安徽省阜陽(yáng)市惠潁公證處 趙文兵

在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，按揭房交易是常見(jiàn)的交易形態(tài)，也是存在公證需求的重要領(lǐng)域。然而，實(shí)務(wù)中由于存在對(duì)抵押期間財(cái)產(chǎn)能否交易的法律障礙及按揭房交易流程多周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的現(xiàn)實(shí)障礙，對(duì)于此類公證業(yè)務(wù)存在不同認(rèn)識(shí)。

實(shí)務(wù)中，有的公證處推出按揭房“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)，并且將合同履行的主要過(guò)程納入公證范圍之內(nèi)，在一定程度上符合了市場(chǎng)需求，維護(hù)了交易秩序，取得了較好效果。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要包括了買(mǎi)賣(mài)合意、價(jià)款及支付、房屋交付、抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記、違約責(zé)任等內(nèi)容。在買(mǎi)賣(mài)合意條款，賣(mài)方對(duì)所涉房屋處于抵押狀態(tài)及所欠貸款金額作出澄清，買(mǎi)方予以確認(rèn)。在價(jià)款及交付條款，具體約定了定金、部分房款的支付，并明確了剩余的按揭貸款部分的支付視為購(gòu)房款的支付。在房屋交付條款，由于抵押期間不能及時(shí)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，房屋交付條款實(shí)際意義較大，該條款明確了房屋及產(chǎn)證、票據(jù)等材料交付的時(shí)間，買(mǎi)方及時(shí)占有并變更物業(yè)登記、更換門(mén)鎖鑰匙等。在抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記條款，明確了買(mǎi)方進(jìn)行抵押權(quán)滌除義務(wù)及具體行使時(shí)限，明確了賣(mài)方在收取全部或絕大部分房款后進(jìn)行相關(guān)登記程序的授權(quán)委托。在違約責(zé)任條款，細(xì)化了合同雙方的如實(shí)陳述、按約交付房款、房屋等符合此類交易的責(zé)任情形。

委托書(shū)是為配合房屋買(mǎi)賣(mài)合同而辦理的，一是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了賣(mài)方辦理授權(quán)委托事宜，二是在委托書(shū)中敘明了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的具體情況，限定了委托書(shū)僅作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的配套用途。委托書(shū)的委托事項(xiàng)包括了清償按揭貸款、注銷抵押權(quán)登記、辦理網(wǎng)簽合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相關(guān)的手續(xù)，實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)方可以依托委托書(shū)完成整個(gè)交易過(guò)戶的目的。

關(guān)于抵押期間財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，歷來(lái)存在理論上的爭(zhēng)議，此處借鑒司法實(shí)踐內(nèi)容作為理解依據(jù)。

最高人民法院公報(bào)案例《重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》[(2008)民一終字第122號(hào)]裁判要旨如下： 1. 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條還同時(shí)規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過(guò)行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

最高人民法院民事審判第一庭：《房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2011年第1輯，人民法院出版社2011年版，第130-134頁(yè)。--房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。出賣(mài)人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。買(mǎi)受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

最高人民法院民事審判第一庭：《未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》第1輯，人民法院出版社2014年版，第29—33頁(yè)。--《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！本筒粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。《最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)〈全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉的通知》（2011年10月9日 法辦〔2011〕442號(hào)）更是明確指出：“《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不應(yīng)予以支持。受讓人因抵押登記未涂銷無(wú)法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請(qǐng)求解除合同的，可予以支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等進(jìn)行處理?！?/span>

最高人民法院在“新疆三山娛樂(lè)有限公司等與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部等金融借款合同糾紛上訴案”[(2012)民二終字第113號(hào)]對(duì)抵押權(quán)做了精辟的闡述，抵押權(quán)系為確保債務(wù)清償為目的，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人所有的特定財(cái)產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利。抵押權(quán)本質(zhì)上是“對(duì)物”的權(quán)利，而非“對(duì)人”的權(quán)利。因此，一旦抵押權(quán)依法設(shè)定，債權(quán)人即對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有了排他的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只要抵押權(quán)人未表示同意放棄抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)不論是基于抵押人的自由轉(zhuǎn)讓行為，還是基于司法執(zhí)行行為等導(dǎo)致變動(dòng)，抵押權(quán)人均可基于有效的抵押權(quán)追及抵押財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利。

綜上，可以得出的基本結(jié)論是未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬不發(fā)生變動(dòng)，但不影響抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力。同時(shí)，可以看出對(duì)抵押權(quán)追及力的確認(rèn)，對(duì)買(mǎi)受人行使滌除權(quán)的確立，形成了對(duì)此問(wèn)題的系統(tǒng)化認(rèn)識(shí)和處理方式。建立在此認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)之上，對(duì)于合同協(xié)議類公證應(yīng)保持較為開(kāi)放的視角，畢竟其背后是私法自治的精神，是當(dāng)事人意思表示的體現(xiàn)。

2017年8月14日，司法部出臺(tái)公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”。其中，不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證，應(yīng)當(dāng)按照“重大事項(xiàng)一次一委托”的原則。

在上述做法中，委托書(shū)中包含的主要事項(xiàng)包括解押、簽署用于網(wǎng)簽的備案合同、轉(zhuǎn)移登記。以上事項(xiàng)是否屬于“重大事項(xiàng)”，以上委托是否違反“重大事項(xiàng)一次一委托”原則，是我們應(yīng)思考的重點(diǎn)問(wèn)題。

?1、 網(wǎng)簽是否屬于“重大事項(xiàng)”？房地產(chǎn)交易中的網(wǎng)簽，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是網(wǎng)上簽約，它是隨著網(wǎng)絡(luò)信息科技的發(fā)展，在房地產(chǎn)主管部門(mén)力推下產(chǎn)生的。早期的網(wǎng)簽是《城市商品房預(yù)售管理辦法》所規(guī)定的，適用于商品房預(yù)售合同。實(shí)踐中，房地產(chǎn)主管部門(mén)將網(wǎng)簽的做法擴(kuò)大到二手房（存量房）交易。劉疆老師在《關(guān)于五不準(zhǔn)的理解和適用》中指出，關(guān)于代為簽訂網(wǎng)簽合同可以從寬。但委托書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確買(mǎi)受人的姓名和買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，卷宗中應(yīng)當(dāng)留存買(mǎi)賣(mài)合同的復(fù)印件，委托書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格應(yīng)當(dāng)與買(mǎi)賣(mài)合同一致，防止逃稅，防止以合法形式掩蓋非法目的。由此可見(jiàn)，在“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)中，網(wǎng)簽并非“五不準(zhǔn)”中所規(guī)定的“重大事項(xiàng)”。而是將《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》向網(wǎng)簽合同轉(zhuǎn)化的問(wèn)題，是《委托書(shū)》中委托事項(xiàng)如何技術(shù)表達(dá)的問(wèn)題。

?2、轉(zhuǎn)移登記是否屬于“重大事項(xiàng)”？按照社會(huì)通常理解轉(zhuǎn)移登記作為“過(guò)戶”顯然屬于重大事項(xiàng)，將轉(zhuǎn)移登記不加限制地作為委托事項(xiàng)也可能會(huì)帶來(lái)重大后果。但是，還是應(yīng)將轉(zhuǎn)移登記放置到“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)之中去理解、放置到合同履行的實(shí)際狀況中去理解。從法律角度來(lái)看，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》明確了買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系，那么過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記應(yīng)該只是本合同的履行部分。《委托書(shū)》延續(xù)了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，明確了轉(zhuǎn)移登記作為合同履行的內(nèi)容。從交易角度來(lái)看，“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)揮監(jiān)督履行的職能，買(mǎi)方全部或大部分售房款項(xiàng)都已交付給賣(mài)方，那么進(jìn)行過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記是公平正義的，是賣(mài)方應(yīng)該履行的義務(wù)。劉疆老師在闡述“代辦變更過(guò)戶登記”時(shí)，也提出了詢問(wèn)委托人是否收到房款。同時(shí)他在闡述把握“一事一委托”需要變通時(shí)，也提出了將代為出售改為“代為辦理網(wǎng)簽手續(xù)（含簽訂網(wǎng)簽合同）和變更登記”與代為解押可以合在一起。并提出了“代為簽約從嚴(yán)，代辦登記從寬”的原則。綜合上述，具體到法律關(guān)系明確、合同履行方向清晰的情況下，轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記并非“五不準(zhǔn)”中所規(guī)定的“重大事項(xiàng)”。

?3、 從委托事項(xiàng)名稱上來(lái)看，代辦網(wǎng)簽、代辦登記都并非“五不準(zhǔn)”明確列明的“重大事項(xiàng)”，至少不存在直接、明顯違反“五不準(zhǔn)”的問(wèn)題?！?/span>五不準(zhǔn)”中明確列明的包括抵押、解押、出售、代收房款。

?4、從司法部發(fā)布公證“五不準(zhǔn)”指導(dǎo)案例來(lái)看。公證指導(dǎo)案例（二），一并辦理解押、出售不動(dòng)產(chǎn)的委托公證受托人應(yīng)為近親屬。公證指導(dǎo)案例（四），不得同時(shí)辦理抵押、解押、出售不動(dòng)產(chǎn)的委托公證。案例（四）公證要點(diǎn)，涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的重大事項(xiàng)應(yīng)以所涉及的主要民事法律關(guān)系來(lái)認(rèn)定和判斷，不動(dòng)產(chǎn)的抵押、解押、出售等事項(xiàng)均屬于重大事項(xiàng)?！爸卮笫马?xiàng)一次一委托”就是要求公證機(jī)構(gòu)不能將多個(gè)重大事項(xiàng)拆分為多份公證書(shū)同時(shí)辦理，而是要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)的狀態(tài)和情形來(lái)辦理。其他與實(shí)現(xiàn)核心法律關(guān)系相關(guān)的、事務(wù)性的、手續(xù)性的事項(xiàng)不屬于重大事項(xiàng)。對(duì)于網(wǎng)簽、轉(zhuǎn)移登記可以理解為與實(shí)現(xiàn)核心法律關(guān)系相關(guān)的、事務(wù)性的、手續(xù)性的事項(xiàng)。

“實(shí)踐之樹(shù)常青”，按揭房“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)或者說(shuō)是組合公證產(chǎn)品，作為一種公證實(shí)踐，還需要更多地論證，并多從市場(chǎng)角度根據(jù)新情況新變化進(jìn)行不斷評(píng)估。但不可否認(rèn)，這種實(shí)踐做法具有積極意義。

首先，它扭轉(zhuǎn)了“重委托輕合同”的業(yè)務(wù)模式、改變了簡(jiǎn)化法律關(guān)系的做法。在房產(chǎn)市場(chǎng)交易中，委托的實(shí)際作用超過(guò)了合同，委托公證書(shū)的重視程度超過(guò)了房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證。更應(yīng)注意的是，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)、民間借貸金融市場(chǎng)，委托公證書(shū)已經(jīng)發(fā)生異化，賦予了委托公證書(shū)很多其他內(nèi)容，用于炒房、擔(dān)保等目的，異化的結(jié)果可能會(huì)帶來(lái)惡化的后果。當(dāng)前，公證行業(yè)自身也存在一個(gè)較為危險(xiǎn)的傾向—用簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)來(lái)簡(jiǎn)化法律關(guān)系，用委托書(shū)代替房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這種簡(jiǎn)化的做法正在架空此項(xiàng)公證業(yè)務(wù)的價(jià)值、淡化公證的專業(yè)作用（反而強(qiáng)化了公證后的不可控的作用）、侵蝕了公證制度的機(jī)體。從法律關(guān)系來(lái)講，委托只是一種單方法律行為而已，其本身承載的內(nèi)容是有限的而不是任意的，約束當(dāng)事人之間的是合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)該將合同作為主要目標(biāo)和服務(wù)對(duì)象。同時(shí)，不能脫離具體交易內(nèi)容談合同公證，要掌握房產(chǎn)交易中的政策、流程、規(guī)則、稅費(fèi)等，更好地規(guī)劃好合同內(nèi)容和合同履行，回歸到合同公證本來(lái)的面貌。

其次，它具有促進(jìn)公證業(yè)務(wù)正向發(fā)展、贏取公證主導(dǎo)地位的傾向意義。評(píng)價(jià)一項(xiàng)公證業(yè)務(wù)的優(yōu)劣，需要眼光向前看，評(píng)估此類業(yè)務(wù)是否具有正面價(jià)值。“五不準(zhǔn)”對(duì)于任意擴(kuò)大、隨意辦理委托公證業(yè)務(wù)確實(shí)是個(gè)打擊，但是對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)而言卻恰恰相反，正是由于對(duì)“五不準(zhǔn)”的正確理解和房產(chǎn)交易法律關(guān)系的準(zhǔn)確把握，該組合公證業(yè)務(wù)將買(mǎi)賣(mài)這一最為重大的事項(xiàng)付出了最大的專業(yè)精力，將買(mǎi)賣(mài)的歸買(mǎi)賣(mài)、委托的歸委托，在買(mǎi)賣(mài)合同上深入法律關(guān)系和交易實(shí)際，進(jìn)行了婚姻、房產(chǎn)的查詢、有無(wú)所涉房產(chǎn)在先經(jīng)公證處分的查詢，在委托書(shū)上沒(méi)有陷入“不會(huì)辦”、“不能辦”的怪圈，反倒是讓房屋交易法律關(guān)系更為穩(wěn)固，成為了此類房產(chǎn)交易的內(nèi)生需求。值得一提的是，通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)合同+委托書(shū)”組合公證業(yè)務(wù)，公證介入了核心法律關(guān)系，也能因此贏取房產(chǎn)交易市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位，讓交易主體感受到公證專業(yè)化服務(wù)，而不僅是快餐服務(wù)。