帶著以上三個問題，筆者將通過北京市第三中級人民法院的一則司法判例，向各位答疑解惑。

1、裁判書案號：(2014)朝民初字第2763號；(2016)京03民終716號

2、案由：房屋買賣合同糾紛

3、當事人

一審原告(反訴被告)、二審被上訴人：趙某

一審被告(反訴原告)、二審上訴人：閆某

【爭議焦點】

涉案房屋增值部分的損失如何確定？

通過上述案例，下面筆者將對文章開頭提到的三個問題進行一一分析，并重點對“涉案房屋增值部分的損失如何確定”這一核心爭議焦點問題進行闡述。

首先，關于出賣人無權(quán)處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《買賣合同司法解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)之欠缺不能導致合同無效，在合同不存在《合同法》第52條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權(quán)處分的買賣合同應認定有效；但因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失的責任。因此，法院對購房合同有效的問題是不存在爭議的，即便配偶方?jīng)]有簽字，購房合同也是認定為有效的；

其次，在配偶一方明確表示拒絕繼續(xù)履行合同的情況下，法院為何不能判決強制履行吶？原來《物權(quán)法》第97條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！币簿褪钦f，處分房屋必須經(jīng)過三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意才行。本案中，一方配偶若不同意辦理網(wǎng)簽手續(xù)，該房屋便無法繼續(xù)處分。這也是為何趙某第一次起訴要求繼續(xù)履行合同，而被法院駁回的原因。

最后，也是本案的核心爭議焦點：如何確定房屋增值部分損失的范圍問題。為何一審法院判決趙某的預期利益損失70萬元（即房屋增值部分的損失），而二審中院最終判定預期利益損失30萬元吶？

在分析之前我們先來梳理一遍關于可得利益損失相應的法律法規(guī)：

《買賣合同司法解釋》第29條規(guī)定可得利益損失的認定和計算應當綜合運用：可預見規(guī)則（《合同法》第113條）、減損規(guī)則（《合同法》第119條）、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則（《買賣合同司法解釋》第29條、30條、31條）等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。

在本案中，在我國法律明確規(guī)定出賣人因未取得所有權(quán)或處分權(quán)，標的物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移，合同因法律上原因不能履行的情形下，買受人作為理性的房屋購買人，應對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預期。在此情況下，買受人應當依據(jù)誠實信用原則和減損規(guī)則的規(guī)定及時采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償或進行替代房屋購買等合理措施防止損失擴大，維護自己的合法權(quán)益。從替代性購買的角度來說，如買受人在合理期間內(nèi)進行了替代性購買，其所購同區(qū)位、同類型房屋所支出的額外成本，在合理范圍內(nèi)閆某應當承擔；如未在合理的期間內(nèi)購買替代性的房屋，對于此后房價上升的風險與損失，買受人應自行承擔。
　　就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙某通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價格一直處于快速上漲狀態(tài)。訴訟的周期與訴訟期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預見的風險與損失亦應合理限制，此系可預見規(guī)則的應有之義。在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機構(gòu)作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時間已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預期，此估價結(jié)果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)。

據(jù)此，二審法院對預期利益損失由70萬元改判為30萬元，充分綜合運用了可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則，對司法審判以及律師辦案具有一定的指導意義。

【法律法規(guī)】

《物權(quán)法》

　  第九十七條　處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

《中華人民共和國合同法》

　   第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：
　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
　?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；
　?。ㄋ模p害社會公共利益；
　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第一百一十三條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

第一百一十九條  當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

 《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條  當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

      出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?/span>

 第二十九條  買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。

     第三十條  買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

      第三十一條  買賣合同當事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

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