2018年12月20日，由睿和智庫、萬商俱樂部、樂居財經(jīng)聯(lián)合打造的“2018第三屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會”在北京W酒店成功舉辦。會議吸引了超過600人的資管專業(yè)人士參與，金融、商業(yè)、辦公、居住、物流等大咖匯聚一堂，奉獻了多場精彩的演講和主題討論。 優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長，共享際創(chuàng)始人毛大慶，在新職住分論壇上做了“趨勢·進化·生存——樓宇共享經(jīng)濟的數(shù)字化躍遷”的分享?，F(xiàn)場吸引了大量聽眾，甚至一度把論壇大門堵住。 下面內(nèi)容為毛大慶講演內(nèi)容實錄（內(nèi)容有精簡）：  聯(lián)合辦公，或共享辦公其實都不太準(zhǔn)確，真正的意思是“一起工作”。工作在一起遠遠不是辦公，在未來，辦公的界限會變得越來越模糊。因為很多人沒有“辦私”，辦的“公”就是“私”，辦的“私”就是“公”，所以當(dāng)工作變成生活方式的時候，辦公空間衍生的商業(yè)模式其實是非常多元的。 01 全球企業(yè)不動產(chǎn)十大趨勢1、員工隊伍多元化 流動和臨時性員工隊伍正在推動企業(yè)不動產(chǎn)的快速變革，在第三空間辦公的現(xiàn)象將越來越明顯。尤其是當(dāng)90后、95后，甚至00后成為企業(yè)的主力工作人員的時候，他們對空間的要求將發(fā)生巨大的變化。 上海有一家策展公司，共600多員工，但在簽勞動合同只有3個，其他全都是平臺性的員工。這公司平均八九十人在物理空間內(nèi)辦公，但并不固定，可能會在北京、上海、深圳、成都等地。類似的公司未來會越來越多，從雇傭關(guān)系變成合伙關(guān)系，從簡單的員工關(guān)系，變成平臺性的合作關(guān)系，而這樣的勞動方式真正會導(dǎo)致市場對寫字樓，對固定的辦公室產(chǎn)生很大的動搖。 2、空間靈活化 2018年第四季度，優(yōu)客工場出租率直線上漲，究其原因，有經(jīng)濟下行的壓力，企業(yè)選擇共享辦公以節(jié)約成本，另一方面，實際上客戶的需求是“希望辦公室更彈性一些”，因為企業(yè)員工的數(shù)量在不停地浮動。 另外，優(yōu)客工場平臺上有一萬多家公司，其中349家公司在超過十個城市選擇入駐優(yōu)客工場，今日頭條有3800多人在優(yōu)客工場各個場地里，抖音、快手、邏輯思維都在，他們的特征是快速落地，不再為辦公室發(fā)愁，不找中介，不買各種家居。這種背景下，彈性、快速、流動性這些詞變成辦公領(lǐng)域內(nèi)非常需要的服務(wù)。人移動以后，對空間的要求越來越靈活，靈活辦公的比例在企業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)組合里面持續(xù)的增長。經(jīng)過考察后，54%的員工每月至少在家工作一次，超過60%的員工在各種各樣的第三場所辦公，還有34%的員工至少在第三方空間工作一次，特別是互聯(lián)網(wǎng)公司。 3、創(chuàng)新文化 新的合作方式正在改變企業(yè)創(chuàng)新機制。97%的大型企業(yè)表示開放式創(chuàng)新對提高未來業(yè)績十分重要或至關(guān)重要。創(chuàng)新文化在驅(qū)動著企業(yè)的辦公文化的變革，是推動共享辦公很重要的來源。 4、數(shù)字化驅(qū)動 集成化的科技和生態(tài)系統(tǒng)將進一步提高企業(yè)績效，無論是傳統(tǒng)企業(yè)和大量的房地產(chǎn)的物業(yè)公司，以及各類新經(jīng)濟公司，對于數(shù)字化的投入和數(shù)字化的開發(fā)變得越來越重要。 5、智能化 建筑智能化和辦公空間智能化已經(jīng)變成了空間服務(wù)商不可忽視的重要部分。企業(yè)不動產(chǎn)決策者89%認為傳統(tǒng)不動產(chǎn)企業(yè)需要與地產(chǎn)科技企業(yè)合作以適應(yīng)不斷變化的全球環(huán)境；81%的租戶認為智能不動產(chǎn)提高了員工的留職率。（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行） 6、企業(yè)自適應(yīng)化 大量的企業(yè)級用戶在進入共享辦公空間后，均希望員工和企業(yè)的文化能夠自適應(yīng)創(chuàng)新文化，自適應(yīng)跨界交流，自適應(yīng)企業(yè)家的撮合交流方式等，尤其是企業(yè)對于新文化、新科技自適應(yīng)化的需要。 今天的企業(yè)越來越關(guān)注企業(yè)自身在空間內(nèi)打破管理邊界和原有的合作框架。 7、 技能的前瞻性 企業(yè)都希望員工的技能適應(yīng)未來的發(fā)展，考慮新的或非典型的技能組合，推動企業(yè)未來發(fā)展，并提高企業(yè)不動產(chǎn)的績效。 8、關(guān)注健康 辦公場所策略和人力資源戰(zhàn)略趨向一致保證企業(yè)員工的身心健康。關(guān)注健康也是共享辦公重要的討論話題，并非只指關(guān)注空氣新鮮，除霾等。關(guān)注員工健康最主要的是放松，在一個壓力很大，以及缺乏快樂的背景下工作和一個在具有顏值、美感、社群以及歡樂的背景下工作有很大的不同。 在美國，有部分共享辦公的空間設(shè)計師其實并不是室內(nèi)設(shè)計師，也不是傳統(tǒng)意義的建筑設(shè)計師，很多都是來自于心理學(xué)，研究圖案、顏色、空間格局的變化等。 9、人性化 辦公空間向自動化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的同時，也逐漸兼顧人性化體驗的增強，創(chuàng)建以人為本、體驗式和個性化的辦公場所是趨勢。 10、社群化 優(yōu)客工場四年里發(fā)起將近三萬場社群活動，包括科技、藝術(shù)、體育等，啟示在于非常有意思的多元文化的聚集場所可以提升入駐企業(yè)在空間辦公的感知、體驗跟效率。 02 房地產(chǎn)+ 的夾縫迭代2018年是房地產(chǎn)變革元年，“調(diào)整”是所有企業(yè)在戰(zhàn)略層面都會提到的關(guān)鍵詞。 經(jīng)歷的變化與革新也逐漸觸及商業(yè)本質(zhì)：房地產(chǎn)銷售市場變道租售并舉、高增長變道高品質(zhì)、地產(chǎn)開發(fā)變道服務(wù)運營，兩個革新則在于長效調(diào)控機制的建立以及降維升級的新消費形態(tài)成為一個基礎(chǔ)。 中國的房地產(chǎn)開發(fā)在過去的幾十年里，因為土地太好變現(xiàn)了，所以沒有人愿意做內(nèi)容制造和內(nèi)容運營，而接下來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)經(jīng)營，會涌現(xiàn)出非常專業(yè)的賽道上的人，也會衍生出很多新的商業(yè)模式。 房地產(chǎn)新的三觀也由此產(chǎn)生： 1、價值觀，尊重土地與規(guī)劃、用走心的建筑設(shè)計更新城市； 2、戰(zhàn)略觀，避免短視行為，具備長期可持續(xù)發(fā)展的格局，這句話的背后標(biāo)志著對資產(chǎn)的重新再認識，對不動產(chǎn)的重新再認識； 3、產(chǎn)品觀，差異化為基礎(chǔ)，客戶滿意度為尺度，現(xiàn)金流為王，創(chuàng)新圍城。  那房地產(chǎn)需要+什么？ 物競天擇的邏輯不適合房地產(chǎn)企業(yè)，必須主動求變才能找到出路。房地產(chǎn)需要+互聯(lián)網(wǎng)，+大數(shù)據(jù)，+智能化，需要產(chǎn)業(yè)鏈的折疊，但切不可停留在形式上，根本目的是提升坪效和提升管理收益。 如果沿著坪效去思考，超級猩猩與瑞幸咖啡在“空間+互聯(lián)網(wǎng)”經(jīng)營上進行了非常重大的變革，超級猩猩平臺將坪效提升到傳統(tǒng)健身房的5倍以上。如何通過“房地產(chǎn)+”，讓資產(chǎn)的坪效能夠成倍的增長，這是需要研究的地方。 此外，把中間原來很多不必要產(chǎn)生的成本折疊掉，這也是今天開發(fā)企業(yè)特別需要重視的環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈過長，從一磚一瓦到桌椅板凳再到物業(yè)維修，消化分散了房地產(chǎn)的巨大利潤空間。目前的市場環(huán)境下，抱團取暖才是生存之道，通過產(chǎn)業(yè)鏈的折疊與壓縮，可以增強全產(chǎn)業(yè)鏈的纖維度和韌性。 大數(shù)據(jù)的源頭不是BAT而是覆蓋了線下消費場景的房地產(chǎn)行業(yè)，而數(shù)據(jù)背后的商業(yè)邏輯其實是在當(dāng)下傳感器技術(shù)下，空間和用戶交互中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)可以被抓取以及沉淀，然后分解與反饋。當(dāng)反饋與分析體系完善之后，數(shù)據(jù)供應(yīng)鏈將成為房地產(chǎn)+X的全產(chǎn)業(yè)鏈中的X元素。 03 破解共享辦公空間的坪效之問對優(yōu)客工場而言，未來就兩條業(yè)務(wù)線，一是管理輸出線，一是自營空間線，管理輸出線更關(guān)注的是管理面積，優(yōu)客工場在今年簽署了33個項目，簽約管理面積是21萬平方米，2019年計劃70家管理輸出店，管理面積大約能夠超過40萬平方米。自營空間線則對于單位經(jīng)營面積內(nèi)的銷售額有極高的訴求。 在共享辦公空間，房子和桌子不是產(chǎn)品，而是生產(chǎn)資料，通過桌子導(dǎo)流，引入高素質(zhì)產(chǎn)品和高利潤產(chǎn)品，獲得高坪效才能真正覆蓋房租、人力及空間損耗，并實現(xiàn)盈利。 而坪效的提升最終都指向把“房子的墻”拆掉，用戶可以無限倍數(shù)的增長，空間里流量以及消費量不斷的疊加。 在這個背景下，優(yōu)客工場也做出了自己的坪效模型：共享辦公空間坪效 = 出租率 × 客單價 × 疊加消費率 ÷ 管理面積，可以確定的是共享辦公坪效超越普通的零售，超越經(jīng)濟型酒店都沒問題，因為它的外延足夠大。  具體來講，原來大家關(guān)注的是一張桌子租多少錢，現(xiàn)在更關(guān)注的租賃后能提供什么服務(wù)，通過這些服務(wù)讓用戶能夠在二次、三次、四次進行消費。同時，還有會員系統(tǒng)，優(yōu)客工場從三千張桌子到一萬張，三萬張，四萬張，現(xiàn)在有九萬人在空間內(nèi)辦公，明年可能會掌握大概將近20萬人，而他們每個人在空間和桌子上每天要花費起碼十個小時上班的時間，在這個過程中就可以疊加出很多的商業(yè)收費和各種各樣的價值。 例如，如果把每張桌子變成一個屏，那這就是分眾傳媒，二十萬人會變成一個龐大的商業(yè)價值資源，最近優(yōu)客工場在12月推出商業(yè)權(quán)益合作以后，現(xiàn)在一百多家公司尋求合作，給九萬員工提供體檢、保險等，所以優(yōu)客工場將發(fā)生質(zhì)的變化。 當(dāng)然，這背后需要一整套完整的管理系統(tǒng)。優(yōu)客工場已經(jīng)制定了行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)SOP，而SOP的建立是完全出于客戶觸點感知的，在共享辦公里一個客戶從入駐到辦公到退出，大概一共會有50多類客戶觸點。同時，也分析了國內(nèi)外的同行對于辦公入駐客戶的問題分解，并將了解到的近97個問題都反饋到優(yōu)客工場自己的SOP。 同時，SOP的編寫又跟后臺的管理系統(tǒng)直接掛鉤，所以這是一整套的技術(shù)化手段。由此看來，共享辦公并不是賺租金差的“二房東”模式，已經(jīng)慢慢衍生成為一種專業(yè)管理的專業(yè)能力，包括SOP的建立，管理系統(tǒng)的開發(fā)以及人員的專業(yè)化培訓(xùn)等。 反過來，這套專業(yè)的管理系統(tǒng)又可以將桌子帶進酒店，咖啡場，進到任何地方，產(chǎn)生更多的可能性。 技術(shù)驅(qū)動、會員消費方式、沉淀有效數(shù)據(jù)，這是優(yōu)客后面在不停的探索的東西，技術(shù)會成為優(yōu)客工場下一個階段的發(fā)力點。 04 用科技定義城市更新科技化的手段在共享辦公領(lǐng)域會有大量施展的天地，過去談了很多年智慧樓宇，談了很多年的智慧辦公，但都沒做好，只是弄兩個智能門禁，實際上跟用戶沒有關(guān)系，因為不運營客戶，只有運營客戶的人才會關(guān)注什么叫智能化。 智能化對客戶有什么用，對管理者又有什么用，能不能提升工作效率，降低運營成本，能不能讓用戶舒服方便，這至關(guān)重要。  智能化辦公主要由七大核心組成，分別是身份識別、空間管理、設(shè)備操控、設(shè)施調(diào)節(jié)、環(huán)境健康、 自助服務(wù)、APP平臺，最重要的還是身份識別。優(yōu)客工場將空間做了一個全時段的分析，從早晨上班到晚上下班，有多少個場景在共享辦公里面會出現(xiàn)，包括辦公場景，休閑場景，會客場景，各種場景，每一個場景會有哪些客戶觸點，會客、打印、交流、參觀、酒水、咖啡、休閑等等，這些過程里面做他們的精細化服務(wù)。通過這些觸點，抓取客戶的服務(wù)習(xí)慣和找服務(wù)的漏洞。 這里面有一條實際上這些傳感器和數(shù)據(jù)集成將來共享辦公會成為智慧城市的一個很有意思的一個節(jié)點，很多智慧城市的數(shù)據(jù)傳輸、總結(jié)都可以從一個一個的共享辦公里去抓取。 智慧城市的起點是數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)出發(fā)，以鏈接和感知激活，并進行無限循環(huán)的分析，每個共享辦公空間都是智慧城市的一個節(jié)點，通過把這些節(jié)點聯(lián)合，優(yōu)客工場也將變成智慧城市的傳感器。  “我們其實也沒有最終形成結(jié)論，共享辦公遠不如酒店行業(yè)那么成熟，整個才發(fā)展四年，但是有一條我們很堅信肯定是一個發(fā)展方向，也是人們真正的需求，共享辦公本身如何變得更加成熟完善，變成一個更有意思的物種，有待我們更多人去探索”。 |
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