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業(yè)主大會(huì)是小區(qū)自治的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，采用終身制，也就是說一旦成立業(yè)主大會(huì)這個(gè)組織機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)將一直存在，除非小區(qū)被拆除或合并；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，采用任期制，需要換屆（每屆至少3年，最長(zhǎng)5年）。 成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的詳細(xì)說明，可以參考國(guó)務(wù)院《物權(quán)法》、《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、特別是住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號(hào))，以及省、市的物業(yè)管理?xiàng)l例和辦法（注意：《選舉法》是適用于人民代表大會(huì)的選舉法律，但并不適用于小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選舉，街道不應(yīng)當(dāng)以《選舉法》中的條款指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開。），具體5個(gè)步驟如下： 第一步：業(yè)主大會(huì)發(fā)起人和業(yè)主代表先找至少20%業(yè)主（最好30%）在類似下面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)簽字表上簽字（最開始可在院子內(nèi)擺攤宣傳簽字，過了高峰期后，轉(zhuǎn)為挨家挨戶上門簽字），并按手印：必須是購(gòu)房人本人簽字，主要需要有門牌、姓名簽字、電話、手印這4項(xiàng)信息就足夠了。簽字表要按紅手印，復(fù)印件給街道辦，原件由業(yè)主代表留底，方便以后核查、備案。 為了便于宣傳，需要盡早建立好業(yè)主通訊錄，并建立業(yè)主QQ群、微信群、公眾號(hào)，可參考《業(yè)委會(huì)主任一步步教你如何免費(fèi)開通小區(qū)微信公眾號(hào)（個(gè)人-訂閱號(hào)）》。還可以加入一些業(yè)委會(huì)互助QQ交流群（如QQ群：311936351）和微信公眾號(hào)，或者加本人微信Lhw978 （并注明“業(yè)委會(huì)學(xué)習(xí)”字樣），學(xué)習(xí)和分享更多的籌備經(jīng)驗(yàn)。 需要特別注意的是：平時(shí)在宣傳用語(yǔ)上，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的目的，應(yīng)強(qiáng)調(diào)是監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而不是和物業(yè)對(duì)抗；否則容易激化矛盾、增加街道社區(qū)的維穩(wěn)難度、失去街道社區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)籌備工作的支持，反而不利于籌備和以后業(yè)主委員會(huì)工作。 籌備過程中，盡量不要和物業(yè)、開發(fā)商激化矛盾（特別是千萬不能提出換物業(yè)），徒增籌備阻力。等成立業(yè)委會(huì)后再討論物業(yè)問題（換物業(yè)必須先召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、成立業(yè)委會(huì)；否則沒有業(yè)委會(huì)，換物業(yè)的難度非常大、幾乎換不了）。 申請(qǐng)書的內(nèi)容，寫的不要太復(fù)雜，像水岸華庭給街道的那份就足夠了： 籌備的過程中，開發(fā)商、物業(yè)通常是不會(huì)實(shí)質(zhì)性地支持這事的，甚至很可能會(huì)百般刁難、設(shè)套。因此在申請(qǐng)書中不要描述太多的小區(qū)問題，否則激化了矛盾反而會(huì)增加籌備困難。 至于小區(qū)存在的那些問題，沒有業(yè)委會(huì)很難解決。所以先放下那些小區(qū)問題，讓籌備組一心先成立業(yè)委會(huì)，等成立了業(yè)委會(huì)后，再由業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)解決那些問題。 雖然法律上沒有強(qiáng)制要求籌備組業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)候選人必須交清物業(yè)費(fèi)，但為了減少各種籌備阻力，建議籌備組業(yè)主代表先交清物業(yè)費(fèi)（最好預(yù)交1年），以免街道以此為由挑刺、拖延籌備進(jìn)度，而且這時(shí)往往物業(yè)也會(huì)拒收業(yè)主代表補(bǔ)交的物業(yè)費(fèi)。 第二步：街道收到材料后，通常會(huì)在15天后召集業(yè)主代表開第一次籌備組會(huì)議，并從業(yè)主代表中選出3~11人，加上社區(qū)派出1名工作人員，開發(fā)商也可以派出1名代表，這樣就組成了5~13人的籌備組。之后社區(qū)把籌備組名單信息公布15天（一定要把公示現(xiàn)場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。 第三步：公示15天結(jié)束后，街道會(huì)來社區(qū)開第二次籌備會(huì)議，并宣布業(yè)主大會(huì)籌備組正式成立。同時(shí)，給業(yè)主代表交代需要在90天內(nèi)準(zhǔn)備業(yè)主大會(huì)前的7項(xiàng)資料： 1。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2。小區(qū)管理規(guī)約 3。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則 4。業(yè)委會(huì)候選人產(chǎn)生辦法 5。業(yè)委會(huì)選舉辦法 6。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容 7。其他材料。 準(zhǔn)備上述7種材料的同時(shí)，需要建立《業(yè)主通訊錄名冊(cè)》，這個(gè)可以通過在小區(qū)擺現(xiàn)場(chǎng)的方式、或挨家挨戶掃樓上門的方式進(jìn)行登記。 若90天內(nèi)沒有準(zhǔn)備好上述材料，則一定要向街道提出延期情況說明，申請(qǐng)延期。 為方便向業(yè)主們宣傳動(dòng)員，可以建立業(yè)主QQ群、微信群、公眾號(hào)等方式，讓業(yè)主們都加到群里來。 第四步：準(zhǔn)備好上述7種材料、并聯(lián)系到60%以上（最好是80%）的業(yè)主后，把7份材料交給街道。街道會(huì)召集第三次籌備會(huì)議，討論候選人的產(chǎn)生辦法，并在小區(qū)內(nèi)貼出公告讓業(yè)主們填表報(bào)名業(yè)委會(huì)候選人（候選人人數(shù)一般在7~15人），報(bào)名時(shí)間不得少于7天（一定要把公示現(xiàn)場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。 第五步：報(bào)名結(jié)束后，籌備組把業(yè)委會(huì)候選人報(bào)名信息提交給街道，對(duì)候選人進(jìn)行審核（包括政審），若沒有問題后，將召集第四次籌備工作會(huì)議，確定首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式，同時(shí)把第四步中的7種材料、候選人名單、業(yè)主大會(huì)會(huì)議公告等在小區(qū)內(nèi)張貼至少15天后，即可召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（一定要把公示現(xiàn)場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。
業(yè)主大會(huì)的籌備工作具體經(jīng)驗(yàn)，可參考：《蘭州昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)籌備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)》。從最開始提交20%以上業(yè)主簽字申請(qǐng)開始，到最后業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，通常需要3個(gè)月以上的時(shí)間，有的籌備組甚至用了2年的也有，所以籌備組應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，踏踏實(shí)實(shí)做好籌備工作，爭(zhēng)取早日成功。 自第三步籌備成立起計(jì)算，若6個(gè)月內(nèi)沒有召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，則一定要向街道提出延期情況說明，申請(qǐng)延期。 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，若雙過半（專有建筑面積過半、戶數(shù)過半 ）業(yè)主表決通過了《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主管理規(guī)約》，則表明業(yè)主大會(huì)成立。若雙過半業(yè)主選舉產(chǎn)生了《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中要求的半數(shù)以上委員（比如由5人組成的業(yè)委會(huì)，至少3名候選人的票數(shù)雙過半），則業(yè)委會(huì)也正式成立，業(yè)委會(huì)即可開展業(yè)主工作；否則就需要繼續(xù)開第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)業(yè)委會(huì)委員。
備案、刻章、銀行對(duì)公帳戶、稅務(wù)登記證： 成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)后，應(yīng)把成立公告在小區(qū)內(nèi)張貼至少15天，并在1個(gè)月內(nèi)向街道備案，并索取備案證明（備案證明最好是帶文號(hào)的紅頭文件，相當(dāng)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的身份證、而且目前是唯一的證明，備案時(shí)一定要讓街道多開幾份（4~5份足矣），以后很多情況都會(huì)用到備案證明）。廣東省已經(jīng)可以向房管局申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一信用代碼證，其他省份以后也可以陸續(xù)申請(qǐng)。 備案時(shí)若需要補(bǔ)充材料，一定要認(rèn)真態(tài)度端正、聽取街道的整改意見，盡可能按照街道要求補(bǔ)充材料（但對(duì)于街道提出的很難滿足的不合理要求，在多次協(xié)商無果、依然不能備案的時(shí)候，也可考慮行政復(fù)議，或向更高部門投訴）。關(guān)于業(yè)委會(huì)的備案性質(zhì)，屬于告知性備案，不具有行政許可性質(zhì)，大家可以參考《業(yè)主委員會(huì)備案是告知性備案，“不具有行政許可性質(zhì)”的依據(jù)》。
備案后，便可持街道開具的備案證明及復(fù)印件（帶文號(hào)的紅頭文件）、街道或社區(qū)開具的印章刻制介紹信、負(fù)責(zé)人身份證等材料，向當(dāng)?shù)毓卜志稚暾?qǐng)刻制帶有防偽芯片和入網(wǎng)編號(hào)的業(yè)主大會(huì)公章、業(yè)委會(huì)公章2枚（至于業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章、業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)專用章、法人私章，可以不入網(wǎng)，隨便到路邊的刻章點(diǎn)刻制即可），并向街道備案印模（銀行開戶時(shí)要求必須唯2*2CM的方章）。給業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)刻章的依據(jù)，可以參考住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號(hào))。
刻制好印章之后，便可持街道開具的備案證明及復(fù)印件（帶文號(hào)的紅頭文件）、街道或社區(qū)開具的銀行開戶介紹信、業(yè)主大會(huì)公章、業(yè)委會(huì)公章、業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)專用章、負(fù)責(zé)人私章、負(fù)責(zé)人身份證等材料，向當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)對(duì)公帳戶（國(guó)有四大銀行給業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)開對(duì)公帳戶的難度較大，建議去當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請(qǐng)開戶許可證并開設(shè)基本戶，比如蘭州銀行、農(nóng)商銀行等地方性商業(yè)銀行開戶）。給業(yè)委會(huì)開戶的法規(guī)依據(jù)，可以到中國(guó)人民銀行官網(wǎng)下載《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民幣銀行結(jié)算賬戶管理有關(guān)問題的通知 （銀發(fā) [2006] 71號(hào)）》。
對(duì)于有的城市（如哈爾濱），還可以向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的稅務(wù)登記證（大家最好也嘗試一下），否則以后不能以業(yè)委會(huì)名義給廣告公司開具發(fā)票，只能去稅務(wù)局或郵政代開點(diǎn)以委員個(gè)人名義代開發(fā)票。 在任何時(shí)候，只需讓對(duì)方單位留存?zhèn)浒缸C明的復(fù)印件即可，原件一定要自己留存。 業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)驗(yàn)和規(guī)章文件分享 (1)蘭州昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)籌備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn): https://mp.weixin.qq.com/s/DsvDMXZD5QTN5C0EtmYYVA https://www.toutiao.com/i6531625006206550542/ (2)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 https://mp.weixin.qq.com/s/4-onDFdoap8riZ12Qg6FGA (3)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》 https://mp.weixin.qq.com/s/_LrmEL57k9smgufCextqUA (4)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)管理辦法》 https://mp.weixin.qq.com/s/eschpeMMBPhQgo-I-kEoaQ (5)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì)印章管理辦法》 https://mp.weixin.qq.com/s/zYnEw9LvIjP01EbhyHl-qQ (6)《昶榮·水岸華庭管理規(guī)約》 https://mp.weixin.qq.com/s/n2J399eVIVdTXJMo10cO-w https://mp.weixin.qq.com/s/l_OI9T5WZ6Xvg1uip5hwSA (8)《候選人產(chǎn)生辦法》： https://mp.weixin.qq.com/s/u7Ciby2WGyQkQ7g-e8Irxw (9)《業(yè)委會(huì)選舉辦法》： https://mp.weixin.qq.com/s/RnuDSG0pOQzwLAj9-7q7GA (10)《昶榮水岸華庭小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)書》 https://mp.weixin.qq.com/s/0r2_O5dvURveok8Pl2E4xw (11)《昶榮˙水岸華庭業(yè)主大會(huì)物業(yè)服務(wù)合同》 https://mp.weixin.qq.com/s/cYUnUCM-uuvJGrzZtZ9aMg (12)《昶榮·水岸華庭業(yè)委會(huì)與開發(fā)商斗智斗勇那些事兒》 http://m.focus.cn/lz/zixun/11432104/ |
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