所謂“產(chǎn)地結合”就是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結合的一種業(yè)務模式，自地產(chǎn)轉型熱潮以來成了很多企業(yè)發(fā)力的方向，不僅傳統(tǒng)房企紛紛搶灘諸多產(chǎn)業(yè)，如碧桂園進入教育、金融等產(chǎn)業(yè)，華夏幸福進入大健康產(chǎn)業(yè)，萬達通過打造文旅城來實現(xiàn)“產(chǎn)地結合”等等，而且很多非地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也紛紛憑借自己的“產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢”進軍地產(chǎn)行業(yè)，例如三一重工進入園區(qū)地產(chǎn)，棕櫚園林轉型生態(tài)城鎮(zhèn)開發(fā)，深圳地鐵借道萬科進入了地產(chǎn)業(yè)，發(fā)力軌道沿線及地鐵上蓋物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)等等。我們認為“產(chǎn)地結合”模式可分為如下四重境界：

第一重：產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)兩張皮模式

這是產(chǎn)地結合的原始版本，也是最簡單暴力的版本，通常是企業(yè)以投資產(chǎn)業(yè)為政府提供稅收、就業(yè)為條件，低價獲取住宅（或以住宅為主）的土地資源的模式。由于產(chǎn)業(yè)投資周期長，見效慢，這種模式往往是以地產(chǎn)作為中短期的現(xiàn)金流和利潤來源，甚至有的時候，產(chǎn)業(yè)虛晃一槍，未必真投，完全淪落為拿地工具。從市場和業(yè)務角度，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)在這種模式上沒有什么協(xié)同性，完全是兩張皮。

第二重：內容困境與消費升級之間出現(xiàn)需求錯位

所謂復合地產(chǎn)是在特定概念主題下，將房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及創(chuàng)造消費者生活方式密切結合起來，以房屋為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（如工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑娛樂、文化、藝術、創(chuàng)意、生態(tài)、體育、教育、農(nóng)業(yè)、科技等），創(chuàng)造出集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式或多種新生活方式（休閑的、健康的、人文的），實現(xiàn)土地價值的最大化，促進產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)造宜居環(huán)境，優(yōu)化城市功能布局，確保城市經(jīng)濟的可持續(xù)繁榮。

第三重：基于地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)整合和平臺整合模式

如果說復合地產(chǎn)模式還是地產(chǎn)邏輯，即整個商業(yè)模式的目標是實現(xiàn)地產(chǎn)增值，那么到了第三重，商業(yè)模式的核心邏輯已經(jīng)完全落到產(chǎn)業(yè)上。這種模式首先通過打造適宜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軟環(huán)境，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，使產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、效率提升，提升產(chǎn)業(yè)競爭力。隨后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進一步推動就業(yè)、稅收、租金等成長，提升區(qū)域經(jīng)濟活力并自然帶動地產(chǎn)價值的上漲。

第四重：產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)＋資本的融合模式

這是目前我們認識到的產(chǎn)地結合的最高階，他相對于上一重境界又加入了資本要素，真正實現(xiàn)了產(chǎn)、城／地、融三者的互動。在這種模式下，地或者城負責提供空間載體，提供利潤和融資能力來支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)從經(jīng)營性資產(chǎn)向金融性資產(chǎn)升級，價值不斷提升。這一點和第二重和第三重類似，但是不同之處在于，這種模式強調借助資本市場，將資本市場的優(yōu)勢轉化為產(chǎn)業(yè)方面的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本的循環(huán)互動。最終，這種模式可以利用地產(chǎn)做利潤，做規(guī)模，做資產(chǎn)，利用產(chǎn)業(yè)來做估值，打通資產(chǎn)市場和資本市場。

——和君咨詢合伙人 彭銳