■征地拆遷律師四有新標(biāo)準(zhǔn)：有專長；有態(tài)度；有口碑；有人情味

■拆遷維權(quán)有套路；高額補(bǔ)償有妙招

在新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）出臺之后，老百姓經(jīng)常會聽到“房屋征收決定”這個名詞，對其代表的意義卻不甚明了；而在這之前，老百姓對“房屋拆遷許可證”這個名詞卻已經(jīng)不陌生，甚至對其飽含著比較復(fù)雜的情緒。而筆者作為專業(yè)拆遷律師，也覺得有必要對其作出一定的探討，下面就兩者之間存在的異同作一番不成熟的分析比較。

一、 法律概念。

所謂“房屋拆遷許可證”，是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。其產(chǎn)生的直接法律依據(jù)是已經(jīng)失效的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷”。

而“房屋征收決定”，是指市、縣人民政府因《征收條例》所列舉的公共利益需要而作出征收一定范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人房屋所作出的行政征收決定。其產(chǎn)生的法律依據(jù)就是《征收條例》第8條第1款規(guī)定“……確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”。也就是說，在《征收條例》正式實(shí)施之后，房屋征收決定已經(jīng)代替拆遷許可證成為對國有土地上的房屋實(shí)施征收的法律許可文件，與拆遷許可證之間是一個先后承接關(guān)系。

二、 兩者的相同之處

為什么老百姓會對拆遷許可證和房屋征收決定之間存在疑惑，這是因?yàn)閮烧咧g存在許多共同點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、從其法律屬性上來講，兩者都屬于行政機(jī)關(guān)對一定范圍內(nèi)的行政相對人作出的具體行政行為。

2、從其產(chǎn)生的程序上來看，房屋拆遷或征收都涉及到公民的重大財(cái)產(chǎn)問題，都應(yīng)當(dāng)舉行聽證程序，聽取有關(guān)人員的意見。

3、從其公示程度來看，兩者作出之后，同樣都需要進(jìn)行公告將其法律效力外化，否則無效。

4、從其產(chǎn)生的法律后果來講，獲得拆遷許可證和作出征收決定，都會成為國有土地上房屋被拆除的直接依據(jù)。

5、從其法律救濟(jì)途徑來看，對兩者的具體行政行為都可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

6、從其對公眾的影響力來看，兩者一旦作出，就涉及到在一定范圍內(nèi)，暫停辦理與該拆遷或征收行為有關(guān)的事項(xiàng)，在規(guī)定的時間內(nèi)，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等。

7、從其時效性來講，兩者都只是在某一個時期內(nèi)具有法律效力。

三、兩者的主要區(qū)別

正因?yàn)椴疬w許可證與房屋征收決定之間存在著以上諸多的共同點(diǎn)，所以容易讓普通的老百姓混淆其準(zhǔn)確的含義，那么，下面我們就來比較一下兩者之間的不同之處，其中主要又包含以下幾個方面：

1、兩者作出的主體不同。

房屋征收決定的作出主體是市、縣級人民政府，而拆遷許可證是由拆遷人提出申請，經(jīng)拆遷主管部門的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后作出許可。

2、兩者產(chǎn)生的條件不同

發(fā)布征收決定必須符合五個條件：

第一、因公共利益的需要；

第二、該建設(shè)項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃；

第三、應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；

第四、房屋征收部門必須擬定征收補(bǔ)償方案，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見后修改，最終批準(zhǔn)確定征收補(bǔ)償方案；

第五、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

同樣，申請拆遷許可證，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

3、兩者的行為性質(zhì)不同。從具體行政行為分類看，拆遷許可證是屬于行政許可行為，是行政機(jī)關(guān)依申請而作出的許可行為；征收決定屬于行政征收行為，是行政機(jī)關(guān)依職權(quán)主動作出的具體行政行為，是單方行為。

4、兩者作出的程序不同。拆遷許可證依拆遷人申請進(jìn)行審查；征收決定作出前市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；同時，審查補(bǔ)償方案、補(bǔ)償費(fèi)用是否到位等。

5、兩者針對的行政相對人不同。拆遷許可證是發(fā)放給申請人即拆遷人的；征收決定是通知被征收人的。

6、兩者涵蓋的范圍不同。拆遷許可證不單適用于國有土地上的房屋拆遷，也可能適用于某些集體土地上的房屋拆遷；而征收決定只能是適用于國有土地上的房屋征收。

7、兩者有關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行的方式不同。申領(lǐng)拆遷許可證后，可以通過行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行或司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行；而征收決定卻只能由司法機(jī)關(guān)來作出司法裁定后才能強(qiáng)制執(zhí)行。

8、兩者代表的利益不同。拆遷許可證的申請可能是開發(fā)商為了商業(yè)開發(fā)的需要，追逐的是自身的商業(yè)利益；征收決定必須是為了公共利益的需要，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行的公益性項(xiàng)目建設(shè)。

總之，拆遷許可證與征收決定的異同，實(shí)際上是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與新《征收條例》兩者之間的比較。一般而言，后法是應(yīng)當(dāng)優(yōu)于前法的。但鑒于目前《征收條例》實(shí)施之后，相關(guān)的許多配套法規(guī)并沒有及時出臺，以至于《征收條例》的原則性規(guī)定不具有可操作性，只停留在口號上的宣傳，缺乏實(shí)踐層面上的運(yùn)作細(xì)則，難以體現(xiàn)該條例的先天優(yōu)勢，其立法精神的落實(shí)還需要一個過程，這也是廣大民眾最為困惑的一點(diǎn)，希望通過社會各方面的積極努力，從法理上盡快理順這尷尬的體系現(xiàn)狀，認(rèn)清存在的問題。