著名經(jīng)濟學家趙曉

陽光100常務副董事長范小沖

仁恒上海公司老總鐘百靈

原萬達的營銷老總殷嶸

深圳鴻榮源地產(chǎn)老總王振江

北京潤豐地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔣志敏

金地的投資部老總陳波

武漢光華媒體的董事長楊光華

中海地產(chǎn)成都公司營銷負責人侯建光

萬科五礦的營銷老總朱惑

國家高端智庫主任研究員宋丁

世聯(lián)地產(chǎn)北京公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理劉春巖

非常專業(yè)的律師徐穎

洲聯(lián)集團，五合國際總設計師劉力

我的金地同事，原天津金地副總李飏

北京的文化投資公司董事長趙戰(zhàn)華

曾在SOHO中國長期擔任執(zhí)行董事和運營總裁的蘇鑫

對外經(jīng)貿(mào)大學的趙秀池教授

萬科物業(yè)的創(chuàng)始人、物業(yè)管理公司的鼻祖陳之平

上海著名地產(chǎn)專家蔡為民

云南城投龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理倪建林

房企營銷高管李冬陽

著名經(jīng)濟學家董藩

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景輝

廣東房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員龍斌

還有今天晚上的陳喆，金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理。當然這里面還有我本人。還有我們前前后后的3位砍價師先后介紹了買房砍價經(jīng)驗。他們有的是多次上場，比如董藩兩次，宋丁兩次。我開玩笑的說，因為聽董藩的一次課至少要3000塊錢，他現(xiàn)在兩天的課是一萬塊錢，在親戚買房微信群里他給我們上了兩個晚上的課，如果按照價值來算，至少有十個億吧。

這些嘉賓，都有個共同的名字，是我們買房人的親戚。過去每一期每個人都是非常坦誠的，不管他們的身份是地產(chǎn)公司老總、著名經(jīng)濟學家、中介公司的老總老板，他們都拿出干貨，站在我們買房人的角度，把真知灼見、在行業(yè)中的探索告訴大家。相信，我們服務買房人，只站在買房人立場上的發(fā)心，也會繼續(xù)發(fā)酵。好了，奇跡繼續(xù)發(fā)生，下面有請我的老同事、金地集團華東區(qū)副總經(jīng)理陳喆給大家分享，繼續(xù)《2018，一線城市怎么走》系列之四：上海。

大家好，我是來自金地華東的陳喆。房地產(chǎn)特別是住宅的交易,對我們來說是一個大額的非標的低頻的交易，對普通的購房者來說真的是蠻難的一個事。大額呢，相信很多人都會知道，我們差不多這輩子最大的一次買賣就是做房產(chǎn)了。低頻呢，我估計一輩子也就是一次兩次。非標呢，比如我們買電腦我們會看CPU啊什么的，但房子就沒有這樣的評判標準，只有幾房幾廳這一個標準。我們很少有一個判斷房地產(chǎn)或者一個社區(qū)的價值參數(shù)。房子，是看著明白，其實有很多很不明白的東西。

第一個事實是2017年的GDP數(shù)據(jù)，整體還是蠻好的， GDP增長1~11月份是6.8%，超過去年6.7的。但是更好的是消費的增長雖然說是變低的，但同樣還是很高。隨著人民幣的貶值，或者說歐洲跟美國的經(jīng)濟復蘇，我們的進出口復蘇也是很強的，反而是我們房地產(chǎn)的投資相對來說走入一個低谷。在這樣的一個情況下，我們還取得了這樣的一個業(yè)績，這可能是我們目前還能堅持調(diào)控的很重要的一方面！

第二個事實是貨幣。通過幾年穩(wěn)健的貨幣政策，到今年穩(wěn)健中性，尤其是十九大之后的一個時機，我們叫做貨幣供應趨緊。本質(zhì)上來看，大部分的流入房地產(chǎn)的資金通道其實是被限制的。同時消費者的購房杠桿被限制的。同時我們還是會看到，前不久變相提高了利率水平，市面上的錢或者說房地產(chǎn)的錢其實是在變少的。從匯率的角度來看，由于目前整個匯率還處在中間點，近期的壓力是相對來說是小了一點。其實我們目前已經(jīng)可以認為是離開了一個周期以來的降息周期了，進入到利息的上漲周期，普遍預計明年美國加息兩三次。我相信2018年我國利率會被控制，結(jié)合我們的進出口，比如說宏觀經(jīng)濟，整體而言，利息水平是在增長的。整個貨幣類指數(shù)跟房地產(chǎn)是否景氣關(guān)系很強。在這樣的環(huán)境下整個房地產(chǎn)在貨幣供給層面會有一個明顯下滑，那必然代表著整體的一個下行。

第三個事實是中國房地產(chǎn)的限制性措施是在持續(xù)增加的，限購限貸限價到持有環(huán)節(jié)的限售，一系列措施在持續(xù)推出，這對整個房地產(chǎn)其實影響還是蠻大的。

基于上面的三點，簡單的做一下總結(jié)，中國進入一個新的周期，GDP增長擺脫了依靠房地產(chǎn)的增長之后，依然能穩(wěn)定的增長。同時在這樣的一個周期內(nèi)，我們的貨幣政策是中性，并且實際趨緊，并進入了一個加息的周期，這是我們所看到這兩年中國的現(xiàn)狀，其實這也是我們分析所有房地產(chǎn)問題根本性的東西。

說完了宏觀上的東西，現(xiàn)在回到房地產(chǎn)。今年其實從全國整體來看，總體供應量其實在增加，今年應該是一個總量的新高。構(gòu)成結(jié)構(gòu)的變化是蠻大的：一二線或者說強二線整體是下滑的，但是三四線上升特別的明顯。也就是說從調(diào)控的角度來看，目前的調(diào)控已經(jīng)從一二線加到三線了，華東板塊的鎮(zhèn)江、揚州這樣的三線城市已經(jīng)出臺，或者即將出臺一些限制性房地產(chǎn)的政策。

從房地產(chǎn)政策趨勢看，十九大之后，一直強調(diào)房地產(chǎn)的居住屬性，房子是用來住的，不是用來炒的。十九大之后，其實對于如何讓房子不炒這件事兒落地，有了很多具體的方式和方法，從而建立長效機制。我個人認為長效機制本質(zhì)上是彌補我們過去20年發(fā)展所帶來一系列問題，從單一的住房供應到建立起一個立體的、租購并舉的、高低并舉的保障屬性的渠道、多種形式的住房供應體系。長效機制從長遠看，并不是限制住宅的交易跟買賣，而是增強住宅的居住屬性。我們從最近武漢的政策也看出，給一些需要引進的人才送房票。

從企業(yè)的角度來說，2017年預計到年底過千億的企業(yè)應該會有14家或者15家。未來兩年總量會下降，排名前10、前20、前30的發(fā)展商整體上來看的話，所占的權(quán)重會更大?；谶@樣的一個層面，房地產(chǎn)市場從企業(yè)的角度其實是一個聚集的過程。從經(jīng)濟的本質(zhì)上來說，對價格還是會有一定的影響。

我們來談一下房地產(chǎn)投資，2016、2017連續(xù)兩年在一線城市，所有企業(yè)的土地購置積極性還是蠻高的。其實一線城市的整體土地供應是略有增長，當然中間有很多租賃型的用地，二線城市是下滑了的，三四線是上升的?；谶@樣的結(jié)構(gòu)，我們會看到全國土地成交均價是在下滑的。本質(zhì)上如果不是各地出臺各種各樣限制性的政策，今年土地市場有機會在年終創(chuàng)一個新高。

政策的調(diào)控在土地市場上也起到了一個明顯的作用。我記得調(diào)控到今年應該是滿一周年以上，從三季度末到四季度初，全國的主要城市土地成交價格，除了政府的干擾因素外，都出現(xiàn)了一些向下的跡象，表現(xiàn)為部分的土地參拍企業(yè)數(shù)量變少，部分成交變低，現(xiàn)房的成交轉(zhuǎn)為期房的成交，我們也能看到隨著土地的這樣的一個變化，其實會對整個住宅的成交帶來很明確的影響。

從2017年來看，在統(tǒng)計的大概70來個城市里，有50個城市房價是增長的。有10個左右的城市房價是下跌的。還有一些城市房價是走平的。我們看到房價下跌的城市，主要出現(xiàn)在一些去年過熱的城市。表面上的成交價格在下降，但本質(zhì)上是政府的限價、限售、結(jié)構(gòu)性的措施的影響。所以我們會看到反而是好的城市價格在下降。

從11月的數(shù)據(jù)看， 70大城市中，上漲的城市是59個，下降的城市呢是11個。10月份的數(shù)據(jù)時，上漲的是50個，持平的是10個，下降的話呢也是10個。我們會看到主要的城市都是會落在持平和上漲這上面。下降，其實在從今年實際成交看還不是一個很主流的現(xiàn)象。

二手房因為沒有政府的干擾，相對更能反映實際狀況。從成交量變化來看，整個一線城市今年同比去年二手房成交下滑了40%，二線的城市差不多下滑10%左右。在二線的比較弱的城市，略微上升，三線跟四線城市分別是成交量上升了56%、71%。北上廣深二手房的價格指數(shù)都出現(xiàn)了同比下滑。下滑比較厲害的兩個點，一是2017年3月份，另一個是三季度末。

目前來看，調(diào)控的因城施策短期成效還是蠻明顯的。去庫存效果明顯，一二線城市又通過各種手段控制了價格的上漲。整個行業(yè)整體規(guī)模見頂還是蠻明顯的。明顯從三季度末開始，投資的土地價格出現(xiàn)了一些的松動。但行業(yè)壟斷趨勢是增加的。

多管齊下所建立的長效機制，我們認為2017年應該是一個元年，我們還是能夠看到政府在這方面的決心的。這也是影響未來整個行業(yè)的非常重要的因素。

我個人認為上海的房地產(chǎn)會更類似于1989年~1992年的東京，20世紀初的紐約，我們本質(zhì)上是一個大國崛起背景下的一個資產(chǎn)價格、價值的重估。整個中國的崛起應該是21世紀初最明顯的這樣的一個對全球影響力最大的事。那么在這樣的一個層面，在這個背景下來看的話，目前其實我并不認為是個高點。從這輪周期看，包括莫斯科、紐約、倫敦在過去的周期內(nèi)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的大幅上升。我們目前看到上海的最高成交價差不多能到20萬。但是普遍的一個豪宅價格大概在十二三萬，城市均價位控制在了5萬以內(nèi)。同比曼哈頓、東京，我們價格好像并沒有那么低，但其中我們會看到在最主流的一些地方的最主流的一些物業(yè)的最核心的物業(yè)的價格，還是有被低估的嫌疑的。

目前上海市場執(zhí)行了應該是有史以來最嚴格的價格管控措施。我們從2016年的6月份開始，上海所有的房產(chǎn)價格基本上被政策手段所凍結(jié)了。目前板塊之間的價格并不能真實地反映實際價值差，雖然我們認為整體被低估的，但是有些板塊會低估得更多，有些低估的更少，但也不排除部分板塊呢其實還是蠻合適的。

從供應角度來看，過去十年，上海供應成交都在800到1000萬平方米。那么今年呢其實是個小年，今年差不多整個的供應就300多萬平方米，成交大概在600萬。整個的供應的大幅下滑，其實是給整個價格的控制帶來了很大的壓力，所以我們現(xiàn)在需要十分嚴格價格管控措施。

前段時間網(wǎng)上流傳一張照片，差不多上海有一百多張預售證，目前是被限制住，沒有獲取。如果按每張預售證不小于3萬方來看的話，差不多是在300萬到400萬平方米。我們自己也對這些預售證做了一些盤點，認為在明年的二三季度可能會迎來上海的一個供應的小高峰。但是由于上海從16年17年這兩年土地成交的一個大幅的下滑，差不多兩年的土地成交面積都是小于了300萬平方米。那么也就是說到了四季度和后年的一季度，整個上海的供應形勢其實還是會去趨緊的。這是我們的一個判斷。

第一點，在中國崛起的大背景下，上海跟北京整體的資產(chǎn)價格的上升，從中期來看仍然是個大概率的事件，同時這樣的一個上升在全球都是會有影響力的。結(jié)合上海來看，我個人會覺得上海的房價會高到30萬，或者更高，我們有機會能看到的，這是第一點。

第二點，我覺得由于政策的強制的管控，2017全年和明年全年價格上漲應該是機會不大。但同時我也會認為沒有下滑的空間。土地成本對于發(fā)展商來看，其實不存在太大的下降的空間；目前市場情況是只要有推出，其實整個的銷售還是比較的好的。2017年以及明年在上海置業(yè)是十分好的窗口。我們曾經(jīng)說過2015年應該是給我們中產(chǎn)作為一個改善的最后的時間。確實到2016年以后，整個的改善型物業(yè)的價格上漲是很明顯的，總價基本在1200萬到1500萬。同時呢也就是2016、2017以及明年，我們認為是給剛需最后在上海主流的地段置業(yè)的最后機會。這里的主流地段并不是只是中心，而是指上海市區(qū)內(nèi)的有一些軌道交通可達的，或者說是快速通路比較方便的地段，我個人會認為是一個最后的時間窗口了。如果錯過這個時間窗口，當我們長效機制形成之后，那么我們的選擇就是去考慮保障性的住宅，參考新加坡的一些經(jīng)驗，其實我們擁有自己房產(chǎn)的機會沒有了，但是我們還是有可能會租到或者去居住到類似于這樣的一些物業(yè)的。

在講座結(jié)束后，龍斌熱心地為網(wǎng)友解答了更加具體的問題。再下一篇中為大家摘錄。