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1 2015年1月10日 原、被告經(jīng)第三方居間簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定了原告以230萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買被告的訟爭(zhēng)房屋、首筆定金50萬(wàn)元及后續(xù)款項(xiàng)的支付時(shí)間等條款。 2 2015年1月13日 原告根據(jù)《居間合同》付款50萬(wàn)元、被告交付訟爭(zhēng)房屋；原告入住訟爭(zhēng)房屋。 3 2016年5月21日 原、被告雙方以及居間方共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同對(duì)230萬(wàn)元的房屋價(jià)款進(jìn)行了確認(rèn)，明確了剩余房款的交付時(shí)間。當(dāng)日，原告依照約定向被告付款50萬(wàn)元。 4 2016年8月 被告取得訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，但拒絕配合原告辦理訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)。 分歧產(chǎn)生后，雙方協(xié)商不成，原告向本院提出訴訟請(qǐng)求： 1、確認(rèn)原、被告于2016年5月21日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效并繼續(xù)履行； 2、確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋歸原告所有，判令被告配合原告辦理訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。 與之相對(duì)，被告在庭審中辯稱涉案《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定的權(quán)利義務(wù)違反公平、等價(jià)有償原則，構(gòu)成顯失公平，應(yīng)當(dāng)撤銷；另外，簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的時(shí)間相隔一年多，房?jī)r(jià)在此期間有巨大變化。因此，涉案居間協(xié)議約定的房?jī)r(jià)不適用本案，訟爭(zhēng)房屋價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)以簽訂涉案買賣合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)。 經(jīng)司法評(píng)估，訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)合理價(jià)在2015年1月10日時(shí)為229萬(wàn)元、在2016年5月21日時(shí)為435萬(wàn)元。 處理結(jié)果 案件審理中，法院根據(jù)案件事實(shí)，結(jié)合房屋市場(chǎng)行情的變化、房款的支付情況、《居間合同》與《買賣合同》實(shí)質(zhì)性條款的雷同性，認(rèn)定買賣合同是在居間協(xié)議的基礎(chǔ)上簽訂，兩者之間具有密切的內(nèi)在聯(lián)系，買賣合同約定的房?jī)r(jià)具有按約履行居間協(xié)議的基礎(chǔ)依據(jù)；簽訂買賣合同時(shí)的訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)房?jī)r(jià)比簽訂居間協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)已上漲近一倍，但簽訂買賣合同時(shí)沒(méi)有提高房?jī)r(jià)，這是遵守誠(chéng)實(shí)信用原則、按約履行在先簽訂的居間協(xié)議的結(jié)果。因此，雖然買賣合同約定的房?jī)r(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，但不能由此得出雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡、買賣合同構(gòu)成顯失公平的結(jié)論。 據(jù)此，法院作出判決：確認(rèn)原、被告2016年5月21日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，并由被告配合原告辦理訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 Q 居間合同在法律性質(zhì)上是否可認(rèn)定為預(yù)約合同？  常規(guī)的二手房交易流程中，居間合同是雙方關(guān)于房屋買賣事宜達(dá)成的初步意向，雙方在簽訂居間合同后的一段時(shí)間內(nèi)一般會(huì)另行簽訂正式買賣合同，且居間合同簽訂后存在一些尚不確定的足以影響完成正常房屋交易的因素，如買受方的銀行貸款可能未獲批準(zhǔn)、可能屬于限購(gòu)對(duì)象等，故宜認(rèn)定居間合同為預(yù)約合同，雙方僅負(fù)有積極磋商進(jìn)而訂立正式買賣合同的義務(wù)。 Q 是否僅能認(rèn)定居間合同的性質(zhì)為預(yù)約合同？ 在部分二手房買賣中，雙方當(dāng)事人先簽訂居間合同，因?yàn)楦鞣N原因而相隔較長(zhǎng)時(shí)間再另行簽訂買賣合同，此時(shí)交易基礎(chǔ)可能已經(jīng)發(fā)生重大變化。在雙方明知交易基礎(chǔ)已發(fā)生重大變化，但在后簽訂的買賣合同仍重復(fù)居間合同內(nèi)容的情況下，如果認(rèn)定居間合同仍屬預(yù)約合同，不能作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，則可能導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡，也不利于社會(huì)誠(chéng)信體系的構(gòu)建與維護(hù)。 Q 居間合同轉(zhuǎn)化為買賣合同的條件？ 房屋買賣合同關(guān)系中當(dāng)事人最重要的兩項(xiàng)義務(wù)就是交付房屋和支付房?jī)r(jià)，故買受方有無(wú)支付房款、出賣方有無(wú)交付房屋可以作為探求當(dāng)事人真意的重要考量。居間合同簽訂后，買受方按約支付了房款，或者出賣方交付了房屋的，可認(rèn)定雙方存在按居間合同履行房屋買賣的真實(shí)意思表示。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已按照約定收取房款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！吧唐贩拷灰讓?shí)務(wù)中，出賣人與買受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)一般均有日后再簽訂正式買賣合同的條款，盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)具備本約的內(nèi)容，但合同當(dāng)事人的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，故該條司法解釋附加買受人交納全部或部分房款的合同才轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同?！?br> 要求買受方支付全部或部分房款，不僅合理，而且必要。該條司法解釋針對(duì)的雖是商品房買賣糾紛，但二手房交易和商品房買賣在本質(zhì)上是類似的，可以作為認(rèn)定居間合同轉(zhuǎn)化為買賣合同的重要依據(jù)。 原文作者：許根華、陶庭譜 |
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