■本文作者：白琳 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：被征收人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)最終都需要征收補(bǔ)償協(xié)議來落實(shí)。實(shí)踐中，鑒于專業(yè)素養(yǎng)的極度缺乏，廣大被征收人不清楚征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該有哪些內(nèi)容，也難以察覺征收方在征收補(bǔ)償協(xié)議中設(shè)定的各種“圈套”，以致最后出現(xiàn)被征收人權(quán)利減損的結(jié)果。那么，當(dāng)遭遇征收時(shí)，我們應(yīng)該簽訂什么樣的征收補(bǔ)償協(xié)議呢？

【案例回顧：協(xié)議變臉，76平轉(zhuǎn)眼成30平】

北京市某區(qū)的張女士，擁有一套承租公房和兩間自建私房，房屋總面積將近80平方米。在該處房屋被強(qiáng)拆前，張女士從未知曉相關(guān)的征收公告、征收項(xiàng)目信息等。直到2004年，開發(fā)商才找其簽訂了一個(gè)類似“合同”的東西，雙方約定：“開放商將位于大興區(qū)舊宮的一套面積為76平方米的房屋安置給張女士”。張女士心想有一處安置房也就可以了，不用再折騰。誰知事事有變，不知為何，開發(fā)商在2005年時(shí)又將這處安置房另行安置給了王某。在這套房屋上既安置了張女士又安置了王某，此時(shí)張女士的安置利益難以實(shí)現(xiàn)。于是，2006年，開發(fā)商又與張女士簽訂了一份協(xié)議，重新將張女士安置到一處30多平方米的公房內(nèi)。這下張女士可坐不住了，此后一直在走信訪，也未提出相關(guān)的法律程序。幾經(jīng)波折無果后，張女士找到了北京在明律師事務(wù)所的閆會(huì)東律師。

【律師觀點(diǎn)：第二份協(xié)議不能輕易簽】

閆會(huì)東律師在了解了張女士的事情經(jīng)過之后，認(rèn)為張女士已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的維權(quán)時(shí)機(jī)。張女士在前有一個(gè)補(bǔ)償協(xié)議的同時(shí)，后又在2006年時(shí)簽訂了另一個(gè)合同，這表明張女士已經(jīng)通過后一行為變更了原有的征收補(bǔ)償協(xié)議，張女士已經(jīng)認(rèn)可了后面的這套30多平方米的安置房。若干年后再想主張維權(quán)難度極大，而且不容易實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中這樣的案例屢見不鮮，那么怎樣做才能預(yù)防這樣的情形發(fā)生呢？閆會(huì)東律師建議廣大被征收人明確以下幾點(diǎn)：

方面一：征收補(bǔ)償協(xié)議誰能簽？

根據(jù)2011年施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

之后，在第二十五條中規(guī)定由房屋征收部門與被征收人按照本條例來對(duì)征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商。由此可見，補(bǔ)償協(xié)議的一方是由市、縣級(jí)政府確定的房屋征收部門，除此之外的任何主體均無權(quán)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。如果開發(fā)商在2011年以后再來找你簽訂補(bǔ)償協(xié)議，被征收人就一定要警惕了。

協(xié)議的另一方——被征收人，則是指被征收房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人和公有房屋的承租人）。是否包含房屋的一般承租人即使用權(quán)人，實(shí)務(wù)中尚存爭議，但承租人如有實(shí)際損失也是完全有權(quán)主張參與協(xié)商談判的。

方面二：征收補(bǔ)償協(xié)議怎么訂？

協(xié)議簽訂主體確定了，接下來就該是協(xié)議內(nèi)容的確定了。按照現(xiàn)在主流的觀點(diǎn)征收補(bǔ)償協(xié)議是一種行政合同。因此，征收補(bǔ)償協(xié)議一方面要符合行政目的和行政法原則，另一方面也要符合《合同法》的原則規(guī)定，確保在自愿、相對(duì)平等的基礎(chǔ)上訂立。根據(jù)《條例》第二十五條的規(guī)定，征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停業(yè)停產(chǎn)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等。具體如下：

要點(diǎn)一：被征收房屋的基本情況

房屋的基本情況包括：房屋土地使用權(quán)取得的方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層高、朝向等，建筑年限以及被征收人的家庭結(jié)構(gòu)等。同時(shí)，如果有附屬用房、附著物、地下室的，也應(yīng)當(dāng)在協(xié)議當(dāng)中列明。如果被征收房屋的基本事實(shí)不清，則補(bǔ)償協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。

要點(diǎn)二：被征收房屋價(jià)值評(píng)估的情況

僅靠明確房屋的基本情況來確定被征收房屋的價(jià)值是不夠的，除此之外還需要房屋征收部門委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)出具相關(guān)的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告主要是對(duì)房屋的區(qū)位、地段、用途、結(jié)構(gòu)、層高、新舊程度、建筑面積等基本因素進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，目的就是準(zhǔn)確確定房屋的市場價(jià)值，防止低值高估或者高值低估等不正常的現(xiàn)象。從這個(gè)角度上講，在評(píng)估報(bào)告尚未出爐前，被征收人不應(yīng)與征收方簽訂任何補(bǔ)償安置協(xié)議，否則就屬于“無憑無據(jù)”的主觀臆測，可謂后患無窮。

要點(diǎn)三：征收補(bǔ)償安置方式

安置方式是征補(bǔ)協(xié)議的核心。根據(jù)《條例》第二十一條之規(guī)定，補(bǔ)償方式主要有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償。至于如何選擇，要根據(jù)被征收人的自由意愿確定，否則法律是不予認(rèn)可的。

第一種是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收方應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，寫明房屋的價(jià)款、坐落、朝向、結(jié)構(gòu)、面積、層高、交付方式和房屋交付期限，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。如果是舊城改造類項(xiàng)目的，能夠提供改建地段或就近地段房屋的，應(yīng)當(dāng)就近安置。但是也不是所有的房屋都能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有兩種例外：

一是征收非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收時(shí)被征收人只能選擇貨幣補(bǔ)償；

二是被征收人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人不能選擇貨幣補(bǔ)償。如果選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)該就過渡方式，是提供周轉(zhuǎn)房還是提供臨時(shí)安置費(fèi)進(jìn)行約定。其中如果選擇周轉(zhuǎn)房的，還需要明確周轉(zhuǎn)房的地點(diǎn)、面積等。如果被征收人選擇自行安排住宿的，則需要提供臨時(shí)安置費(fèi)。

第二種是純貨幣補(bǔ)償。這種方式簡單明了，只需要明確補(bǔ)償金額、支付期限和支付方式即可。

要點(diǎn)四：其他補(bǔ)償費(fèi)用

這些補(bǔ)償費(fèi)用包括搬遷費(fèi)和非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失等。這些主要結(jié)合房屋的具體情況來進(jìn)行補(bǔ)償。需要搬遷的才有搬遷費(fèi)，如果被征收房屋有經(jīng)營活動(dòng)的還需要補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失和一些機(jī)器、設(shè)備的重新安裝、調(diào)試費(fèi)用以及裝飾裝修費(fèi)用等。除了上述內(nèi)容之外，雙方還可以就違約責(zé)任和爭議的解決辦法進(jìn)行約定。

方面三：征收補(bǔ)償協(xié)議如何履行？

雙方在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議之后，應(yīng)該遵循協(xié)議的內(nèi)容實(shí)際履行、適度履行。近期，在接待的一些咨詢中，很多被征收人就提出了這樣的疑問，我已經(jīng)跟征收方簽訂了協(xié)議，但該協(xié)議已過了履行期限，政府還沒有把該給我的補(bǔ)償落實(shí)，此時(shí)，我該怎么辦呢？

對(duì)于這個(gè)問題，閆會(huì)東律師認(rèn)為被征收人不必驚慌，因?yàn)楦鶕?jù)《行政訴訟法》第十二條第十一項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，我們是可以提起行政訴訟來維護(hù)自己的權(quán)利的。另外，如果征收方出現(xiàn)了將同一安置房先后安置給不同的被征收人的情形，此時(shí)應(yīng)該作為房屋確權(quán)糾紛案件處理，提起房屋所有權(quán)確權(quán)之訴。被征收人還可以另行起訴，要求征收方另行提供補(bǔ)償安置。如果在安置房建設(shè)過程中，征收方有擅自改變安置房的結(jié)構(gòu)、面積、朝向等問題，致使補(bǔ)償協(xié)議無法正常履行，被征收人堅(jiān)持要求依照協(xié)議征收補(bǔ)償或者安置的，應(yīng)判令征收方按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)履行給付征收補(bǔ)償或者安置的房屋，征收方拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥征收方款項(xiàng)，按照征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容在市場上購置商品房交付給被征收人的方式執(zhí)行。

在明律師最后想提示大家的是，征收補(bǔ)償協(xié)議是關(guān)乎每一個(gè)被征收人的大事。因此，被征收人在簽訂此類協(xié)議時(shí)，必須進(jìn)行全面的考慮，要謹(jǐn)慎對(duì)待，切莫簽署一些內(nèi)容不明確，協(xié)議內(nèi)容不確定，甚至是空白的征補(bǔ)協(xié)議。同時(shí)在自己權(quán)利受到損害的時(shí)候要及時(shí)通過法律程序保護(hù)自己的權(quán)利，一味的走信訪，帶來的只能是權(quán)利的消耗與時(shí)間的拖延。而越是拖延，對(duì)已簽協(xié)議的被征收人的維權(quán)就會(huì)越不利，這一點(diǎn)是沒有任何疑問的事情。故此，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)咨詢專業(yè)人士，讓自己手中的協(xié)議順利轉(zhuǎn)化為未來生活的保障。