從各地政府紛紛開展人才爭奪大戰(zhàn)，到棚戶區(qū)改造謹慎使用貨幣化安置，再到三四線城市房地產(chǎn)價量齊增，今年我國活躍于媒體和民眾茶余飯后的眾多熱詞都可以歸結(jié)到一個焦點，那就是城鎮(zhèn)化。

城鎮(zhèn)化是一個綜合指標，可以用來衡量當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活水平，正常情況下的城鎮(zhèn)化的過程應(yīng)該是：經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，企業(yè)經(jīng)營情況好，有旺盛的人才需求和優(yōu)厚的工資待遇，然后高素質(zhì)人才聚集過來，在當?shù)刭I房、結(jié)婚、消費，反向促進當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時拉動一些服務(wù)業(yè)需求，吸引周邊勞務(wù)人口聚集。

所以一個地區(qū)城鎮(zhèn)化快速推進的表現(xiàn)往往是經(jīng)濟發(fā)達、人口流入、房價上漲。為了了解目前我國城鎮(zhèn)化的進程和未來發(fā)展的趨勢，我們需要從幾個方面開始分析，第一是從整體上看我國城鎮(zhèn)化的進程。第二是從局部上看不同地區(qū)城鎮(zhèn)化的趨勢和特色。第三是影響城鎮(zhèn)化進程的政策因素（主要是產(chǎn)業(yè)和戶籍）。

一、中國城鎮(zhèn)化的進程

城鎮(zhèn)化的維度很多，包括人口、土地等，生活中最常見的是以人口為衡量，是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?，再加上我國特殊的戶籍制度，在我國人口城?zhèn)化還可以分為以常住人口和戶籍人口為口徑的城鎮(zhèn)化。

根據(jù)美國地理學家諾瑟姆對世界各國城市化的研究，世界城市化分為三個階段：

初期（人口城鎮(zhèn)化在30%以下）：農(nóng)村人口占優(yōu)勢，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平較低，工業(yè)提供就業(yè)機會少，農(nóng)業(yè)剩余勞動力得不到釋放。

中期（人口城鎮(zhèn)化30%~70%）：工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，農(nóng)村勞動生產(chǎn)率提高，剩余勞動力轉(zhuǎn)向工業(yè)，城市人口比重快速突破50%，而后上升到70%。

后期（人口城鎮(zhèn)化70%~90%）：農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化趨于停止，農(nóng)村人口占比穩(wěn)定在10%左右，城市人口可以達到90%左右，趨于飽和，這個過程的城市化不再是人口從農(nóng)村流向城市，而是城市人口在產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移，主要是從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

按照上述階段劃分，根據(jù)wind和聯(lián)合國數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，后期是2033年以后。當前2017年底我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厥?8.52%，已經(jīng)進入生長理論曲線的中期。根據(jù)圖表【2】顯示，我國中期的前半段城鎮(zhèn)化增速較快，在2017年后城鎮(zhèn)化增速開始放緩。

然而這個城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)只是一個總的數(shù)據(jù)，具體落實到城鎮(zhèn)化過程中的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動、房地產(chǎn)發(fā)展等都是促進城鎮(zhèn)化的重要過程，接下來我國城鎮(zhèn)化的進程是否會開始放緩，其中的驅(qū)動力是什么？

我們認為核心驅(qū)動是經(jīng)濟發(fā)展。

經(jīng)濟發(fā)展的主要動力是第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)營利，擴大再生產(chǎn)，提供更多薪酬優(yōu)厚的崗位，由此吸引來更多的人口從事工業(yè)生產(chǎn)，人口城鎮(zhèn)化的本質(zhì)就是第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

人口城鎮(zhèn)化=（第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口+第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口）/總?cè)丝?/p>

用這個定義來計算，根據(jù)wind數(shù)據(jù)我們將第二、第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人口總數(shù)，也就是非農(nóng)人口和我國GDP總量做散點圖發(fā)現(xiàn)，他們之間是對數(shù)關(guān)系，即：

非農(nóng)人口=7850*ln（GDP）-51269

根據(jù)IMF的預(yù)計2018年我國的GDP是83.7萬億，2020年是94.7萬億，帶入上式得到2018年預(yù)計我國2020年從事二三產(chǎn)業(yè)的人口是5.8億，2023年5.9億。

二、城鎮(zhèn)化空間預(yù)測

但是總的城鎮(zhèn)化率只是一個總數(shù)，近年來我國三四線城市在棚改和人口回流驅(qū)動下城鎮(zhèn)化率有了明顯提升，從分地區(qū)來看，我國各省城鎮(zhèn)化率中較高的已經(jīng)達到80%以上，進入城鎮(zhèn)化后期的包括上海（87.9%）、北京（86.5%）和天津（82.9%），其中有13個省級行政單位（上海、北京、天津、廣東、浙江、江蘇、遼寧、附件、重慶、內(nèi)蒙古、山東、黑龍江、湖北）的城鎮(zhèn)化率均超過全國平均的58.52%。

根據(jù)城鎮(zhèn)化率的三階段，我國除了北京、上海和天津，其他都已經(jīng)進入到了中期階段。

根據(jù)wind上各省地區(qū)生產(chǎn)總值（收入法）和人口統(tǒng)計，我們計算出2016年各省的人均地區(qū)生產(chǎn)總值，從圖表【6】中可以看出，2016年人均地區(qū)生產(chǎn)總值過十萬的只有北京（11.8W）、上海（11.6W）和天津（11.5W），第四、五、六名分別是江蘇（9.7W）、浙江（8.5W）和福建（7.4W），廣東以7.4W的人均生產(chǎn)總值位居第七位。

如果當?shù)氐娜司鵊DP超過它的城鎮(zhèn)化水平，說明未來一段時間這個地區(qū)從經(jīng)濟方面考慮對人口的吸引力是比較大的，所以我們用人均GDP/城鎮(zhèn)化率表示一個地區(qū)以經(jīng)濟驅(qū)動的城鎮(zhèn)化率加速度，以城鎮(zhèn)化率為橫軸，人均GDP為縱軸得到的散點圖中，趨勢線上方的點都表示當?shù)氐娜司鵊DP領(lǐng)先于平均城鎮(zhèn)化率，有14個省級行政單位，包括西藏、江蘇、天津、浙江、內(nèi)蒙古、北京、山東、福建、上海、吉林、河南、新疆、貴州和云南。

并且這些點離趨勢線越遠，表示他們在經(jīng)濟方面對人才的吸引力越強，排名最高的是人均GDP較低的西藏，其次是江蘇、天津和浙江。

在省的基礎(chǔ)上，我們再以城市為單位劃分，根據(jù)第一財經(jīng)2017年5月的城市分級榜單，我們將城市劃分成一線、二線、三線和其他四類，將一二三線城市的城鎮(zhèn)人口做成熱力圖如圖表【8】所示，我國一二三線城市的城鎮(zhèn)人口的分布除了長三角、珠三角、京津冀三大城市群之外，渝蓉城市群也是近年來新崛起的城鎮(zhèn)化重心。

要預(yù)測未來我國各級城市的城鎮(zhèn)化率和新增城鎮(zhèn)人口，需要各級城市的城鎮(zhèn)化率和總?cè)丝冢擎?zhèn)化率用中國總的城鎮(zhèn)化率歷史數(shù)據(jù)和聯(lián)合國預(yù)測數(shù)據(jù)（圖表【10】）以及其他國家的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)進行預(yù)測，比如：

2017年我國一線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權(quán)平均數(shù)為86%，根據(jù)國際經(jīng)驗來看，中期是城鎮(zhèn)化發(fā)展較快的階段，進入后期階段城鎮(zhèn)化率會明顯放緩，我們假設(shè)每年增長1%，達到90%后一直保持在90%。

2017年我國二線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權(quán)平均為46%，根據(jù)聯(lián)合國對我國城鎮(zhèn)化率的預(yù)測，我國在2007年時候的城鎮(zhèn)化率也是66.1%（這是常住口徑，所以數(shù)據(jù)比較大，但是增速是相對持平的），所以未來二線城市的城鎮(zhèn)化率與2007年后的總城鎮(zhèn)化率情況類似。

2017年我國三線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權(quán)平均為42%，根據(jù)我國城鎮(zhèn)化率的歷史數(shù)據(jù)我國2004年的城鎮(zhèn)化率是42%，所以三線城市未來的城鎮(zhèn)化率類似于我國2006年后的情況。

總?cè)丝诘念A(yù)測就相對簡單了，根據(jù)我們在《2050年，當你老了：中國人口大數(shù)據(jù)》中對我國未來人口的預(yù)測數(shù)據(jù)和人口的增長率，假設(shè)一線、二線、三線和其他地區(qū)的人口增長率都與總?cè)丝谠鲩L率相一致，可以預(yù)測我國未來一線、二線、三線和四線地區(qū)的總?cè)丝凇?/p>

根據(jù)我國一線、二線、三線和其他地區(qū)的總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率預(yù)測數(shù)據(jù)，可以得到我國分級城市未來的城鎮(zhèn)人口和新增城鎮(zhèn)人口，再結(jié)合各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房面積，可以得到未來我國一線、二線、三線新增住房需求。

根據(jù)wind中各城市最近年份（大多是2013年）的人均住房建筑面積，我國一線城市的人均住房面積是29，二線城市36，三線城市34，由此可以計算出未來我國一線、二線、三線城市潛在新增居民的剛需住房面積如圖【11】所示。

根據(jù)圖表【11】，2015、2016年我國二線、三線城市剛需面積大幅上升，一線城市明顯下降，但是2017年以后一二三線新增的剛需住房面積都將明顯走高，在2018-2020年二三線城市因為城鎮(zhèn)化新增的住房需求仍然保持較大增幅，2016-2019年一線城市住房需求開始反彈，2022年后又趨于下降。

上述的分析是基于歷史數(shù)據(jù)和國際組織預(yù)測數(shù)據(jù)的測算，但是在現(xiàn)實中我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動等會受到一些政策影響，這些政策就是分析人口中的干擾變量，我們認為主要有三個因素最重要：第一是產(chǎn)業(yè)政策，第二是戶籍制度。

在我國城鎮(zhèn)化一般是這樣一個過程：一個地區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，盈利良好，需要擴大再生產(chǎn)，所以提供了薪酬優(yōu)厚的崗位吸引人才流入，人才流入后產(chǎn)生了更多的生活服務(wù)需求，吸引周邊地區(qū)的勞務(wù)人口從事服務(wù)性工作。

也就是說，決定城鎮(zhèn)化或者說一個地方的人才吸引力關(guān)鍵在兩點，第一是產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展，也就是有沒有薪酬優(yōu)厚的工作崗位。第二是戶籍制度和公共服務(wù)政策，也就是被高薪厚祿吸引過來的人才是否能得到當?shù)氐纳矸菡J可，享受公共服務(wù)。

三、影響城鎮(zhèn)化的政策：產(chǎn)業(yè)和戶籍

（一）產(chǎn)業(yè)政策

近年來二三線城市大力發(fā)展經(jīng)濟，不少城市根據(jù)自身情況提出有特色化的城市發(fā)展戰(zhàn)略，比如江蘇重點發(fā)展電力設(shè)備計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等。

（二）戶籍政策

有了產(chǎn)業(yè)和優(yōu)厚的薪資，人才才會被吸引過來，但是與其他國家不同的是，我國由于歷史原因，還存在“城鄉(xiāng)二元制”下的戶籍制度，一定程度上對人口的流動起到一定的限制作用，但是2016年開始，各大中城市為了吸引人口采取了一系列的戶籍開放措施：