• 美國的住房退稅政策核心是通過提供退稅優(yōu)惠，刺激私人投資，從而增加供給，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)總量增加，整體經(jīng)濟(jì)得到增長。

• 最近我們國內(nèi)一些城市的房租暴漲的現(xiàn)象，歸根結(jié)底還是供需不平衡的問題導(dǎo)致的。

•  如果不增加供給，不管如何嚴(yán)格監(jiān)管長租公寓企業(yè)，不管政府怎么樣嚴(yán)控房租，都無法解決租房難、租房貴的問題。對于個體房東，管控房租從根本上是不可能的。

• 如果現(xiàn)在就開始打壓長租公寓這個行業(yè)，抑制資本進(jìn)入，那很有可能租房的方向又要倒退回由中介主導(dǎo)的個人出租模式。
  

 1981年，在里根總統(tǒng)的就職演說上，他說了一句后來被保守派常常引用的名言：

“In this present crisis, government is not the solution to our problem; government is the problem.”

里根上臺的80年代初，美國正是面臨全面危機(jī)的時刻。正如里根自己所說：“現(xiàn)在白宮留給我的難題是，整個美國經(jīng)歷著許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說的自大蕭條以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)緊張時期。最急待解決的是高達(dá)兩位數(shù)的通貨膨張率，居高不下的失業(yè)率（1982年12月失業(yè)率高達(dá)10.8%，為大蕭條之后的最高點(diǎn)）和高達(dá)21.5%的利率?！痹趪H上，里根面對的則是蘇聯(lián)軍事實(shí)力的增長，尤其是戰(zhàn)略力量的發(fā)展，在第三世界咄咄逼人的進(jìn)攻態(tài)勢以及由此帶來的美國國際威望的下降。特別是1979年12月蘇聯(lián)出兵阿富汗后，進(jìn)一步威逼印度洋，在全世界到處插手，而美國則有時顯得被動。比如，繼1975年全面退出越南之后，伊朗和尼加拉瓜的親美政權(quán)相繼垮臺，52名美國駐伊朗外交人員被扣為人質(zhì)，卡特總統(tǒng)的營救計劃也折戟沙漠，使美國這個超級大國蒙受奇恥大辱?？梢哉f，這時美國是內(nèi)外交困。

此時此刻，能夠喊出這樣的口號，里根不愧是美國歷史上排名第三的偉大總統(tǒng)。而他確實(shí)說到做到：對內(nèi)奉行“里根經(jīng)濟(jì)學(xué)”，縮減政府開支、減稅、減少國家對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，創(chuàng)造了美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)92個月的高增長、低通脹。對外則采取“以實(shí)力求和平”的強(qiáng)硬政策，大肆擴(kuò)軍備戰(zhàn)，鞏固盟友體系，通過鼓吹“星球大戰(zhàn)計劃”和贊揚(yáng)戈?duì)柊蛦谭颉靶滤季S”進(jìn)行戰(zhàn)略誘導(dǎo)，終于使前蘇聯(lián)于1991年解體。

那么，讓我們來看看里根政府在住房租賃市場上是如何不按常理出牌的。

在里根之前的歷屆政府中，對于中低收入家庭住房租賃的補(bǔ)貼基本上是兩條路：發(fā)房、發(fā)錢，也就是公共住房（Public Housing）和住房券(Housing Voucher)。

美國的公共住房，是由政府直接建房，然后以低于市場的價格出售或出租給中低收入家庭居住。這項(xiàng)政策，起源于19世紀(jì)末的英國，并在20世紀(jì)中期在英國及主要的歐美國家流行一時。英國政府最初的目的是為了給普通的勞動階層提供穩(wěn)定的租賃期限以及相對寬敞、高質(zhì)量的住房，在上世紀(jì)50年代由于戰(zhàn)后重建及應(yīng)付人口增長，公共房屋的建設(shè)得到大幅增長。

毫無疑問，這項(xiàng)政策在當(dāng)時為解決民眾的住房問題起到了不少作用。但是由于工期過緊，控制開支等原因，也出現(xiàn)了使用尚未成熟的建筑材料及技術(shù)，導(dǎo)致現(xiàn)在維護(hù)費(fèi)用高昂的問題。英國當(dāng)時的公共住房包括市郊和市區(qū)的住宅，而美國在60年代建造公共住房時，因?yàn)槊嫦虻褪杖腚A層，基本都是在市區(qū)修建的，從而導(dǎo)致貧困的集中化，以及市中心的犯罪率飆升，毒品泛濫，公立學(xué)校水平滑坡等一系列的社會問題，這也是美國在60年代之后出現(xiàn)中產(chǎn)階級逃離市區(qū)，最終導(dǎo)致大都市地區(qū)的郊區(qū)化（Suburbanization）的原因之一。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，由政府負(fù)責(zé)管理公共住房的建造及分配，很容易出現(xiàn)效率低下、尋租等腐敗現(xiàn)象。以美國首都華盛頓為例，據(jù)最近的一份《華盛頓郵報》的報道，華盛頓目前有8千套由政府管理的公共住房，但是申請人數(shù)多達(dá)6萬7千個家庭，一個尋求一套間或者兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

為了解決由于政府主導(dǎo)的公共住房所帶來的社會問題及效率低下，歐美國家近年來的住房補(bǔ)貼，主要轉(zhuǎn)向以住房券為主的貨幣補(bǔ)貼。其主要形式為向低收入家庭發(fā)放可用于支付房租的住房券，不得轉(zhuǎn)讓或出售或用于住房之外的其他用途。這種住房券可以用于任何私人或商業(yè)出租住宅，只要房東愿意接受。房東在收取住房券之后，即可到政府部門兌現(xiàn)。

住房券通過給予低收入家庭選擇居住社區(qū)的權(quán)力，可以有效緩解貧困家庭聚居而導(dǎo)致的社會問題。同時由于需要定期檢查受惠家庭的收入情況，也大大簡化了住房補(bǔ)貼的退出機(jī)制，從而有效減少了道德風(fēng)險。這項(xiàng)政策成為不少政府的公共住房補(bǔ)貼的政策首選，也就順理成章了。

但是住房券也會帶來一些其他的問題。比如在住房需求彈性較大而供給彈性較小的城市，發(fā)放住房券會使得整體房租上升，從而損害那些不能拿到住房券的租房者，而房東則成了這項(xiàng)措施的主要受益人。

要解決這一問題，就必須提高低收入人群的住房供給。乍一看來，似乎要回到由政府出面建設(shè)“保障房”的老路上去了。但是在1986年，里根政府推出了一項(xiàng)新的住房補(bǔ)貼，巧妙地解決了這一問題，這就是低收入住房退稅政策。

這項(xiàng)政策的思路是，通過設(shè)計退稅優(yōu)惠的激勵措施，調(diào)動私人資金，進(jìn)行低收入出租住房的建設(shè)，以此達(dá)到整體提升出租房的存量。具體措施是這樣的：開發(fā)商向州政府的住房主管部門申請建造公寓出租房，并保證其中的一部分會以低于市場價格的租金出租給低收入家庭，比如40%的公寓單位會以20%的折扣出租給收入低于所在地區(qū)中位收入的家庭。作為回報，開發(fā)商的利潤會得到退稅優(yōu)惠。但是這項(xiàng)政策的妙處就在于，開發(fā)商可以把這項(xiàng)退稅優(yōu)惠出售，進(jìn)行融資。這樣任何需要對收入進(jìn)行退稅優(yōu)化的公司和個人，不管是否從事房地產(chǎn)，或是物業(yè)出租，都可以購買退稅優(yōu)惠，有時甚至可以占到開發(fā)商股本權(quán)益的三分之一。

很明顯可以看出，這項(xiàng)政策帶有里根的“供給學(xué)派”的烙印：通過提供退稅優(yōu)惠，刺激私人投資，從而增加供給，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)總量增加，整體經(jīng)濟(jì)得到增長。在這項(xiàng)政策實(shí)施的25年中，成績斐然，有一百五十萬套的低收入住房完工，占到所有建設(shè)的“保障性住房”的絕大多數(shù)，而在所有的公共住房補(bǔ)貼的項(xiàng)目中成本并不算高，僅有住房券的三分之一。

從政府之間提供公共住房的供給政策，到補(bǔ)貼低收入租房者的住房券所代表的需求政策，再到刺激供給的退稅政策，我們可以看到，美國政府所做的是逐漸減少直接對于住房市場的干預(yù)，或者直接發(fā)放到消費(fèi)者手中的補(bǔ)助，而通過對于私人投資者一定的激勵，來讓他們替代政府原來扮演的角色，從而達(dá)到投資者、消費(fèi)者、政府“三贏”的局面。

最近我們國內(nèi)一些城市的房租暴漲的現(xiàn)象，歸根結(jié)底還是供需不平衡的問題導(dǎo)致的。以長租公寓目前的市場占有率來看，本質(zhì)上是不能完全控制房租的；如果不能壟斷市場，無法以高額溢價把房源租出去，也是無利可圖的。同時，在全國房租上漲的前幾名城市中，長租公寓的滲透率并不高，甚至是剛剛進(jìn)入，比如成都，重慶，合肥，貴陽。這些城市的房租上漲，是和最近吸引人才政策的實(shí)施導(dǎo)致大量年輕人流入，以及租房市場的容量相對匱乏造成的。

如果不從租賃房的供給去考慮解決這個問題，不管如何嚴(yán)格監(jiān)管長租公寓企業(yè)，不管政府怎么樣嚴(yán)控房租，都無法解決租房難、租房貴的問題。而且很有可能形成地下市場和黑市尋租：很簡單，對于個體房東，管控房租從根本上是不可能的，陰陽合同連房價都無法準(zhǔn)確獲知，更何況房租呢？即使對于私營機(jī)構(gòu)可以管控，利潤下降必然抑制他們進(jìn)入這些市場的意愿，整個住房租賃市場更加難以管理。即使政府手里直接管控房源，那么誰能夠得到這些房源，又是一個問題：最后獲益的不一定是最需要租房的租戶，而很有可能是有各種關(guān)系的利益相關(guān)人。

長租公寓，在中國是一個新生行業(yè)，資本進(jìn)入自然是為了有利可圖，只要能夠抑制不合理的暴利，給予正確的政策指引，引導(dǎo)其增加供給，改善租房品質(zhì)，提供更好的租房服務(wù)，才是正確的方向。如果現(xiàn)在就開始打壓長租公寓這個行業(yè)，抑制資本進(jìn)入，那很有可能租房的方向又要倒退回由中介主導(dǎo)的個人出租模式。而這個模式在實(shí)踐中已經(jīng)是問題百出，無法為繼。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來看，各種補(bǔ)貼方式，只不過是轉(zhuǎn)移支付的不同，只有減稅對經(jīng)濟(jì)的扭曲最小，消費(fèi)者獲益最多，而且由于產(chǎn)出的增加，實(shí)際稅額還有可能增加。政府不應(yīng)該、也不可能成為全知全能的救世主，以恰當(dāng)?shù)募顏韯訂T社會的力量，通過市場來達(dá)到某種公共政策的目的，應(yīng)該是一種優(yōu)先的選擇。老子曾經(jīng)說過：“太上，不知有之，其次親而譽(yù)之?！惫湃说脑捯苍S可以給我們一些啟示：好的政策，并不需要讓人們感恩戴德、沒齒難忘，“相忘于江湖”或許才應(yīng)該是我們在設(shè)計政策時希望達(dá)到的效果。

在本系列的最后一篇文章中，讓我們展望一下中國未來長租公寓市場的前景。敬請期待《《長租公寓的日與夜之五：未來之路》