《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！蓖瑫r(shí)，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第8條規(guī)定：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！睆囊陨弦?guī)定可知，在建設(shè)工程正常竣工驗(yàn)收的情況下，保修期的起算時(shí)間為：以參加竣工驗(yàn)收各方正式簽署驗(yàn)收合格報(bào)告之日為保修期的起算時(shí)間。但在建設(shè)工程不能正?？⒐を?yàn)收的情況下，保修期的起算可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定來(lái)推定。如果承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期，保修期從該日起算;如果建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期，保修期從轉(zhuǎn)移占有之日起算;如果因?yàn)槌邪说脑驅(qū)е陆ㄔO(shè)工程無(wú)法完成竣工驗(yàn)收的，則保修期不能起算。

有些建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后才能完成交付，當(dāng)竣工日期與實(shí)際交付日期不一致時(shí)，保修期該如何計(jì)算?如商品房建設(shè)項(xiàng)目，工程竣工后，房屋的預(yù)售剛剛開(kāi)始或者還沒(méi)有完成，有的房屋預(yù)售可能要數(shù)年才能完成。如果保修期按竣工驗(yàn)收合格之日起算，則可能購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)保修期將要到期或期限已滿，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就會(huì)享受不到或者享受很短時(shí)間的保修服務(wù)，這對(duì)購(gòu)房者明顯不公平。因此，建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第6條規(guī)定：“住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期只有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”第5條規(guī)定的保修期限為：“正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

1、屋面防水3年

2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

3、墻面、頂抹灰層脫落1年

4、地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年

5、門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年

6、管道堵塞2個(gè)月

7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供次期

8、衛(wèi)生潔具1年

9、燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月

10、其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定?！?/p>

同時(shí)，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！备鶕?jù)以上規(guī)定，第一，商品房的保修期是從交付之日而不是竣工驗(yàn)收合格之日起算。第二，如果竣工驗(yàn)收合格之日起算的保修期的存續(xù)期限大于《規(guī)定》中確定的最低保修期限，則以該存續(xù)期作為商品房的保修期;如果交付房屋時(shí)從竣工驗(yàn)收合格之日起存續(xù)的保修期低于《規(guī)定》中確定的最低保修期，則按照《規(guī)定》確定的最低保修期執(zhí)行。

二、建設(shè)工程最低保修期限

考慮到各類(lèi)建筑工程的不同情況，《建筑法》對(duì)建筑工程的保修期限問(wèn)題未作具體規(guī)定，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)最低保修期限問(wèn)題作出具體規(guī)定。《建筑法》第62條對(duì)確定建筑工程保修期限的原則作了明確規(guī)定。確定建筑物保修的具體期限，應(yīng)當(dāng)遵循第62條規(guī)定的原則，即：

1、保證建筑物合理使用年限內(nèi)正常使用。對(duì)危及建筑物在合理使用年限內(nèi)安全使用的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)保修。如按照《建筑法》第60條關(guān)于建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量的規(guī)定，建筑施工企業(yè)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修責(zé)任期，應(yīng)當(dāng)延及建筑物的合理壽命期間。

2、維護(hù)使用者的合法權(quán)益。建筑產(chǎn)品是以高額投資取得的長(zhǎng)期使用的特殊產(chǎn)品，建筑工程的保修期限，應(yīng)當(dāng)與建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)相適應(yīng)，不能過(guò)短。否則，用戶(hù)以高額投資取得的建筑產(chǎn)品在短期內(nèi)即出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而無(wú)人負(fù)責(zé)，勢(shì)必?fù)p害用戶(hù)的利益。

關(guān)于建設(shè)工程的最低保修期限，國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定?！?/p>

應(yīng)注意的是，國(guó)務(wù)院規(guī)定的保修期限，屬于最低保修期限，建筑施工企業(yè)對(duì)其施工的建筑工程的質(zhì)量保修期不能低于這一期限。國(guó)家鼓勵(lì)施工企業(yè)提高其施工工程的質(zhì)量保修期限。

目前，已有一些施工企業(yè)就建筑工程的保修期限問(wèn)題作出了自己的規(guī)定，這些規(guī)定與現(xiàn)行的建設(shè)行政主管部門(mén)關(guān)于工程質(zhì)量保修期限的規(guī)定相比，有了較大幅度的延長(zhǎng)。如目前建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的建筑工程保修項(xiàng)目的保修期限，除屋面防水工程為3年外，其余為6個(gè)月到1年。

同時(shí)，建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年

5、裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！?/p>

在裝修后可以不用擔(dān)心質(zhì)量問(wèn)題商家以安裝完畢為由進(jìn)行抗辯不予維修，根據(jù)國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定，幾乎規(guī)定了各類(lèi)裝修品種的最低保修期，換句話說(shuō)，商家在保修時(shí)間不得低于法律強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然長(zhǎng)于法律規(guī)定不予禁止。同時(shí)也應(yīng)注意的是，保修期的起算期間，而不是并不是從知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起算，而是從竣/交工驗(yàn)收合格之后即日起計(jì)算。