一、南曦大廈停水停電

　　5月19日，《北京晚報(bào)》報(bào)導(dǎo)了豐臺(tái)區(qū)南曦大廈因欠繳公共區(qū)域電費(fèi)，導(dǎo)致連續(xù)停水停電4天，影響居民正常生活。

　　（一）調(diào)查情況

　　南曦大廈位于豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)中路70號(hào)（木樨園橋東南角），為2004年投入使用的商住樓，分為ABCD四個(gè)樓座，1-3層為底商（金達(dá)商場(chǎng)），4-24層為住宅，底商業(yè)主148戶，住宅業(yè)主330戶。2010年5月，南曦大廈業(yè)委會(huì)完成換屆選舉后，解聘老物業(yè)鴻運(yùn)南曦物業(yè)公司，新選聘金海都物業(yè)公司。

　　6月6日，我中心會(huì)同豐臺(tái)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)到大紅門(mén)街道辦事處調(diào)查了解南曦大廈停水停電的情況。據(jù)街道反映，南曦大廈因拖欠公共區(qū)域電費(fèi)導(dǎo)致方莊供電所多次采取拉閘斷電的方式催繳電費(fèi)，進(jìn)而發(fā)生停水和電梯停運(yùn)等連鎖反應(yīng)。大紅門(mén)街道工委、辦事處領(lǐng)導(dǎo)高度重視南曦大廈的問(wèn)題，街道曾先后多次牽頭組織各相關(guān)單位參加協(xié)調(diào)會(huì)，雖暫時(shí)解決了停電問(wèn)題，但拖欠電費(fèi)問(wèn)題始終沒(méi)有得到根本解決，主要原因是：

　　1、交接遺留問(wèn)題。2011年1月1日金海都物業(yè)公司進(jìn)駐大廈，交接時(shí)鴻運(yùn)南曦物業(yè)公司未將已收取的部分業(yè)主2011年1-9月物業(yè)費(fèi)及大廈部分業(yè)主電費(fèi)移交給金海都物業(yè)公司，造成新、老兩家物業(yè)公司未完成全部財(cái)務(wù)交接；

　　2、新物業(yè)不按期繳費(fèi)。因歷史拖欠電費(fèi)未結(jié)清，方莊供電所不同意變更之前與老物業(yè)、北京楠溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂供電協(xié)議，金海都物業(yè)公司收取電費(fèi)后以未變更供電協(xié)議為由不按時(shí)向方莊供電所繳納電費(fèi)；

　　3、業(yè)委會(huì)監(jiān)督不到位。業(yè)委會(huì)委員張森（前任業(yè)委會(huì)副主任）與金海都物業(yè)公司之間有利害關(guān)系，其配偶與子女是公司大股東，其本人在業(yè)委會(huì)中有一定影響力，受利益驅(qū)動(dòng)與現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任之間存在矛盾，由于業(yè)委會(huì)內(nèi)部難以形成統(tǒng)一意見(jiàn)，致使對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督職責(zé)流于形式。

　　（二）處理情況

　　根據(jù)上述調(diào)查情況，我中心現(xiàn)場(chǎng)提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)：

　　1、街道辦事處聯(lián)系供電所，分別核算2011年1月1日物業(yè)交接前后所欠電費(fèi)后，督促新、老物業(yè)各自結(jié)清管理期間的電費(fèi)；

　　2、業(yè)委會(huì)與金海都物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同將于今年9月份到期，按照合同約定，如合同到期業(yè)委會(huì)不提出解約則合同期限自動(dòng)順延一年。鑒于物業(yè)管理現(xiàn)狀，由街道辦事處按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十條的規(guī)定，督促業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)是否續(xù)簽合同事項(xiàng)進(jìn)行表決；如業(yè)委會(huì)逾期不履責(zé)，由街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　　二、物業(yè)私鋪信號(hào)裝置遭抵制

　　5月30日，《京華時(shí)報(bào)》報(bào)導(dǎo)了大興區(qū)香留園小區(qū)物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，私自鋪設(shè)信號(hào)裝置，引業(yè)主不滿。

　　（一） 調(diào)查情況

　　大興區(qū)香留園小區(qū)為低密度別墅區(qū)，是翡翠城項(xiàng)目的二期工程，由華潤(rùn)置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司翡翠城物業(yè)管理部負(fù)責(zé)物業(yè)管理。小區(qū)內(nèi)由于前期未安裝移動(dòng)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)，手機(jī)信號(hào)較弱，且時(shí)斷時(shí)續(xù)。為解決業(yè)主反映信號(hào)不暢的問(wèn)題，物業(yè)公司進(jìn)行信號(hào)測(cè)試后，與有資質(zhì)的施工單位簽訂施工合同，2012年3月中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)聯(lián)通兩家運(yùn)營(yíng)商審核批準(zhǔn)了施工方案。

　　物業(yè)公司在征求部分業(yè)主意見(jiàn)后，于5月23日在園區(qū)重點(diǎn)位置及重點(diǎn)區(qū)域張貼通知，告知施工事宜。5月24日現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，物業(yè)公司接到業(yè)主投訴后，立即通知施工單位停止施工，入場(chǎng)材料隨即撤場(chǎng)，并于5月25日全部撤出。

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　　在未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司的行為違反了《北京市物業(yè)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。為此，大興區(qū)物業(yè)管理部門(mén)約談了物業(yè)公司，要求：

　　1、安排專(zhuān)人在物業(yè)公司接待業(yè)主來(lái)訪，做好解釋工作；

　　2、小區(qū)目前正在籌備首次業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司要協(xié)助做好相關(guān)配合工作；

　　3、對(duì)于施工事項(xiàng)，物業(yè)公司應(yīng)書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)或提交業(yè)主大會(huì)表決，在取得過(guò)半數(shù)業(yè)主同意之前不得進(jìn)場(chǎng)施工。

　　目前，物業(yè)公司已按約談要求開(kāi)展相關(guān)工作。

　　三、綠地變車(chē)棚居民不滿

　　5月31日，《北京青年報(bào)》報(bào)導(dǎo)了海淀區(qū)水清木華園小區(qū)物業(yè)在綠地上搭建自行車(chē)棚，引起部分居民不滿。

　　（一）調(diào)查情況

　　海淀區(qū)水清木華小區(qū)共有業(yè)主686戶，1999年投入使用， 2002年12月31日物業(yè)服務(wù)合同到期，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，該小區(qū)實(shí)行自管。小區(qū)自管期間，業(yè)主向業(yè)委會(huì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并由小區(qū)業(yè)主楊勁松等人成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)水清木華園物業(yè)公司開(kāi)具物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，該公司沒(méi)有物業(yè)企業(yè)資質(zhì)，并未與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　小區(qū)內(nèi)自行車(chē)棚由于年久失修，面積太小等因素，已經(jīng)不能滿足小區(qū)業(yè)主正常的停車(chē)需求。經(jīng)業(yè)委會(huì)決定，對(duì)原有自行車(chē)棚進(jìn)行擴(kuò)建改造，但此項(xiàng)決定未征求全體業(yè)主的意見(jiàn)。

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　　針對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)工作癱瘓的問(wèn)題，項(xiàng)目所在地街道辦事處已開(kāi)展組織業(yè)委會(huì)換屆工作；針對(duì)未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的情況下，業(yè)委會(huì)私自決定擴(kuò)建改造自行車(chē)棚的問(wèn)題，我中心約談了業(yè)主委員會(huì)，要求：

　　1、立即通知施工單位停止施工；

　　2、對(duì)于施工事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)或提交業(yè)主大會(huì)表決，在取得過(guò)半數(shù)業(yè)主同意之前不得進(jìn)場(chǎng)施工。

　　目前，業(yè)主委員會(huì)已按約談要求開(kāi)展相關(guān)工作。

　　                                                                                   二O一二年六月十八日