接下來(lái)群友們都豎起大拇指，追問(wèn)著“那你說(shuō)說(shuō)是什么坑嗎？”哈哈，做人也太打破沙鍋問(wèn)到底了。

有時(shí)候我就在想，你身邊的人問(wèn)起你“我有100萬(wàn)首付，我應(yīng)該買(mǎi)哪里？”“我想投資一個(gè)小三居，哪里是首選，哪里是次選？”“如果有一筆閑錢(qián)，3年之內(nèi)用不上，你覺(jué)得投哪里好呢？”。

其實(shí)，我知道，要真正的回答上述問(wèn)題，沒(méi)有那么的容易。如果我們?cè)囍卮鹨恍喝绻对诘脑?huà)，哪些地方是千萬(wàn)不能進(jìn)貨的話(huà)，可能會(huì)更好。

大家別擋我，我先來(lái)：

1、最最最不能碰的區(qū)域：南沙、花都、從化、增城（不含朱村、新塘）；

2、最最不能碰的區(qū)域：蘿崗知識(shí)城、老黃埔南崗-開(kāi)發(fā)區(qū)、番禺市橋南-欖核、番禺亞運(yùn)城-石樓、白云嘉禾望崗-石井；

3、最不能碰的區(qū)域：老荔灣、陳家祠、淘金，甚至東山口，以及天河公園-美林海岸，不要扯上啥學(xué)位房。

4、不能碰的區(qū)域：珠江新城。

我知道當(dāng)我寫(xiě)出上述第3、第4條的時(shí)候，一定有大批的觀(guān)眾手持板磚、兩目瞪圓、面部猙獰，心里在奔騰“你說(shuō)什么，來(lái)給我個(gè)板凳，來(lái)說(shuō)到說(shuō)到為啥，我保證不打死你?！?/span>

是啊，珠城那是大廣州甚至華南的臉面啊，天河公園板塊在2016年5月-2017年3月的高光時(shí)刻，甚至東山口附近那些牛逼閃閃的學(xué)位房，分布在鐵一小、東風(fēng)東小學(xué)、育才小學(xué)、培正、先烈東周邊無(wú)數(shù)的老破小、老破大，你怎么能那么輕率、草率、甚至SB說(shuō)這些物業(yè)沒(méi)有投資價(jià)值呢？

大家先冷靜一下：我沒(méi)有說(shuō)這些物業(yè)沒(méi)有價(jià)值，我是說(shuō)這些物業(yè)的價(jià)值在增量上不是最優(yōu)選擇。其實(shí)，我們討論的不是投資房產(chǎn)增值不增值的問(wèn)題，如果這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有形成共識(shí)，那么請(qǐng)你出門(mén)右轉(zhuǎn)，那里有很高級(jí)的股票投資群和幣圈。

任何投資都沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，但一定有孰高孰低、孰優(yōu)孰劣之分。如果你一直生活在陳家祠，那么你自然認(rèn)為“新光城市廣場(chǎng)”是全廣州最好的小區(qū)，樓下家樂(lè)福、蘇寧已購(gòu)，斜對(duì)過(guò)陳家祠廣場(chǎng)跳跳廣場(chǎng)舞，沒(méi)事了華林玉器逛逛。但其實(shí)客觀(guān)情況不是醬紫的，如果你去番禺、去佛山、去蘿崗看上1個(gè)月的二手市場(chǎng)，保準(zhǔn)會(huì)修正你的觀(guān)點(diǎn)。

對(duì)于投資，對(duì)于房產(chǎn)投資，任何1分錢(qián)投出去都必須保證最大概率上的回報(bào)，而且是中長(zhǎng)期保證大概率上的回報(bào)，這才是我們追求的目標(biāo)，其實(shí)這才是RMB的逐利的本質(zhì)。

我自報(bào)家門(mén)：去年2017年看了至少300套，二手，主要集中在天河、蘿崗、番禺這三個(gè)區(qū)，部分海珠、新塘。談?wù)勎易约簩?duì)于看盤(pán)的看法，以及整個(gè)過(guò)程看下來(lái)之后，那些先入為主的觀(guān)念是否有改變和升級(jí)。

從美林海岸談起。這個(gè)小區(qū)大概3800-4000戶(hù)，我粗略估計(jì)看過(guò)至少40套。人家都說(shuō)我是“美林控”，從今天起，我可能是“美林黑”了。

提起美林海岸，大家首先想到的是珠江新城的東延，臨江大道5-6分鐘到達(dá)獵德、小蠻腰，御江灣臨江灣的一線(xiàn)江景，以98-130的中小三房部分改善產(chǎn)品為主，東南亞巴厘島風(fēng)情園林，說(shuō)得過(guò)去的員村小學(xué)。珠城部分外溢的改善客，投資客其實(shí)是很喜歡美林的，尤其你去到樓盤(pán)，中介口口聲聲的給你宣傳“我們是員村至好小區(qū)，沒(méi)有之一，左手金融城，右手珠城，前面流淌著滾滾的珠江水?！?/span>

實(shí)話(huà)講，我一開(kāi)始是喜歡這個(gè)小區(qū)的，我也曾經(jīng)是“美林控”。但后來(lái)看的多了，真的是太多了，我的觀(guān)點(diǎn)在改變，我不斷的在問(wèn)我自己幾個(gè)問(wèn)題：

1、價(jià)格：美林當(dāng)前5.7-6.0的均價(jià)，肯定是屬于比較高的價(jià)位了，如果我賭翻倍從6到12，那么我是否去賭新塘的2到4是不是更加容易，或者說(shuō)萬(wàn)博的3到6是不是也不太難；

2、交通：美林的交通其實(shí)沒(méi)有那么的好，蝸居在科韻路-琶洲大橋的橋角，任何一次的掉頭和左轉(zhuǎn)都會(huì)讓你的去到了百安居、天河公園南門(mén)、中山大道科韻路立交，甚至更遠(yuǎn)，而且引以為豪的金融城，雖然直線(xiàn)距離300-400m ,但科韻路就是一道不可逾越的鴻溝，想想快要被遺忘的匯景新城，門(mén)前的廣園快速某種程度上是減分項(xiàng)。

3、規(guī)劃：有一天，我開(kāi)著車(chē)從車(chē)陂南沿著黃埔大道一路向東，右手邊的景象驚呆了，車(chē)陂涌村、4S店、部分木材廠(chǎng)都拆遷的七七八八了，一路向東延伸到保利魚(yú)珠港，作為廣州向東發(fā)展的幾乎是最后一塊臨江旺地， 一線(xiàn)江景（不要給我說(shuō)美林海岸的江景比這里漂亮），鏈接金融城—保利魚(yú)珠港。區(qū)位、交通、江景資源、拆遷成本都是看得見(jiàn)、摸得著，這股勢(shì)力和趨勢(shì)已經(jīng)在慢慢延伸和生長(zhǎng)。

4、配套：黃埔大道以南、科韻路以東、保利魚(yú)珠港以西，這一片區(qū)域是純粹的商業(yè)用地，這意味著這里大概率是會(huì)建設(shè)銷(xiāo)平茂、購(gòu)物中心、商務(wù)辦公，可參考保利魚(yú)珠港的定位。西有金融城、東有保利魚(yú)珠港，中間臨江大道串起來(lái)，南向一線(xiàn)望江。如果你是書(shū)記的話(huà)，你想怎么發(fā)展，你想怎么賣(mài)地吧。

順著這個(gè)思路走，美林的交通存在一定障礙、社區(qū)環(huán)境湊合，周邊的大型配套幾乎缺失，僅有OK便利店、福建沙縣，而金融城的借勢(shì)可能也只是一廂情愿，而且最關(guān)鍵的是你價(jià)格已經(jīng)很高了好不好，5.8-6.0萬(wàn)。價(jià)格高是一個(gè)非常大、非常大的問(wèn)題，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是絕對(duì)繞不過(guò)的因素。

所以，如果城市的脈絡(luò)一路向東發(fā)展，那么從珠江新城為起點(diǎn)，沿著江岸線(xiàn)一路向東，極有可能越過(guò)員村、美林，跳到金融城，再往東幾乎是一馬平川（拆遷成本?。┑紧~(yú)珠港。這就好比廣州的早期從淘金、世貿(mào)大廈、63層為中心的商務(wù)圈，直接跳到了天河北，而中間把農(nóng)林下、東山口忽略了一樣。

甚至膽子大一點(diǎn)，再大一點(diǎn)，如果以保利魚(yú)珠港為龍頭的黃埔臨港發(fā)展的勢(shì)頭不錯(cuò)，那么金融城的地位就會(huì)相對(duì)變?nèi)酰译S著7號(hào)線(xiàn)的延長(zhǎng)線(xiàn)從大學(xué)城—大沙地，那么魚(yú)珠自然就會(huì)成為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)非常重要的節(jié)點(diǎn)。OK

以魚(yú)珠為重要節(jié)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)，周邊其實(shí)是沒(méi)有什么好的二手的，包括美林湖畔、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、保利學(xué)府里其實(shí)是有機(jī)會(huì)的，甚至包括一路延伸到北面4-5公里的純改善的牛奶廠(chǎng)國(guó)際社區(qū)，也是不可能。保利魚(yú)珠港項(xiàng)目周邊，沿著深涌路，未來(lái)還有幾塊土地要拍賣(mài)，是住宅啊。

好了，出門(mén)看盤(pán)去了。