來源：無訟閱讀    作者：楊士傳（山東泰誠律師事務(wù)所）

在現(xiàn)實(shí)生活中劃撥土地上的房產(chǎn)是無法辦理土地使用證的，但在房產(chǎn)交易過程中，如果受讓人能夠按照法律規(guī)定繳納土地出讓金，仍然可以獲得房屋所有權(quán)證和土地使用證，現(xiàn)已變更為不動產(chǎn)權(quán)證。

可這種情形下的房屋買賣合同存在一個重大隱患，即土地使用性質(zhì)為劃撥，合同是無效的。

一、典型案例

許某在原單位房改時購買房產(chǎn)一處，因土地性質(zhì)系劃撥，小區(qū)內(nèi)共用一個土地使用證。一直以來，小區(qū)業(yè)主在房產(chǎn)交易過程中經(jīng)常會遇到無法辦理過戶的問題。

后來單位負(fù)責(zé)人經(jīng)區(qū)人民政府允許后與房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人達(dá)成一致意見，要求交易時受讓人繳納土地出讓金即可辦理過戶，但沒有書面文件。

2017年許某欲將該房產(chǎn)出售，所得房款另作他用。同年6月16日在中介機(jī)構(gòu)的居間之下與王某簽訂房屋買賣合同，付款方式為銀行按揭，但是王某因信用卡多次逾期從而無法辦理貸款。許某迫于熟人關(guān)系，同意給對方一段時間準(zhǔn)備購房款。

后雙方另行簽訂了房屋租賃合同，由王某先行入住，后續(xù)事宜應(yīng)抓緊落實(shí)。半年后，王某仍然無法湊齊購房款，且拒不支付房屋租賃費(fèi)，許某無奈訴至法院。

另，雙方簽訂買賣合同時約定由王某支付定金10000元，但其以欠條形式出具，實(shí)際并未支付，欠條由中介機(jī)構(gòu)代為保管。

王某在租賃合同糾紛中敗訴，判決生效后又以買賣合同糾紛訴至法院，要求確認(rèn)合同有效繼續(xù)履行，庭審中又變更訴訟請求為許某支付雙倍定金以及賠償房屋增值的損失。

二、裁判意見

根據(jù)雙方提交的證據(jù)及陳述，本案爭議焦點(diǎn)有二：

一、雙方簽訂的房屋買賣合同是否有效；

二、王某主張的兩萬元定金是否實(shí)際支付。

劃撥土地使用權(quán)是國家將土地?zé)o償交由土地使用者使用，其權(quán)利的取得和處分必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

本案中，許某未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，買賣在劃撥土地上建成的房屋，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，故雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)依法確認(rèn)為無效。

至于是否支付10000元定金，法院認(rèn)為王某已經(jīng)向許某出具了欠條，但中介機(jī)構(gòu)卻證實(shí)王某并未按照合同履行付款義務(wù)，定金更沒有實(shí)際支付。

王某主張單獨(dú)再次向許某交付10000元定金且不收回欠條的陳述與實(shí)際交易習(xí)慣不符，不予采信。

最終認(rèn)定雙方簽訂的合同無效，駁回王某訴訟請求。

三、代理意見

（一）即使雙方簽訂的買賣合同無效，也不能忽略一個法庭已經(jīng)查明的事實(shí)，即：本案的房屋是能夠進(jìn)行正常交易的，在不妨礙社會基本秩序的情況下，我們更應(yīng)該尊重合同法的意思自治原則。

鼓勵交易是合同法的基本原則。雙方的房屋買賣合同在實(shí)際履行過程中，許某多次協(xié)助過戶，已經(jīng)盡到了賣方的義務(wù)，而王某一直不能支付購房款，導(dǎo)致合同無法履行。

如合同自始無效，王某明知房產(chǎn)沒有土地證卻前后多次要求購買、延期并積極尋找其他中介以促成交易，顯然沒有盡到注意義務(wù)，具有重大過錯。王某既然容忍劃撥土地的這一瑕疵，就要承擔(dān)由此所帶來的風(fēng)險，不能歸責(zé)于許某。

（二）王某沒有向許某支付定金，其主張的雙倍定金訴求自然不應(yīng)得到支持。

主合同自始無效，定金合同作為從合同當(dāng)然也無效。定金合同又是實(shí)踐合同，其生效要件要求買方應(yīng)當(dāng)將定金交付給賣方。2017年6月16日王某并沒有向許某支付定金，其提出的支付現(xiàn)金的說法沒有證據(jù)支持。

王某在雙方其他合同糾紛庭審中陳述的是2017年6月16日當(dāng)天支付定金，買賣合同庭審中卻陳述是2017年12月26日簽訂合同半年后支付定金，王某的陳述沒有證據(jù)支持，前后矛盾，不能使人信服。

王某沒有支付定金，主合同無效的情況下，主張雙倍定金也沒有依據(jù)。

（三）本案買賣合同無效的原因是土地使用性質(zhì)，房產(chǎn)不能正常交易。不能交易的房產(chǎn)便不存在升值的說法，房產(chǎn)本身便沒有明確的價格，且確定損失不能僅憑猜測。

法律規(guī)定了劃撥土地起訴前沒有經(jīng)過人民政府批準(zhǔn)的交易，按照無效合同處理的規(guī)定下，房產(chǎn)是不能進(jìn)行交易的，房產(chǎn)便沒有價格，沒有市場，無法交易的一個標(biāo)的物也是無法進(jìn)行價值評估的，因此便不存在房屋增值或貶值的說法。

王某猜測現(xiàn)今房屋的市價約為9000元每平方米，沒有事實(shí)依據(jù)，更沒有提供證據(jù)，不應(yīng)得到支持。

四、小結(jié)

涉案房屋的小區(qū)負(fù)責(zé)人曾表示，該小區(qū)的房產(chǎn)交易確實(shí)經(jīng)過區(qū)人民政府批準(zhǔn)，但是沒有書面文件。法官也曾去區(qū)政府、房產(chǎn)交易中心調(diào)查取證均沒有獲得相關(guān)書面材料。

結(jié)合上述情形認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同違反了效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定從而導(dǎo)致合同無效。正常情況下，如果受讓一方不知悉土地使用性質(zhì)，出讓人也有隱瞞情形，導(dǎo)致合同無效的話，確實(shí)應(yīng)當(dāng)向受讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案中許某已經(jīng)清晰地告知房產(chǎn)處于沒有土地使用證的狀況，只要繳納出讓金便可以順利過戶。出讓人沒有支付任何購房款，使本該屬于自己的權(quán)利逐漸喪失。

令人質(zhì)疑的是，本案是將劃撥土地上的房屋出售給他人，若受讓人履行了付款義務(wù)，合同可能會無效，但受讓人仍然能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)，貌似自相矛盾。

這其實(shí)與合同法的“鼓勵交易”原則，息息相關(guān)。