在文章開頭，先寫出本篇的結(jié)論和觀點(diǎn)：

1、二手房的價(jià)格是真正的自由交易下的真實(shí)價(jià)格

2、二手房?jī)r(jià)格受一手房影響，變化速度和幅度想比一手房要小

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入一個(gè)二手的存量市場(chǎng)，哪怕你是昨天買的新房

4、二手房的價(jià)格是一個(gè)中長(zhǎng)期漲勢(shì)，短期可能會(huì)短暫回調(diào)

5、牛市看放盤價(jià)、熊市看成交價(jià)

我們先來看一個(gè)模型：假設(shè)2017年9月份廣州XX花園小區(qū)，總計(jì)戶數(shù)5000戶，其中二手放盤的占比2%，100戶，把其中不想賣的剔除掉，再把測(cè)試市場(chǎng)的剔除掉，可能真正想買的也就80套左右，這80套是實(shí)實(shí)在在想在近期把房子賣掉，用錢去開廠也好，用錢去買更大的也好，反正就是有硬需求。

同時(shí)，假設(shè)XX花園小區(qū)的當(dāng)前均價(jià)是4萬/平，這80套放盤的價(jià)格幾乎全部集中在4萬/平左右，可能的大致分布如下：

• 樓層、朝向、戶型最好的、賣的意愿較差：4.5萬元/平， 3套

• 樓層、朝向、戶型較好的、賣的意愿一般：4.3萬元/平，10套

• 樓層、朝向、戶型一般的、賣的意愿一般：4.0萬元/平， 60套

• 樓層、朝向、戶型較差的、賣的意愿一般：3.9萬元/平， 5套

• 樓層、朝向、戶型最差的、賣的意愿很強(qiáng)：3.7萬元/平，2套

上面的價(jià)格分布不單單考慮了房子本身的戶型、朝向、樓層、采光、噪音、進(jìn)深、面寬、裝修等硬件因素，也把業(yè)主賣房意愿加了進(jìn)去，這會(huì)讓你看到一個(gè)動(dòng)態(tài)、真實(shí)的二手房的價(jià)格市場(chǎng)。

好了，現(xiàn)在我們來判斷一下廣州XX花園小區(qū)這80套二手房，在市場(chǎng)上是一個(gè)什么樣的銷售狀況？

1、在二手市場(chǎng)比較好的時(shí)候

比如2016年3月-2017年5月的廣州，比如2016年5月-2017年3月的合肥等等就屬于這個(gè)狀況。

這種市場(chǎng)下真實(shí)的狀況就是，大量的二手客戶進(jìn)場(chǎng)，這個(gè)小區(qū)每天帶客量超過50批，這80套房每周都會(huì)被看5-8批次，客戶、房源、業(yè)主之間并不是一個(gè)明顯的公平競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，業(yè)主更強(qiáng)勢(shì)，反正你要不買，我明天或者下周就要升10萬。這個(gè)時(shí)候，最有可能發(fā)生的事情就是這個(gè)小區(qū)最便宜的3.7萬單價(jià)的2套房被賣掉，隨即就是3.9萬單價(jià)的5套房子被賣掉，因?yàn)樵谑袌?chǎng)滾燙的時(shí)候，業(yè)主的心態(tài)是極為不穩(wěn)定的，你要是下手遲業(yè)主隨隨便便就把價(jià)格翻上去了，均價(jià)就不是4萬了，而是今天4.0萬，下周4.1萬，下下周4.2萬，所以最先被賣掉的一定是最便宜的那幾套，這幾套被消化掉之后，小區(qū)的整體價(jià)格就上去了。

在這種情況下，賣掉的任何一套房都是當(dāng)下這個(gè)小區(qū)最便宜、性價(jià)比最高的一套房，這是毋庸置疑的。在這個(gè)時(shí)段內(nèi)，本小區(qū)的房?jī)r(jià)變化如下：

剛需客這個(gè)時(shí)候怎么辦？還能增么辦，只能盯著這個(gè)小區(qū)的房源和價(jià)格，手里準(zhǔn)備好現(xiàn)金，當(dāng)合適的房源出現(xiàn)的時(shí)候，第一時(shí)間奔赴現(xiàn)場(chǎng)把現(xiàn)金往業(yè)主面前一放，“你好，我老婆太喜歡你這套房了，朝向和樓層也適合，雖然價(jià)格有點(diǎn)貴，但我拗不過她，她是女人所以我就得讓著點(diǎn)她，所以我今天就翹班過來下定”，一般情況下，當(dāng)業(yè)主看到買家直接拿著現(xiàn)金來，看到那一疊疊毛爺爺鮮活的存在于自己的眼前，而且說盡管價(jià)格貴了點(diǎn)，但家里的女人就是喜歡房子本身，業(yè)主立馬就會(huì)簽字了。上面這一段，可以作為剛需買房的操作手冊(cè)，拿走不謝。

投資客這個(gè)時(shí)候怎么辦？還能怎么辦，投資客唯一要做的就是不買，不進(jìn)貨啊，價(jià)格天天漲、業(yè)主天天返價(jià)，投資客不能買啊。而且對(duì)于投資客來講，房票和貸款名額這都是稀缺資源，這就決定了他們選籌和購(gòu)買時(shí)間的選擇都是非常彌足珍貴的，只有真真的看準(zhǔn)了房源和時(shí)機(jī)，才會(huì)餓狼捕食的撲上去。

像廣州、上海、深圳、北京、杭州這些地方，市區(qū)一般好一點(diǎn)的二手小區(qū)，在市場(chǎng)行情向上的時(shí)段，客戶量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的，價(jià)格一直會(huì)向上漲，漲到業(yè)主心態(tài)變化了，漲到買家出手猶豫了，這個(gè)時(shí)候就開始博弈，看看哪方的力量大，最終博弈的勝出的就是哪方。在這個(gè)過程當(dāng)中，沒有政府的行政參與，只有買家、賣家的參與，最多有中介在中間的牽針引線，這是真正的市場(chǎng)行為，你情我愿。

2、在二手市場(chǎng)相對(duì)不好的時(shí)候

比如2015年3月-2016年2月的廣州，比如2017年6月-2017年9月的廣州都屬于這種情況。

大家要明白一個(gè)道理和邏輯，二手市場(chǎng)是受到一手市場(chǎng)影響的，一手市場(chǎng)的好與壞，是受到國(guó)家政策，限購(gòu)限貸、利息猛增、限制交易等等因素影響的。想想看也是，國(guó)家真真能影響的也只有一手市場(chǎng)，當(dāng)身處社會(huì)和市場(chǎng)中的二手買家、賣家、中介們，天天耳聞目染的看到、聽到一手的消息、政策的打壓等等，是會(huì)影響買家、賣家、中介在二手市場(chǎng)中的心態(tài)、策略、執(zhí)行動(dòng)作的。

在市場(chǎng)不太好的情況下，你說廣州XX花園小區(qū)這80套房子大致是一個(gè)什么樣子的銷售情況？

最開始出現(xiàn)的情況，一定是買家都會(huì)觀望，覺得國(guó)家要出手干預(yù)了，房?jī)r(jià)不可能一直向上漲，所以觀望、等待、猶豫的心態(tài)和行為就會(huì)出現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候看房客銳減、議價(jià)空間增加、業(yè)主也沒那么強(qiáng)硬了。

最可能出現(xiàn)的情況是，當(dāng)大家都在猶豫、都在博弈的時(shí)候，真正需要錢去治病、需要錢去換房（所換的房子已經(jīng)交了定金，急需把這套賣掉）的就會(huì)以小幅的降幅把房子賣掉，比如3.9萬的最終以3.8萬的價(jià)格賣掉，4.3萬的最終以4.1萬的價(jià)格賣掉，比如1各月內(nèi)這個(gè)小區(qū)賣了5套出去，使得原來均價(jià)4.0萬的狀態(tài)被打破，最終放盤的價(jià)格下降到3.9萬左右。

上述是第一步的變化，在第一步當(dāng)中真正急用錢的業(yè)主都會(huì)快刀斬亂麻的把房子處理掉，真正的博弈是80套房子當(dāng)中，真正需要錢的5套全部打掉之后，業(yè)主、買家的博弈才進(jìn)入一個(gè)冷凍狀態(tài)。這個(gè)時(shí)候，買家肯定是不急的，因?yàn)橐呀?jīng)有5套房子降價(jià)銷售了，自己索性就再等等唄，投資客更不急，因?yàn)橹灰愠霈F(xiàn)降價(jià)這就是形勢(shì)掉轉(zhuǎn)頭的的信號(hào)啊，所以更加不急，業(yè)主呢，如果業(yè)主是豬堅(jiān)強(qiáng)，極力看好二手市場(chǎng)而且自己2-3年資金也沒問題不急用錢，干脆就把房子收回去不賣了，真正有影響的是那些可賣可不賣的，對(duì)后市又猶豫甚至不看好的業(yè)主，覺得既然有5個(gè)業(yè)主降價(jià)了，那么這個(gè)勢(shì)頭就會(huì)對(duì)自己不利，所以干脆自己也割肉處理掉算了，當(dāng)越來越多的業(yè)主有這樣想法的想法，這個(gè)小區(qū)的價(jià)格就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)往下走，即使掛牌價(jià)還是4.0萬，但真正成交的卻是一路4萬，3.9萬，3.8萬。

二手市場(chǎng)還有一個(gè)特點(diǎn)就是不同于一手市場(chǎng)，一手市場(chǎng)是開發(fā)商定價(jià)，開發(fā)商如果撐不住了，可以講價(jià)，可以降的很多很多，只要能去貨能回款就行。二手不一樣，二手是不可能無限制的降下去的，比如原來均價(jià)4.0的小區(qū)，再怎么降也不可能降到3.0，因?yàn)楫?dāng)降到3.4、3.5的時(shí)候，業(yè)主就終于明白了，我不賣了，打死也不賣了，干脆不賣了就不存在降不降的問題，而價(jià)格從4.0降到3.5的這個(gè)過程，其實(shí)是把那些急用錢、不看好后市的業(yè)主全部打掉了，剩下的就都是“豬堅(jiān)強(qiáng)”，絕對(duì)看好后市。

所以，這種狀況下的價(jià)格變化是這樣子的。

上面兩種情況就是二手房市場(chǎng)的幾個(gè)表現(xiàn)狀況，這幾乎是沒有任何疑問和值得懷疑的地方，邏輯清晰、思路嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)例分析、句句卓見。所以也就有了下面的結(jié)論：

• 二手房?jī)r(jià)格會(huì)受到一手房?jī)r(jià)格的影響，但影響力度沒有想象的那么大

• 二手房?jī)r(jià)格是真正的市場(chǎng)自由交易行為下的價(jià)格反映，所以也更能反映一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平

• 對(duì)于剛需客來說，任何時(shí)候買二手房都是對(duì)的，唯一要做的就是下一秒把房子定了

• 對(duì)于投資客來講，“淡市要買入”、“旺市要賣出”才是王道

下面說一說如何淘筍盤，假設(shè)你是一個(gè)平時(shí)關(guān)注市場(chǎng)，手里有點(diǎn)閑錢，同時(shí)也有房票，想淘一套筍盤，那么怎么看市場(chǎng)呢？

先要確定你所關(guān)注的板塊和樓盤的當(dāng)下價(jià)格水平，比如均價(jià)4.0萬，整體的市場(chǎng)水平就是這個(gè)樣子，最多去到4.3，最便宜去到3.7、3.8，那么我們?nèi)绾未_定筍盤？筍盤的概念是什么？我理解的概念就是比如3.5萬的單價(jià)一年出現(xiàn)的概念不超過3次，這樣的房源和價(jià)格才是筍盤，同理，其他情況就不是筍盤。

你認(rèn)為的那個(gè)價(jià)格的房源在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的頻率不超過3次，就稱為筍盤。

當(dāng)然了，你為什么認(rèn)為是3.5萬，不是3.3萬，每個(gè)人對(duì)價(jià)格的預(yù)判和預(yù)期不一樣，也就是說筍盤對(duì)于每個(gè)人來講都不是一樣的概念，你認(rèn)為的筍對(duì)于別人來講不一定是筍。

確定了筍盤的價(jià)格，確定了不同樓層、不同戶型的所對(duì)應(yīng)的筍盤的價(jià)格，然后就是等，有耐心的等市場(chǎng)的反應(yīng)，等業(yè)主放血放盤。這個(gè)時(shí)候你需要耐心，需要消息靈通，御用中介、小道消息，安居客、鏈家、中原等等資源都可以派上用場(chǎng)了，反正要做的就是等到心里價(jià)位房源房源出現(xiàn)的時(shí)候，飛蛾撲火地去鎖定房源，接下來再完成后續(xù)的交易手續(xù)。

對(duì)于投資客來講，踏破鞋的看市場(chǎng)、看200套房源、每天跟中介泡在一起，才會(huì)有筍盤的感覺和意識(shí)，才會(huì)形成自己對(duì)于市場(chǎng)、筍盤的概念和意識(shí)。

想想看，在廣州中心六區(qū)，二手房的價(jià)格在4.0-4.5左右，按照100平的平均來計(jì)，總價(jià)在400-450萬，按照我自己的筍盤概念8-15%的點(diǎn)數(shù)，30-50萬的幅度，如果自己的辛勤勞動(dòng)能換來一套房32-60萬的成本節(jié)約，就是非常巨大的價(jià)值所在了，這顯然不是上個(gè)簡(jiǎn)單的班能達(dá)到的。對(duì)于投資客來講，無論是“大面積、低單價(jià)”流派，還是“一切為了筍而來”都是在買入的時(shí)候把成本降到最低，成本低就是硬道理。