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在澳洲，無論您是購買樓花還是現(xiàn)房，都要簽訂房屋買賣合同。房市千變?nèi)f化，買賣雙方的心理也會隨之變化。賣方不想賣了，亦或是買方不能按時支付尾款，均會造成相應(yīng)的法律后果。鑒于最近房市動蕩，信貸緊縮，本公眾號友情提醒：房屋買賣這類涉及人生及財富積累的重要決定，買賣雙方應(yīng)尋求專業(yè)的意見，再作出相關(guān)決定。  1、買方拒付或無法支付尾款 案例1： 兩年前，王先生購買了悉尼東區(qū)的價值120萬澳元的樓花，并交了10%的定金，12萬澳元。今年臨近交割日期，王先生感覺澳洲房市動蕩，該房不會升值，拒絕支付尾款。 根據(jù)雙方的房屋買賣合同，買方?jīng)]有正常理由拒付或無法支付尾款，賣方已經(jīng)準備好成交（Settlement），賣方會發(fā)出14天的結(jié)算通知（Notice to Complete），要求買方付款，但在這14內(nèi)買方要支付罰金以及賣方的律師費。若14天后，買方依舊無法支付尾款，賣方可立即終止合同，具體要求： · 無過錯且準備好成交 · 及時要求終止合同，否則有可能喪失這項權(quán)利 · 書面通知買方 合同終止后，賣方有權(quán)： · 扣留買方10%的定金 · 要求買方支付其他由違約產(chǎn)生的損失，如找新買家產(chǎn)生的中介費、律師費以及成交拖延產(chǎn)生的費用 注：這里要具體情況具體分析，買方可能以為只是損失10%的定金，但賣方極有可能對買方進行其他方面的追償。買方律師應(yīng)告知客戶違約后產(chǎn)生的后果以及將面臨的經(jīng)濟損失，以便客戶充分了解責(zé)任風(fēng)險后，再作出最終決定。  2、賣方后悔或無法成交 案例2： 張女士看中了悉尼市中心價值兩百萬澳元的某房產(chǎn)，覺得該房地理位置優(yōu)越，房型優(yōu)良，便聯(lián)系了中介和律師，擬定了購房合同。買賣雙方交換合同后，賣方以張女士的中介態(tài)度不好為由，拒絕繼續(xù)履行合同，并提出退還定金。其實賣方是想將該房以更高的價格賣給別人，張女士心急如焚，尋求律師幫助 現(xiàn)實中，雙方交換合同后，賣方可能由于種種原因不想繼續(xù)合同，拒絕賣房給買方。在這種情況下，買方可訴諸法律，要求強制執(zhí)行合同。 根據(jù)澳洲的法律,一旦買賣雙方進入合同，即使合同沒有執(zhí)行完成或部分執(zhí)行，買方的法益也會得到保護。無過錯的買方可以通過衡平法(Equity)，獲得非金錢的賠償，即強制履行 (Specific Performance) 。 雙方交換合同后，為防止賣方將房產(chǎn)賣與第三人，導(dǎo)致合同無法履行，買方律師可申請一個禁賣令（Caveat）。該令保護買方的利益直到房屋交割，并防止第三方對該房產(chǎn)進行再登記。 因此，上述案例，張女士的律師一般會為其申請禁賣令保護其利益，阻止賣方轉(zhuǎn)賣第三方。  END 關(guān)于作者 孫綱（ Abraham Sun）是陽光海富律師事務(wù)所的首席律師。孫綱擁有超過20年的法律專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域是房產(chǎn)服務(wù)、公司重組、并購、股權(quán)、資產(chǎn)收購、金融、投資管理、公司運營、商業(yè)訴訟。 |
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