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實(shí)際上，拒交物業(yè)費(fèi)的行為每天都在上演，被業(yè)主當(dāng)做對(duì)抗物業(yè)的工具。然而，我們通常可以想到的拒交物業(yè)費(fèi)的理由，法院會(huì)如何裁決呢？拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)有怎樣的后果？ 拒交物業(yè)費(fèi)的理由有哪些？法院如何裁決？ 1、房子沒有入住，拒交物業(yè)費(fèi)  最高法《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。物業(yè)費(fèi)具有綜合性，不因個(gè)別業(yè)主沒有入住而免除。所以，無論業(yè)主基于什么原因未入住，均應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。關(guān)于房屋空置的認(rèn)定及物業(yè)費(fèi)交納比例，一般在物業(yè)服務(wù)合同中有約定，如無有約定，則根據(jù)價(jià)格主管部門的規(guī)定確定。 2、因與物業(yè)公司沒有簽訂合同拒交物業(yè)費(fèi) 最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。另外，雖沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人起訴要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院予以支持。 3、因房子存在質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi) 房屋存在質(zhì)量問題屬于開發(fā)商遺留問題，應(yīng)由業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同法律關(guān)系中解決，與物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)，不能得到法院支持。應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 4、以人身、財(cái)物受損為由拒交物業(yè)費(fèi) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上不存在過錯(cuò)的情況下，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 5、以有人私搭亂建為由拒交納物業(yè)費(fèi) 對(duì)于在違法搭建、侵占公共區(qū)域等法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)及時(shí)處理；業(yè)主使用人對(duì)侵占自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院起訴。 6、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量(保潔、綠化等)不合格為由拒交物業(yè)費(fèi) 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，如果物業(yè)服務(wù)公司沒有按照合同約定嚴(yán)格履行，業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不合格通常屬于一般違約，而非完全不履行，因此業(yè)主不能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式錯(cuò)誤的行使抗辯權(quán)。 7、以被盜、跑水、物品損壞等為由拒交物業(yè)費(fèi) 此種情況，關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過錯(cuò)。物業(yè)公司是否按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)。 8、對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費(fèi) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，物業(yè)公司利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營，所得的收益是用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的。這也是公共的利益，故業(yè)主不能據(jù)此而不繳納物業(yè)費(fèi)。 拒繳物業(yè)費(fèi)會(huì)有哪些影響？ 質(zhì)量第三方提醒 業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，通常是表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”的“抗議”，本質(zhì)是想要更完善的物業(yè)服務(wù)。如果矛盾得不到解決，長此以往，便會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)。結(jié)果，無助于解決任何問題，遭罪的反而是業(yè)主自己。
業(yè)主如何正確維權(quán)？ 1、向物管科投訴 杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)每年會(huì)對(duì)各區(qū)所有的物業(yè)管理項(xiàng)目主任（經(jīng)理）的物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行日常監(jiān)管和檢查考核，考核結(jié)果在“杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)”上公示。如果小區(qū)物業(yè)未履行合同職責(zé)，業(yè)主可以到所在區(qū)的物管科投訴，物管科工作人員會(huì)前往小區(qū)進(jìn)行核實(shí)后扣分。 2、向質(zhì)量第三方反映 專家認(rèn)為，出臺(tái)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，引入第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量給予權(quán)威評(píng)判，可以有效解決物業(yè)費(fèi)用糾紛。如果遇到物業(yè)服務(wù)方面的糾紛，可以向質(zhì)量第三方反映，以督促物業(yè)盡快改善服務(wù)質(zhì)量。 3、盡快成立業(yè)主委員會(huì) 質(zhì)量第三方建議，沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會(huì),加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理，出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題,通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。 4、向法庭提供證據(jù) 一旦進(jìn)入了司法程序,業(yè)主也可以根據(jù)合同約定,向法庭提供因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不到位導(dǎo)致拒繳物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 質(zhì)量第三方提醒 總之，以“拒絕交納物業(yè)費(fèi)”的消極形式對(duì)抗物業(yè)，并無合法依據(jù)，無法得到法院的支持。業(yè)主應(yīng)該學(xué)會(huì)正確維權(quán)，正確行使權(quán)利。 |
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