在上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)區(qū)域，邯鄲路與淞滬路交匯處，三幢高層建筑連同裙樓建筑群構(gòu)成了33萬平方米的上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)。就是這座萬達(dá)廣場(chǎng)，2018年為萬達(dá)集團(tuán)帶來超過7億元的收入。

上海有9座萬達(dá)廣場(chǎng)，全國萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量是280座。2018年共為萬達(dá)集團(tuán)帶來了328.8億元租金收入。雖然在2142.8億元營收中占比并不高，但王健林對(duì)商管寄予厚望，未來目標(biāo)是租金達(dá)到千億。

2018年萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)營收為540億元，在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中排到50名之外。與2016年高峰期相比，減少了近三分之二。2017年7月份，將13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店分別出售給融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)后，萬達(dá)被業(yè)界普遍認(rèn)為“元?dú)獯髠薄?/p>

當(dāng)多數(shù)人在為萬達(dá)失去規(guī)模優(yōu)勢(shì)唏噓之時(shí)，實(shí)際上萬達(dá)集團(tuán)凈利潤超過多了大多數(shù)房企。萬達(dá)集團(tuán)2018年半年報(bào)顯示，上半年?duì)I業(yè)收入為517.88億元，在房地產(chǎn)行業(yè)中排名第7；歸屬母公司股東凈利潤為145.78億元，僅次于恒大和中海，在行業(yè)中排第3名。

早在出售資產(chǎn)前，萬達(dá)就開始轉(zhuǎn)型之路，但是一直以來，房地產(chǎn)銷售占比都在80%以上。2017年將貨值數(shù)千億資產(chǎn)出售后，萬達(dá)成為房地產(chǎn)歷史上唯一一個(gè)出局的千億房企。雖然房地產(chǎn)占比降至不足三成，但凈利潤已經(jīng)恢復(fù)到2016年水平。

凈利潤排名前三

經(jīng)過2017年的一系列變動(dòng)，目前萬達(dá)旗下有商管、地產(chǎn)、文化和金融四個(gè)業(yè)務(wù)集團(tuán)公司。信息集團(tuán)被剔除，地產(chǎn)業(yè)務(wù)大幅度縮水。2018年萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)收入為540.2億元，同比減少了34.9%。這已經(jīng)是萬達(dá)地產(chǎn)收入連續(xù)三年持續(xù)下降。

地產(chǎn)收入的下降，也使得2018年萬達(dá)集團(tuán)收入同比下降了5.7%?？傎Y產(chǎn)與2016年相比減少1200億元。出售文旅和酒店資產(chǎn)后，王健林將文化集團(tuán)和商管集團(tuán)視作未來萬達(dá)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

在萬達(dá)營收版圖中，業(yè)績貢獻(xiàn)最大的板塊是文化集團(tuán)，達(dá)到了692億元，占比超過三成。其中影視公司收入為580.6億元，占比近84%，成為目前萬達(dá)旗下業(yè)績貢獻(xiàn)最高的業(yè)務(wù)。剩余部分為體育和寶貝王收入。

支撐起萬達(dá)影視收入半壁江山的是旗下1641家影城，作為全球最大的院線，萬達(dá)旗下有美國AMC、歐洲歐典、中國萬達(dá)院線等影院。此外還涉及影視制作、發(fā)行等院線上游領(lǐng)域。2018年萬達(dá)影視參與投資了《唐人街探案2》、《正陽門下小女人》等影視劇。

商管集團(tuán)的收入構(gòu)成中，租金收入占到絕對(duì)比例，這也是萬達(dá)較為倚重的一個(gè)板塊。在2018年年會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林用了“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”來形容租金收益。按照規(guī)劃，未來萬達(dá)商管租金收入將達(dá)到千億。

2016年對(duì)于萬達(dá)來說，是一個(gè)巔峰之年。全年收入達(dá)到了2549.8億元，其中萬達(dá)商業(yè)收入達(dá)到1430.2億元。彼時(shí)，萬達(dá)最大收入來源仍然是地產(chǎn)銷售，達(dá)到了1122.7億元。

2017年出售資產(chǎn)后，負(fù)債大幅減少。據(jù)王健林透露，出售資產(chǎn)給融創(chuàng)和富力，剝離負(fù)債430億元，670億元交易金額也全部用于償還負(fù)債。使得萬達(dá)整體負(fù)債減少了1100億元，負(fù)債率降至70%以下。

從凈利潤方面來看，2016年萬達(dá)集團(tuán)凈利潤達(dá)到303.36億元。2017年凈利潤同比減少百億剩下200億元。在2017年萬達(dá)年會(huì)上，王健林說：“對(duì)于這次轉(zhuǎn)讓，眾說紛紜，很多解讀，萬達(dá)賣資產(chǎn)，是不是不行了。”

但是，2018年前三季度，萬達(dá)集團(tuán)凈利潤達(dá)到了238.33億元，超過了歷史同期水平。也就是說，雖然經(jīng)歷剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績和凈利潤大幅度下降，但是在2018年已經(jīng)恢復(fù)到出售資產(chǎn)前的盈利水平。

而且，萬達(dá)凈利潤高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。從2018年半年報(bào)來看，恒大的凈利潤最高，達(dá)到308.05億元，其次為中海的232.19億元，萬達(dá)以145.78億元排第三位。高于碧桂園、萬科、保利同期水平。

元?dú)獯髠€是轉(zhuǎn)型成功

在業(yè)內(nèi)人看來，萬達(dá)凈利潤高，一方面與萬達(dá)拿地成本低有關(guān)。無論是傳統(tǒng)的萬達(dá)廣場(chǎng)，還是升級(jí)版的萬達(dá)文旅城和萬達(dá)度假區(qū)，多數(shù)為地方政府招商引資項(xiàng)目，而且處于城市非核心區(qū)域，拿地成本相對(duì)較低。

另一方面，不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，萬達(dá)主要以萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)文旅城等綜合體項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營為主。這些平臺(tái)本身更易于孵化相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上萬達(dá)旗下的影視、商管、酒店等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，多數(shù)根植于萬達(dá)自身土壤中。

從營收結(jié)構(gòu)來看，2018年上半年，多數(shù)房企的地產(chǎn)收入占比超過90%。比如，恒大占比達(dá)到98%，萬科為96%，碧桂園為96.2%。綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然占比只有45.44%，但是加上建筑板塊的話，總占比也達(dá)到了94.37%。

萬達(dá)歷史上，房地產(chǎn)占比也超過85%左右，2016年地產(chǎn)收入占比降至45%，2017年降至36.58%。按照2018年萬達(dá)公布的業(yè)績，其地產(chǎn)收入占比24.9%。這是不是就意味著萬達(dá)轉(zhuǎn)型成功？

一位曾在萬達(dá)文旅系統(tǒng)擔(dān)任中層職務(wù)的人士，出售資產(chǎn)之前，萬達(dá)就開始轉(zhuǎn)型，但實(shí)際過程并不理想。主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)帶來巨大收益阻止了其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，“哪個(gè)行業(yè)、哪家公司都一樣，所有資源肯定是圍繞最賺錢的板塊來轉(zhuǎn)?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前雖然市場(chǎng)壓力較大，但中國城鎮(zhèn)化率距離70%還有10多年時(shí)間，所以房企轉(zhuǎn)型顯得并不急迫?！耙徊糠治C(jī)意識(shí)比較強(qiáng)的企業(yè)，雖然開始探索轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，但也僅僅是探索?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

在他看來，由于利潤空間差距較大，使得房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一個(gè)非此即彼的單選題。要想真正的轉(zhuǎn)型，就要忍痛割掉地產(chǎn)的肉，否則對(duì)房企來說，從主觀上并沒有將主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型到一個(gè)陌生領(lǐng)域的需要。

一位千億房企高管表示，并非房企不愿轉(zhuǎn)型，而是缺乏轉(zhuǎn)型的動(dòng)力和方向，“這兩年雖然地產(chǎn)的毛利下降了，但也比大多數(shù)行業(yè)都要好。沒有人會(huì)從一個(gè)賺錢的行業(yè)轉(zhuǎn)型到不賺錢的行業(yè)?！?/p>

萬達(dá)的故事顯然是個(gè)例外。2018年三季度，萬達(dá)凈利潤率達(dá)到28.15%，與千億房企陣營相比，僅低于招商蛇口。而且，一直以來，萬達(dá)毛利率均較高。即便是2017年出售資產(chǎn)后，萬達(dá)毛利率仍然達(dá)到42%，其中投資性物業(yè)租賃和管理毛利率達(dá)到78.71%。

上述千億房企高管表示，萬達(dá)凈利潤之所以高于其他房地產(chǎn)企業(yè)，主要因?yàn)樯坦芎陀耙晝蓚€(gè)板塊毛利較高。而這些領(lǐng)域的門檻相對(duì)較高，這是一般房企很難做到的。

這使得多數(shù)房企處于一個(gè)相對(duì)尷尬的地位，隨著房地產(chǎn)由黃金時(shí)代進(jìn)入所謂白銀時(shí)代，房企明知道房地產(chǎn)的天花板早晚都會(huì)到來，但卻不能在到來之前，找到一條合適的轉(zhuǎn)型之路。

上述離開萬達(dá)的人士表示：“萬達(dá)有萬達(dá)的問題和短板，只能說出售資產(chǎn)后，可能把壞事變成好事，但是現(xiàn)在說轉(zhuǎn)型成功還為時(shí)尚早?！?/p>