來源：無訟閱讀    作者：寧平

近期，一線城市房租快速上漲引起社會(huì)廣泛關(guān)注，社會(huì)輿論將矛頭指向長租公寓運(yùn)營商，指責(zé)其利用資本市場進(jìn)行“跑馬圈地”，惡性競爭推高租金。

我愛我家前副總裁胡景輝一句“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”更是將長租公寓模式推向風(fēng)口浪尖；2018年8月23日，一則“首家長租公寓公司爆倉，杭州鼎家破產(chǎn)4000戶租客受損”的新聞瞬間引爆法律圈，長租公寓模式開始被拉下“神壇”。

筆者嘗試對(duì)長租公寓商業(yè)運(yùn)作模式背后蘊(yùn)藏的的法律關(guān)系及隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探析，同時(shí)對(duì)長租公寓爆倉后，出租人（房東）與承租人（租客）如何進(jìn)行法律維權(quán)提供一點(diǎn)法律思路。

一、長租公寓商業(yè)模式

自國家大力提倡“租購?fù)瑱?quán)”、“租售并舉”等新住房制度以來，長租公寓模式在資本市場助力下得到不斷迅速發(fā)展，全國漸已形成了諸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等長租公寓品牌。

筆者嘗試以物業(yè)主體為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將長租公寓商業(yè)模式分為物業(yè)自持模式、物業(yè)代持模式。

（一）物業(yè)自持模式

所謂物業(yè)自持模式，亦可稱“重資產(chǎn)模式”，是指長租公寓運(yùn)營商利用借助社會(huì)資金或自身資金實(shí)力購買持有物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后對(duì)外進(jìn)行租賃運(yùn)營。

該模式參與的主體多為房地產(chǎn)開發(fā)商以及資金雄厚國企、民企等。物業(yè)自持模式法律關(guān)系簡明，且風(fēng)險(xiǎn)較小，該種模式下只存在一層法律關(guān)系，即出租人（房東）與承租人（租客）之間的租賃關(guān)系。

（二）物業(yè)自持模式下的租賃關(guān)系

長租公寓中的物業(yè)自持模式其本質(zhì)上仍屬于傳統(tǒng)租賃關(guān)系；所謂傳統(tǒng)租賃模式即是中介機(jī)構(gòu)作為居間服務(wù)角色，為出租人（房東）傳播租賃信息，同時(shí)積極尋找承租人（租客），將合適房源進(jìn)行推送；不同之處在于將出租人（房東）自己承擔(dān)了中介機(jī)構(gòu)的角色。其法律關(guān)系如下：

（三）物業(yè)代持模式

所謂物業(yè)代持模式，亦可稱“中資產(chǎn)模式”，是指長租公寓運(yùn)營商通過租賃的方式，向出租人（房東）簽訂一定期限的租賃協(xié)議，然后進(jìn)行裝修改造進(jìn)行對(duì)外出租；這種模式也是當(dāng)下長租公寓普遍采取的模式，俗稱“二房東模式” ，市場中自如公寓、魔方公寓等長租公寓運(yùn)營商亦多采用此種模式。其法律關(guān)系如下圖：

（四）物業(yè)代持模式下的租賃關(guān)系

物業(yè)代持模式下中介機(jī)構(gòu)逐步演變?yōu)椤岸繓|”，中介機(jī)構(gòu)利用自身平臺(tái)優(yōu)勢與出租人（房東）簽訂租賃協(xié)議，而后與承租人簽訂租賃協(xié)議，即所謂的新型租賃模式。中介機(jī)構(gòu)為了更快速回籠資金、賺取利差；與網(wǎng)貸公司進(jìn)行合作，利用零押金等營銷手段，引誘承租人（租客）與網(wǎng)貸公司簽訂借貸協(xié)議，并通過網(wǎng)貸公司平臺(tái)將租金打入到中介公司指定賬戶。

該種模式下，其背后存在兩個(gè)租賃法律關(guān)系，其一，長租公寓運(yùn)營商與出租人（房東）之間的房屋租賃關(guān)系；其二，長租公寓運(yùn)營商與承租人（租客）之間的房屋租賃（轉(zhuǎn)租）關(guān)系。

三、長租公寓商業(yè)模式下法律風(fēng)險(xiǎn)梳理

（一）運(yùn)營商與出租人（房東）之間的法律風(fēng)險(xiǎn)

長租公寓物業(yè)自持模式下，運(yùn)營商與出租人（房東）為同一方，其法律風(fēng)險(xiǎn)主要在于運(yùn)營商與原出租人（房東）之間的房屋買賣關(guān)系；運(yùn)營商受讓的物業(yè)是否完成《物權(quán)法》意義上的交付，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否明晰，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否涉及共有財(cái)產(chǎn)，是否存在抵押、法院查封等等情形；如果運(yùn)營商在受讓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，則必然會(huì)引起一系列連鎖反應(yīng)，并最終導(dǎo)致?lián)p害承租人利益。

在物業(yè)代持模式下，運(yùn)營商與出租人（房東）之間存在房屋租賃關(guān)系，其法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于解約風(fēng)險(xiǎn)。

1、提前解約風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)代持模式下，如出租人（房東）在不滿足解除租賃合同的前提下，執(zhí)意提前解除協(xié)議；并按照租賃合同約定履行違約責(zé)任的情況下，此次運(yùn)營商在獲得違約金后需騰空房屋交還給出租人（房東）。

2、出租人（房東）法定解除協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《合同法》及最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》的司法解釋規(guī)定，在出現(xiàn)某些情形時(shí)出租人（房東）享有法定解除權(quán)。譬如根據(jù)《合同法》第219條規(guī)定“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第7條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不恢復(fù)原狀，出租人有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。

根據(jù)目前長租公寓運(yùn)營模式，運(yùn)營商通常會(huì)將承租過來的房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修，且大量存在擅自擴(kuò)建、私加隔斷以及變更房屋結(jié)構(gòu)等情形。

《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

長租公寓運(yùn)營商承租出租人（房東）的房屋租金一般約定按季度或半年支付，如果運(yùn)營商在擴(kuò)張過程中對(duì)現(xiàn)金流把控不力，極易引起無法及時(shí)支付租金情形發(fā)生，從而導(dǎo)致出租人（房東）解除協(xié)議。

對(duì)于物業(yè)代持模式下的長租公寓運(yùn)營商而言，解約風(fēng)險(xiǎn)屬于根本性風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)該情形，長租公寓運(yùn)營商將面臨局部或全部爆倉風(fēng)險(xiǎn)。

（二）運(yùn)營商與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險(xiǎn)

長租公寓模式運(yùn)營成敗的關(guān)鍵在于能否吸引足夠的承租人（租客）進(jìn)行承租，物業(yè)自持模式下，運(yùn)營商與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險(xiǎn)主要集中在承租人（租客）的違約風(fēng)險(xiǎn)，也即租金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

但隨著運(yùn)營商與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)公司的合作，該風(fēng)險(xiǎn)已成功轉(zhuǎn)嫁給了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)公司；而在物業(yè)代持模式下，除了上述風(fēng)險(xiǎn)外，還存在運(yùn)營商違約風(fēng)險(xiǎn)。

首先，根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，運(yùn)營商作為轉(zhuǎn)租方，其轉(zhuǎn)租行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意；未經(jīng)出租人同意的，出租人有權(quán)解除合同。

其次，運(yùn)營商應(yīng)按租賃合同約定向承租人（租客）交付租賃物、保證租賃物不會(huì)危及承租人安全或健康等如出現(xiàn)導(dǎo)致承租人（租客）無法使用租賃物的，則承租人（租客）有權(quán)要求運(yùn)營商返還租金，并要求運(yùn)營商承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，運(yùn)營商與承租人（租客）存在超期轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第15條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。

（三）出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)自持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)，與前文運(yùn)營商與承租人（租客）的法律風(fēng)險(xiǎn)相同。

在物業(yè)代持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間存在法律風(fēng)險(xiǎn)主要存在于運(yùn)營商將房屋轉(zhuǎn)租給承租人（租客）并收取房租后，逾期向出租人（房東）支付租金，則出租人（房東）有權(quán)解除與運(yùn)營商之間的租賃合同關(guān)系，并要求承租人（租客）騰空房屋；而承租人（租客）已向運(yùn)營商繳納了租金，則根據(jù)合同要求繼續(xù)履行，拒絕騰空。

此次杭州鼎家長租公寓爆倉事件就是由于運(yùn)營商無法及時(shí)向出租人（房東）交付租金導(dǎo)致的。

出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律沖突雖然是因運(yùn)營商引起的，但最終會(huì)演變?yōu)槌鲎馊耍ǚ繓|）與承租人（租客）之間的房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)之爭。

（四）承租人（租客）與金融平臺(tái)公司之間的法律風(fēng)險(xiǎn)

承租人（租客）與金融平臺(tái)公司直接存在借貸關(guān)系，也即承租人（租客）為了支付租金，向金融平臺(tái)公司借款后進(jìn)行分期付款。從借款合同角度來看，雙方借貸關(guān)系成立且生效。

但是在具體操作過程中，長租公寓運(yùn)營商為了掩人耳目，通常以零押付一的噱頭，在承租人（租客）不知情或重大誤解的情形下與金融平臺(tái)公司發(fā)生借貸關(guān)系。

因此承租人與金融平臺(tái)公司之間的借貸關(guān)系應(yīng)區(qū)別考慮：

其一，如運(yùn)營商、金融平臺(tái)公司已向承租人（租客）充分提示，并告知其相關(guān)法律后果的情形下，承租人（租客）與金融平臺(tái)公司直接的借貸關(guān)系有效。

其二，如承租人（租客）是在不知情或重大誤解或在運(yùn)營商、金融平臺(tái)公司欺詐、脅迫的情形下簽訂的，則承租人（租客）可根據(jù)《合同法》52條或54條的規(guī)定認(rèn)定借款合同無效或行使撤銷權(quán)。

四、長租公寓爆倉下法律維權(quán)途徑

（一）出租人（房東）維權(quán)途徑分析

在物業(yè)自持模式下，即便長租公寓爆倉，不會(huì)存在出租人（房東）維權(quán)的情形；出租人（房東）進(jìn)行維權(quán)的情形只能是出現(xiàn)在物業(yè)代持模式。

1、要求運(yùn)營商支付欠付租金及承擔(dān)違約責(zé)任

根據(jù)《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

杭州鼎家長租公寓爆倉事件，作為出租人（房東）應(yīng)當(dāng)及時(shí)向運(yùn)營商杭州鼎家解除租賃合同，并要求其支付所欠租金及違約金；運(yùn)營商向法院申請(qǐng)破產(chǎn)被受理的，出租人（房東）則應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，在有效期內(nèi)依法申報(bào)債權(quán)。

2、要求承租人（租客）依法騰空房屋

承租人（租客）已經(jīng)向運(yùn)營商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用權(quán)的情形下，出租人（房東）是否有權(quán)要求承租人（租客）騰空房屋。

根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第18條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

根據(jù)該條規(guī)定，出租人（房東）在運(yùn)營商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租賃合同后，運(yùn)營商應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出租人（房東）；運(yùn)營商將房屋轉(zhuǎn)租給承租人（租客）的，在出租人（房東）與運(yùn)營商解除房屋租賃合同生效之日起，承租人（租客）邊不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人（房東）所有的租賃房屋的無權(quán)占有。

故此出租人（房東）有權(quán)向承租人（租客）主張返還房屋要求其在規(guī)定期限內(nèi)騰空房屋，逾期騰房的，有權(quán)向承租人（租客）主張逾期騰房期間的占有使用費(fèi)。

（二）承租人（租客）維權(quán)途徑分析

長租公寓商業(yè)運(yùn)營模式中，承租人（租客）處于弱勢地位，在長租公寓爆倉的情況下，影響最大的莫過于承租人（租客），這次杭州鼎家長租公寓爆倉，其涉及的租客人數(shù)就達(dá)到4000人，該如何保障承租人（租客）合法權(quán)益，尋求正確的法律救濟(jì)途徑，是值得引起我們關(guān)注的。

筆者認(rèn)為在長租公寓爆倉的情形下，承租人（租客）有以下幾種維權(quán)途徑：

1、對(duì)出租人（房東）行使抗辯權(quán)

根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第17條規(guī)定，出租人（房東）以運(yùn)營商未支付租金為由解除合同時(shí)，承租人（租客）可請(qǐng)求帶承租人支付欠付租金和違約金。

該維權(quán)途徑適用的范圍比較窄，僅僅存在出租人（房東）為散戶的情況下，承租人（租客）可以一對(duì)一與出租人（房東）進(jìn)行協(xié)商抗辯。如果出租人（房東）是將整棟公寓租賃給運(yùn)營商，則承租人（租客）實(shí)際無法運(yùn)用該條進(jìn)行抗辯。

2、要求運(yùn)營商承擔(dān)違約責(zé)任并歸還剩余租金

運(yùn)營商作為轉(zhuǎn)租方，應(yīng)確保轉(zhuǎn)租的房屋可以依法使用，且不存在任何導(dǎo)致承租人不能使用的情形。在長租公寓爆倉情況下，運(yùn)營商因未向出租人（房東）支付租金而導(dǎo)致租賃合同解除，承租人（租客）則可以根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第8條規(guī)定，依法解除與運(yùn)營商之間的租賃合同，要求運(yùn)營商成為違約金責(zé)任并歸還剩余租金。

如運(yùn)營商申請(qǐng)破產(chǎn)且法院依法予以受理的，則應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，在有效期內(nèi)依法申報(bào)債權(quán)。

綜上所言，長租公寓作為響應(yīng)國家租售并舉政策的市場化產(chǎn)物，其商業(yè)模式是已經(jīng)得到市場檢驗(yàn)；目前出現(xiàn)長租公寓爆倉事件其主要原因在于長租公寓運(yùn)營商沒有對(duì)市場進(jìn)行充分評(píng)估盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的后果。

根據(jù)對(duì)長租公寓背后的法律關(guān)系及法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析可以看出在合規(guī)經(jīng)營的情況下經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是可控的；同時(shí)值得注意的是在長租公寓爆倉的情況下，出租人（房東）以及承租人（租客）應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行維權(quán)，避免采取過激行為，以維護(hù)自身合法權(quán)益。