□ 楊新華

    2015年1月10日，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂某小區(qū)住宅確認(rèn)單，除載有以下內(nèi)容外再無其他內(nèi)容：張某作為買受人購買某小區(qū)房屋一套，建筑面積139平方米，單價3008元/平方米；2015年1月10日交付定金1萬元，2015年1月17日繳納購房款，并簽訂購房協(xié)議書；延期付款客戶所購住宅價格按繳納購房款當(dāng)日市場價格執(zhí)行，逾期不繳納房款，開發(fā)商有權(quán)處置張某所購住宅，并將定金轉(zhuǎn)為違約金，予以沒收。同年1月12日，該房地產(chǎn)公司為張某出具收到某小區(qū)“定+余款6萬元”的收據(jù)。此后房價上漲，張某要求按原價交付，某房地產(chǎn)公司主張加價支付，雙方就所購房屋單價問題不能達(dá)成一致，致使雙方未能簽訂商品房買賣合同。張某為此訴至法院，認(rèn)為住宅確認(rèn)單屬于購房合同，要求某房地產(chǎn)公司履行交房義務(wù)。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，住宅確認(rèn)單并非等同于《商品房買賣合同》本身。同時，確認(rèn)單簽訂后，其和收據(jù)雖顯示定金為1萬元，但確認(rèn)單中并未約定如何交付購房款，以及數(shù)額和方式，所以張某首次一次性付款6萬元應(yīng)為定金性質(zhì)。此外，在確認(rèn)單簽訂后，某房地產(chǎn)公司對所購房屋余款的交付方式和交付時間負(fù)有告知義務(wù)，雙方就所購房屋單價問題不能達(dá)成一致，致使張某未能交付余款的責(zé)任在某房地產(chǎn)公司。據(jù)此，法院遂判決某房地產(chǎn)公司雙倍返還張某定金12萬元，駁回張某要求某房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

    說法

    住宅確認(rèn)單，是雙方就購買房屋達(dá)成的一種意向性協(xié)議，但對房屋的一些具體問題沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。因此，住宅確認(rèn)單與商品房買賣合同不是一回事。但確認(rèn)單具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

    《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。本案中，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂的住宅確認(rèn)單，僅列出了商品房基本情況、單價和交付定金時間，其他事項均未明確，尤其是未約定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的購房款及所購房產(chǎn)的交付方式和時間的重要內(nèi)容，顯然并不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，該確認(rèn)單不宜認(rèn)定為商品房買賣合同。

    此外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)交定金返還買受人。本案中，雖然確認(rèn)單約定了定金為1萬元，也約定了晚于定金交付時間繳納購房款，但從2015年1月10日“繳款單”所載“定+余款 6萬元”內(nèi)容看，可說明該6萬元早于約定的繳納房款時間且一次性交付的，因雙方未約定原告是以全款、分期付款還是銀行按揭的方式交付余款，而房款總價額已達(dá)41.8萬元，故原告已交付的6萬元宜認(rèn)定為定金性質(zhì)。鑒于某房地產(chǎn)公司對所購房屋余款的交付方式和交付時間負(fù)有告知義務(wù)而未告知，應(yīng)承擔(dān)雙方不能簽訂購房合同的違約責(zé)任。故此，法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向原告雙倍返還定金12萬元。