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一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本 1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。 2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)相關(guān)主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購(gòu)房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國(guó)家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。今年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政管理局對(duì)原文本又進(jìn)行了修改,形成現(xiàn)在的文本。 3、示范文本說(shuō)明與合同解釋。為了便于當(dāng)事人使用本示范文本，我們對(duì)有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說(shuō)明。 當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。對(duì)未涉及的內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補(bǔ)充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當(dāng)事人若理解不一，屬于民事?tīng)?zhēng)議范圍，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)再作解釋。 二、雙方當(dāng)事人 、委托代理機(jī)構(gòu) 1、出賣方和委托代理機(jī)構(gòu)。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進(jìn)行洽談、訂立商品房合同的人。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售，而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“委托代理機(jī)構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。 2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒(méi)有特別的限制。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)列明；約定購(gòu)買的商品房按份共有的，還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額。 三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式 建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓（包括拍賣、招標(biāo)等方式）和劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。 四、第一條中的規(guī)劃許可證 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一，而整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。 五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售 1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房品房預(yù)售管理辦法》作了規(guī)定。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售。 2、商品房現(xiàn)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過(guò)竣工驗(yàn)收、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等方面。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計(jì)用途 1、土地使用年限。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時(shí)應(yīng)予注意。 2、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。 七、第三條中的建筑面積 1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積，由設(shè)計(jì)單位按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。在有的地方，實(shí)行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測(cè)制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測(cè)繪單位提供的預(yù)測(cè)面積確定。 2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。 3、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測(cè)量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽(yáng)臺(tái)、雨篷和自動(dòng)扶梯等。 建設(shè)項(xiàng)目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會(huì)出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說(shuō)明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。 4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等，參見(jiàn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》（浙建房〔2007〕51號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。 八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定 1、建筑區(qū)劃?！段餀?quán)法》使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑區(qū)劃范圍沒(méi)有明確。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)建筑區(qū)劃。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫(kù)等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進(jìn)行明確約定。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，由當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及投資建設(shè)的實(shí)際情況等，對(duì)其物權(quán)歸屬作出具體約定。 九、第五條中的新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金 1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！薄墩憬∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。 2、新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式?！墩憬∥飿I(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號(hào)）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。”第八條第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取?！?br> 十、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理 1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。計(jì)價(jià)方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計(jì)價(jià)或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，表明當(dāng)事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款。 2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。由于建筑物實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。由于構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化時(shí)，幅度也較小。 示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來(lái)源于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《浙江省實(shí)施辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。 3、按套計(jì)價(jià)。雖然，選擇按套計(jì)價(jià)即包含建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房?jī)r(jià)款的含義，但這需要一個(gè)前提，即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙基本一致。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房?jī)r(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。 十一、第八條中的逾期付款的違約責(zé)任 1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。 2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時(shí)間和約定的利率，計(jì)算違約金。一種是逾期超過(guò)了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長(zhǎng)短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素之一。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。 3、分期付款逾期，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。 十二、第九條中的交付條件 1、竣工驗(yàn)收合格?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第279號(hào)，2000年1月30日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令78號(hào)發(fā)布，2000年4月4日起施行）規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。 按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進(jìn)行商品房所在建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；備案機(jī)關(guān)在竣工驗(yàn)收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，未提出重新組織竣工驗(yàn)收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”。 2、消防、人防等驗(yàn)收。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機(jī)組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗(yàn)收單獨(dú)進(jìn)行，單獨(dú)出具驗(yàn)收意見(jiàn)，為避免因驗(yàn)收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對(duì)此進(jìn)行明確約定。 3、規(guī)劃確認(rèn)書?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)?！闭憬〗ㄔO(shè)廳發(fā)布的《浙江省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可辦法（施行）》（浙建法〔2007〕4號(hào)）對(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可的條件、程序、審核標(biāo)準(zhǔn)等作了具體規(guī)定。 十三、第十條中的逾期交房 1、逾期交付。交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買賣雙方約定。 2、按延期交付時(shí)間長(zhǎng)短確定合同責(zé)任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房?jī)r(jià)款，并按已經(jīng)收取的房?jī)r(jià)款的一定比例支付違約金。當(dāng)然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。 3、免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。不可抗力是法定免責(zé)事由，意指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害（如臺(tái)風(fēng)、洪水）、政府行為（征收、征用）、社會(huì)異常事件等。為明確起見(jiàn)，對(duì)政府行為、社會(huì)異常事件等是否為免責(zé)事由，雙方可以約定。當(dāng)事人認(rèn)為需要約定為免責(zé)事由的其他情況，也可以約定。 十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)同意。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知、聽(tīng)證等程序。 2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機(jī)關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案，出現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。這些約定的情況，一般為對(duì)買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的，由雙方具體約定。 十五、第十二條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序 1、交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有：①合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件（如果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗(yàn)收備案證明中，可以免除）；③由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測(cè)繪成果表。當(dāng)交付的商品房為住宅時(shí)，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。 2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗(yàn)。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見(jiàn)的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。第三，簽署交接單。如果買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。 3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；④用戶保修的單位、答復(fù)、處理時(shí)限等。《住宅使用說(shuō)明書》內(nèi)容一般包括：①開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位名稱；②結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾注意事項(xiàng)；④上下水、電、燃?xì)?、通信、消防等配置說(shuō)明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；⑥門窗類型及使用注意事項(xiàng)；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；⑨其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)等。 十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房預(yù)售時(shí)，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購(gòu)的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知有關(guān)內(nèi)容。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。 十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)?、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，由合同雙方根據(jù)實(shí)際情況約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的有關(guān)情況。 2、在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，影響商品房正常使用的，已經(jīng)列為第九條交付條件，如果違約，應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；除此之外的一些項(xiàng)目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。 十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記 1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 初始登記完成后，買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。 2、出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理辦法。從買受人申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看，出賣人及時(shí)申請(qǐng)房屋初始登記、取得房屋所有權(quán)證，并交付給買受人，是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。文本第十六條第二款，由當(dāng)事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時(shí)間。出賣人不能在約定時(shí)間內(nèi)取得權(quán)屬證書、交付給買受人的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。 十九、第十七條中的法定退房情形 《浙江省實(shí)施辦法》第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營(yíng)者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任： ?。ㄒ唬┪慈〉妙A(yù)售許可證預(yù)售商品房的； ?。ǘ⑽唇?jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格的商品房交付使用的； ?。ㄈ┥唐贩拷ㄖ娣e、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時(shí)間等違反合同約定的； ?。ㄋ模┪丛诩s定時(shí)間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件的； ?。ㄎ澹┬^(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國(guó)家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。 前款第（三）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所列事項(xiàng)可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷售合同中標(biāo)明。商品房面積超過(guò)合同約定允許誤差上限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營(yíng)者不得要求消費(fèi)者支付超過(guò)部分面積的價(jià)款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積的價(jià)款，并按不足部分面積價(jià)款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。 根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價(jià)格下降時(shí)，按原價(jià)格退還房款；遇價(jià)格上漲時(shí)，按同類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價(jià)格退還房款。 二十、第十八條中的保修責(zé)任 有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)商品房保修的責(zé)任及要求作了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項(xiàng)，載明于附件五。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下： 1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例的相關(guān)規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 2、浙江省消法實(shí)施辦法的相關(guān)規(guī)定?！墩憬?shí)施辦法》第二十九條規(guī)定：商品房實(shí)行質(zhì)量保修制度。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開(kāi)裂等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失。保修期限內(nèi)的維修費(fèi)用（包括公共部位的維修費(fèi)用）由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。 3、建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號(hào)）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。 二十一、第二十二條中的爭(zhēng)議解決方式 1、爭(zhēng)議解決的途徑?！逗贤ā返谝话俣藯l規(guī)定,當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。 2、或裁或?qū)徶贫?。仲裁是指發(fā)生爭(zhēng)議的當(dāng)事人，根據(jù)其在爭(zhēng)議發(fā)生前或爭(zhēng)議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議，自愿將該爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁判的爭(zhēng)議解決制度和方式。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒(méi)有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無(wú)效的情況下，法院才可以行使管轄權(quán)。 二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。” 實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，行政機(jī)關(guān)可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。我省部分市縣房地產(chǎn)主管部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當(dāng)事人辦理合同備案手續(xù)。 浙江省建設(shè)廳 浙江省工商行政管理局 二○○八年十二月八日 |
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