)績了。

也許，多年以后當我們在梳理影響房地產(chǎn)發(fā)展重大歷史節(jié)點事件時，會有這么一項描述：

2017-2018年，以北京、上海、深圳為代表的大型城市基于構(gòu)建租購并舉住房制度，保障人人住有所居的目標，開始大力調(diào)整居住用地供應結(jié)構(gòu)，并在較長的時期內(nèi)將“有效供給”落實到位，真正開啟了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大幕。

土地供應政策的先導性作用不可忽視。因為，土地供應政策的演化史，就是房地產(chǎn)市場的發(fā)展史。