針對(duì)長(zhǎng)租公寓裝修存在的諸多痛點(diǎn)，裝配式技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，受到追捧和期待，但若要求這個(gè)行業(yè)救星形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，仍需時(shí)間。

2018 年9 月，阿里員工租住甲醛超標(biāo)房后病逝的新聞爆出，引發(fā)社會(huì)各界強(qiáng)烈關(guān)注，也讓租客對(duì)公寓家裝質(zhì)量及環(huán)境問(wèn)題產(chǎn)生了嚴(yán)重的擔(dān)憂。

其實(shí)，長(zhǎng)租公寓的裝修問(wèn)題由來(lái)已久。出于公寓行業(yè)資產(chǎn)投入大、回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，各運(yùn)營(yíng)商都面臨著較大的成本壓力。前期的裝修改造支出是成本的重要組成部分，而且影響到后期的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)工作，可以說(shuō)裝修在長(zhǎng)租公寓的整個(gè)發(fā)展鏈條中，處于很關(guān)鍵的一環(huán)。

但行業(yè)發(fā)展遇到難點(diǎn)，必將衍生出解決辦法，裝配式裝修就扮演著這樣的角色，而這個(gè)被稱為公寓「救星」的存在，是否真如大家口中所說(shuō)的那般神奇呢？我們今天就長(zhǎng)租公寓裝修這一塊進(jìn)行分析。

長(zhǎng)租公寓裝修存在幾大痛點(diǎn)

1、 成本居高不下，嚴(yán)控裝修費(fèi)用

市場(chǎng)擴(kuò)張階段的拿房成本居高不下，使得企業(yè)從拿房后就得精打細(xì)算，控制后續(xù)環(huán)節(jié)的成本，盡可能的壓低裝修費(fèi)用、減少成本投入，以早日得到投資回報(bào)。 據(jù)了解，在長(zhǎng)租公寓的成本構(gòu)成中，除占大頭的拿房成本外，排在第二位的就是裝修成本，占總成本的 20% 左右。

2、 強(qiáng)壓裝修周期 ，降低空置率

對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，裝修效率直接影響出租率。不同于住宅裝修，長(zhǎng)租公寓的裝修周期往往被強(qiáng)制壓縮，且裝完后需要馬上投入運(yùn)營(yíng)?？罩猛L(fēng)會(huì)提升空置率，從而增加運(yùn)營(yíng)成本，使得本就盈利周期長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓，盈利更加艱難?？刂瓶罩寐蕦?duì)于毛利率很薄的公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

3、 存在裝修污染，即裝即住風(fēng)險(xiǎn)高 

為控成本選用廉價(jià)材料，易造成污染超標(biāo)，影響租住品質(zhì)。裝修中使用的木制和膠都會(huì)釋放甲醛等有毒有害物質(zhì)，而長(zhǎng)租公寓極短的房源空置期遠(yuǎn)不足以使這些物質(zhì)揮發(fā)，從而會(huì)對(duì)租客健康帶來(lái)不利影響。

長(zhǎng)租公寓裝修企業(yè)逐步研發(fā)裝配式技術(shù)

在運(yùn)營(yíng)商死摳裝修成本時(shí)，一些長(zhǎng)租公寓的家裝企業(yè)跳脫傳統(tǒng)裝修的思路，尋找新的裝修方式。目前，長(zhǎng)租公寓家裝公司主要可分為創(chuàng)業(yè)系、房企系和傳統(tǒng)家裝系三大類，三類企業(yè)都有各自獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但共性是近年來(lái)都逐步引入裝配式家裝技術(shù)，投入大量資源用以研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品。

首先是創(chuàng)業(yè)型公司，相較于已經(jīng)成熟的住宅類家裝市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)型公司更易在新興的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶占先機(jī)。例如，中寓裝配在行業(yè)發(fā)起第一家裝配式內(nèi)裝研究院，并圍繞裝配式內(nèi)裝進(jìn)行上下游的產(chǎn)業(yè)布局、將產(chǎn)業(yè)化工人平臺(tái)、金融服務(wù)和裝配式裝修進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈融合。

其次是具有房企基因的公司，例如碧桂園旗下的橙家、萬(wàn)科旗下的美好家。此類公司背靠房企，更易獲得集團(tuán)的資金與資源支持。值得一提的是，由景瑞控股旗下的合福資本投資孵化而成的品宅，在裝配式家裝領(lǐng)域擁有近 50 位研發(fā)設(shè)計(jì)人員、3000 平米裝配化研發(fā)基地。

上海地產(chǎn)推出的首個(gè)長(zhǎng)租公寓，即上海環(huán)保大樓城市更新項(xiàng)目，就是由城方聯(lián)合品宅打造的裝配式內(nèi)裝租賃住房。

最后是傳統(tǒng)的住宅類家裝公司進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，此類公司發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，家裝技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)積累豐富，具有在長(zhǎng)租公寓家裝市場(chǎng)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。例如，科逸擁有完整的工業(yè)化內(nèi)裝十大系統(tǒng)的研發(fā)、生產(chǎn)能力，通過(guò)大型數(shù)控壓機(jī)、高精密鋼膜保障品質(zhì)，所有部件均在標(biāo)準(zhǔn)化流水線完成，其衛(wèi)浴系統(tǒng)在 4 小時(shí)內(nèi)即可安裝完成。

表：長(zhǎng)租公寓代表裝修企業(yè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC 整理

 裝配式裝修解決公寓裝修痛點(diǎn)，匹配運(yùn)營(yíng)需求

裝配式裝修，簡(jiǎn)而言之，是將工廠生產(chǎn)的部品部件在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組合安裝的裝修方式。從其特點(diǎn)來(lái)看，可以很好的解決公寓裝修痛點(diǎn)，從前期施工到后期維護(hù)實(shí)現(xiàn)了降本提效，十分匹配長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)需求。

1、 材料環(huán)保，現(xiàn)場(chǎng)甲醛排放小

在材料選用方面，裝配式裝修嚴(yán)格依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，采用硅酸鈣板、纖維水泥墻板等綠色環(huán)保材料。在施工方式上，裝配式多采用干法施工模式，較少采用濕作業(yè)，無(wú)打磨粉塵，無(wú)現(xiàn)場(chǎng)廢料，減少噪聲粉塵和建筑垃圾等污染。

同時(shí)，其在工地現(xiàn)場(chǎng)只進(jìn)行水泥基的和金屬的扣裝，沒(méi)有木質(zhì)以及膠帶來(lái)的甲醛、TVUC 以及其他放射性的有毒有害物質(zhì)，真正做到了節(jié)能環(huán)保、無(wú)毒無(wú)害。

2、 降低對(duì)工人的依賴，增強(qiáng)質(zhì)量的確定性

一般傳統(tǒng)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)工序繁瑣，耗時(shí)費(fèi)力，對(duì)人工的依賴度大。以 60 平米兩居室為例，其裝修期至少兩個(gè)月，其中至少涉及 4 個(gè)工種，包括水電工、泥工、木工和油漆工等，對(duì)人工的數(shù)量和技術(shù)都有較高要求。反觀裝配式裝修，3 個(gè)能?chē)?yán)格執(zhí)行施工程序的產(chǎn)業(yè)工人，花費(fèi) 10 天時(shí)間就可以完成裝修任務(wù)，其人工耗時(shí)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)裝修，可以大幅減少人工成本。

傳統(tǒng)裝修與裝配式裝修工種工期對(duì)比

裝配式裝修在工廠中生產(chǎn)部品，現(xiàn)場(chǎng)裝配，節(jié)省了大量因現(xiàn)場(chǎng)制作與施工而消耗的時(shí)間；同時(shí)，裝配式部品多采取扣裝方式，較于傳統(tǒng)安裝工藝，效率方面有了大幅提升。因而可以將裝修周期縮短 50% 以上，現(xiàn)場(chǎng)裝配周期縮短 80% 以上，并通過(guò)系統(tǒng)集成技術(shù)實(shí)現(xiàn)去技工化。 

3、 裝修時(shí)間短，可快速投入營(yíng)運(yùn)

以衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)和施工為例，傳統(tǒng)裝修方式不僅容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，還會(huì)耗費(fèi)大量的人力物力財(cái)力。采用整體衛(wèi)浴，4-8 小時(shí)即可完成一套安裝，高效實(shí)用。且因其使用環(huán)保材料裝修甲醛低，可即裝即住，縮短裝修到開(kāi)業(yè)的周期，尤其在存量舊房改造中優(yōu)勢(shì)明顯。

傳統(tǒng)衛(wèi)浴與裝配式衛(wèi)浴施工工期比較

4、 維修率降低，耐用性增強(qiáng)

裝配式產(chǎn)品的耐用性增強(qiáng)，在同樣的使用壽命之中，比傳統(tǒng)裝修的折舊率更低。一般傳統(tǒng)裝修存在幾個(gè)問(wèn)題，一是墻體的表面涂料受租客損壞后必須得翻新，因此帶來(lái)直接的維護(hù)成本增加，空置期增加；二個(gè)是再翻新又會(huì)產(chǎn)生甲醛，從而延長(zhǎng)空置期。

裝配式裝修的模塊化組裝方式，方便局部檢修、拆卸、改裝，不需要大面積替換板材，維修效率高，確保長(zhǎng)期可靠，方便后期維護(hù)與更新。

 裝配式裝修應(yīng)用落地仍需時(shí)間

當(dāng)然，凡事不是一蹴而就，公寓裝配式裝修在發(fā)展的過(guò)程中也會(huì)遇到一些挑戰(zhàn)。

1. 尚未形成社會(huì)化的用工體系

相比傳統(tǒng)裝修，裝配式對(duì)于人力的依賴程度降低了 50%，但作為裝修領(lǐng)域一種新的生產(chǎn)方式，目前從事裝配式的企業(yè)更偏重產(chǎn)品研發(fā)和生產(chǎn)，而在落地端，尚未形成社會(huì)化的用工體系。由于從業(yè)工人數(shù)量和素質(zhì)的不足，裝配式高效的優(yōu)勢(shì)無(wú)法完全顯現(xiàn)，提升產(chǎn)品落地效率是整個(gè)市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題。

2. 沒(méi)有形成完備的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈

裝配式裝修在部品生產(chǎn)過(guò)程中需要場(chǎng)地，生產(chǎn)完成后又需要根據(jù)客戶需求運(yùn)送到各地再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安配，材料的生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本相對(duì)較高，由此對(duì)企業(yè)工業(yè)化水平和供應(yīng)鏈管控能力有著較高要求。

目前國(guó)內(nèi)裝配式裝修產(chǎn)業(yè)處于起步期，具備大規(guī)模生產(chǎn)交付能力的企業(yè)屈指可數(shù)，供應(yīng)鏈的完善也需要相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)資金和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)而言，如何將自身的經(jīng)驗(yàn)技術(shù)與資本相結(jié)合，做到真正意義上的工業(yè)化與規(guī)模化，也是其亟待思考與解決的問(wèn)題。

3. 存量改造的非標(biāo)戶型適用受限

戶型的不標(biāo)準(zhǔn)對(duì)裝配式產(chǎn)品是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要開(kāi)發(fā)很多模塊以適應(yīng)各種變化的尺寸。目前，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓多以改造存量物業(yè)為主，而這些存量物業(yè)并非裝配式住宅，也非標(biāo)準(zhǔn)戶型構(gòu)成。若采用裝配式裝修，勢(shì)必要為不同戶型打造不同預(yù)構(gòu)件，這就無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)組件降低成本的功能。

例如，一些存量房改造的廚房、衛(wèi)生間特別小，不太適合裝配式裝修，因?yàn)檠b配式裝修會(huì)對(duì)使用面積進(jìn)行一定的消耗，不能把空間利用最大化。另外，在目前的技術(shù)起步階段，相較于傳統(tǒng)的裝修方式，裝配式能夠使用的工業(yè)化方式、材料和部品確實(shí)選擇余地偏小。

4. 結(jié)合裝配式建筑，標(biāo)準(zhǔn)化、大批量生產(chǎn)才可降成本

而未來(lái)，對(duì)于各城市新出讓的租賃用地而言，在前期建筑標(biāo)準(zhǔn)就按標(biāo)準(zhǔn)化的裝配式建筑建設(shè)，待落成后就可采用標(biāo)準(zhǔn)化的裝配式構(gòu)件裝修，可以極大降低成本。

2015 年 11 月 14 日住建部出臺(tái)《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展綱要》計(jì)劃到 2020 年裝配式建筑占新建建筑的比例 20% 以上，到 2025 年裝配式建筑占新建筑的比例 50% 以上。

當(dāng)前十二個(gè)租賃市場(chǎng)重點(diǎn)城市如上海、南京等進(jìn)行租賃土地出讓時(shí)對(duì)裝配式建筑比例均有較嚴(yán)格比例規(guī)定，租賃用地與裝配式建筑深度綁定。裝配式建筑規(guī)劃的逐步推進(jìn)，加快了我國(guó)新建建筑乃至租賃建筑的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，從而也為裝配式裝修的適用及普及奠定了良好基礎(chǔ)。

5. 行業(yè)規(guī)范參差不齊，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)待發(fā)布

中國(guó)的裝配式裝修發(fā)展還處在起步階段，還未形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，仍存在很多不完善與不規(guī)范的地方。目前，現(xiàn)存的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)多為企業(yè)主導(dǎo)制訂的自律規(guī)范或部分地市層面制訂的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，例如品宅參編上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅室內(nèi)裝配式裝修工程技術(shù)規(guī)程》，通過(guò)其裝配式科技內(nèi)裝技術(shù)體系為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定提供依據(jù)，小馬快裝攜手清華大學(xué)建筑研究院共同編制《公寓建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。

而目前正在起草的全國(guó)規(guī)范《租賃式住房裝修技術(shù)規(guī)程》即將于 2019 年推出，在政府部門(mén)和企業(yè)的共同推動(dòng)下，租賃住宅將成為裝配式裝修規(guī)范化的突破口，未來(lái)將推動(dòng)整體行業(yè)的規(guī)范與進(jìn)步。

總體來(lái)說(shuō)，裝配式自身優(yōu)勢(shì)顯著，其綠色高效的特征契合長(zhǎng)租公寓發(fā)展需求，確實(shí)是一個(gè)趨勢(shì)，但在國(guó)內(nèi)還有一段路要走。