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字數(shù)2300閱讀時間5分鐘 摘錄于《住宅安裝工程成本管理》并已獲授權(quán) 本文以深圳某住宅項目為代表，總結(jié)了住宅項目投資決策階段，如何編制機電安裝工程的目標成本？即在沒有圖紙情況下，如何快速制定成本目標，待在有初步方案圖紙或施工圖紙的情況下，相對可以根據(jù)圖紙更詳細的深化成本目標。 在估算過程中，要了解估算費用的組成，結(jié)合各自項目的特點、當?shù)胤康禺a(chǎn)項目的環(huán)境特點、設(shè)計師的風(fēng)格，隨時了解當?shù)氐南嚓P(guān)政策，靈活合理地估算項目的成本。 本文分別以電氣工程、給排水工程、消防工程為例，來介紹如何快速簡易編制目標成本？ ① | 電氣工程 | ? 電氣工程，包含強電、弱電工程。 強電包含：供配電設(shè)備及安裝、室外電纜工程、地下室電氣工程、塔樓電氣工程等； 弱電包含：智能化工程、有線電視工程等。 1.1 供配電設(shè)備及安裝 由外線高壓電纜、配電房設(shè)備組成。 ① 外線高壓電纜：成本目標=長度×綜合單價 長 度=圖紙長度 損耗 松弛長度 預(yù)留長度 變電站內(nèi)預(yù)留長度； 綜合單價=電纜價格 安裝及利潤價格 套管價格(雙管或單管) 電纜溝價格 頂管價格 綠化破壞與修復(fù)價格 土方價格 相關(guān)收費(土地占用費 電纜溝占用費)。 ② 配電房的設(shè)備采購與安裝 有2種估算方法：經(jīng)濟指標法、技術(shù)指標法 方法1：經(jīng)濟指標法。按照面積的經(jīng)濟指標初步估算配電房的設(shè)備投資，此方法簡單、快捷。 公式=計算負荷(kw)*900～1200元/kw(壟斷地區(qū)達到1500～1800元/KW) 方法2：技術(shù)指標法 分項估算各設(shè)備費（含安裝費）匯總=a b c d e f g a 高壓柜 · 變壓器為800KVA以下，按照3.5萬元/臺估算 · 變壓器為1000KVA或以上，按照5～7萬元/臺估算 b 變壓器 = 計算負荷/0.8（即變壓器的容量）* 140～160元/KVA(壟斷地區(qū)達到180元/KVA以上) 同時根據(jù)項目所在地的規(guī)定，初步選用變壓器的規(guī)格、臺數(shù)(在壟斷地區(qū)盡量選用800KVA或600KVA，在如深圳盡量選1000KVA的變壓器)。 c 低壓柜：按照3～3.5臺/10000m2(銷售面積)，或8～10臺/每臺變壓器(變壓器容量大選高數(shù))，每臺平均2.2～3.5萬元/臺(壟斷程度越高，價格越高)。 d 發(fā)電機 = 發(fā)電機KW指標數(shù)(800～1200元/KW)*發(fā)電機常用功率*調(diào)整系數(shù)發(fā)電機(發(fā)電機功率=變壓器的裝機容量*10%) e 發(fā)電機環(huán)保：按7-10萬元之間估算 f 配電房氣體滅火 · 僅做發(fā)電機房、柴油房的氣體滅火系統(tǒng)在10萬元左右； · 若包含高壓柜房、低壓柜房、變壓器室、發(fā)電機房、柴油房等配電房全部的進行氣體滅火保護，每組配電房需要30～40萬元左右。 g 配電房施工(不含設(shè)備采購) · 完全市場化地區(qū)：8～10元/m2(銷售面積) · 壟 斷 化 地 區(qū)：20元/m2以上(銷售面積) · 寡頭壟斷化地區(qū)：30元/m2(銷售面積) 按照上述方法1、方法2估算成本，然后綜合對比，最終確定成本，這樣更合理、準確。 1.2 室外電纜工程 1.3 地下室電氣工程 由于供塔樓用的電纜已計算在室外電纜中，地下室電氣工程一般為80～100元/m2。 人防地下室部分，如果僅考慮平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換的電氣，則增加10～15元/m2；若增加戰(zhàn)時水電工程則需要考慮按照每個人防區(qū)增加5～10萬元。 1.4 塔樓電氣工程 按照別墅聯(lián)排、洋房、小高層、高層等業(yè)態(tài)來區(qū)分，再區(qū)分毛坯、小毛坯、大毛坯來進行估算。如下表： 1.5 泛光照明 泛光照明的成本估算，不能嚴格按照項目的面積計算，要根據(jù)項目當?shù)亟ㄖ攸c、人文習(xí)慣考慮。最主要的考慮因素為項目在城市的地理位置、沿街情況、沿道路情況、項目特色定位等眾多因素考慮。 對于住宅項目，一般按照銷售面積5～10元/m2，另外，考慮總價不超過100萬元為宜，但對于市區(qū)中心、小戶型的高級公寓類型的住宅，需要特別考慮。 1.6 住宅智能化工程 可分為三部分：可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、其它。 ①可視對講系統(tǒng) ②監(jiān)控系統(tǒng)：可按占地面積、建筑面積估算。 · 按占地面積：10元/m2～45元/m2。容積率越低，指標越低 · 按建筑面積：5元/m2～10元/m2 ③其它：內(nèi)容包含：小區(qū)周界安全防范系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)(一卡通系統(tǒng))、停車場自動化管理、出入口通道系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、戶內(nèi)報警系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)集成等。 一般可以簡單按照建筑面積4元/m2估算。但帶有別墅的項目或完全是別墅的項目，需要根據(jù)項目的容積率確定，對于容積率0.5以下的項目，需要按照10元/m2以上考慮（上述指標不包含有特殊要求的戶內(nèi)報警、室外弱電主管的埋設(shè)） 1.7 有線電視工程 先要熟悉當?shù)氐囊?guī)定：是否免費、向業(yè)主收費情況、紅線外的工程費用、小區(qū)內(nèi)的管線設(shè)備要求、施工單位是否為唯一還是可以競爭、項目定位(是安裝到戶內(nèi)弱電箱、還是到戶內(nèi)的插座)，只有了解清楚了，估算才會準確。 以公共管線及設(shè)備（不含紅線外及戶內(nèi)，敷設(shè)到戶內(nèi)弱電箱）為例，數(shù)據(jù)僅供參考，如下表： ? ② | 給排水工程 | ? 2.1 水泵房設(shè)備及安裝 · 小高層以下的項目，水泵房：50～60萬元/套； · 高層的項目，水泵房：80～90萬元/套。 2.2 室外給水管網(wǎng) 按容積率區(qū)分，可分別按銷售面積或占地面積估算，如下表： 2.3 室外排水管網(wǎng) 按容積率區(qū)分，可分別按銷售面積或占地面積估算，如下表： 2.4 塔樓給排水工程 按別墅、毛坯房、小毛坯房區(qū)分，按建筑面積進行估算，如下表： 2.5 地下室給排水 供塔樓的主給水管在室外給排水的科目中，地下室的給水一般較少，在20～40元/m2之間。人防增加比較多的埋管另計(戰(zhàn)時人防需要安裝則與電氣工程一起考慮，按照每個人防區(qū)增加戰(zhàn)時水電工程：15～16萬元)。 ? ③ | 消防工程 | ? 3.1 消防工程 按塔樓部分、地下室分別估算，如下表： 說明：以上數(shù)據(jù)估算時點為2010年，數(shù)據(jù)僅供參考。主要為大家提供思路。
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