看好了房子，接下來就要簽訂房屋買賣合同了。

在程序上，一般是買房人先交定金，比如5萬元，與開發(fā)商先簽一份認(rèn)購書。然后過一段時間，開發(fā)商才提供正式的房產(chǎn)買賣合同供雙方簽訂。許多人認(rèn)為，此時開發(fā)商提供的合同版本將是國土部門監(jiān)制的格式合同，應(yīng)該可以保護買房人的利益，開發(fā)商不會在這個環(huán)節(jié)“使壞”。

現(xiàn)實將使善良的人們大跌眼鏡。因為許多開發(fā)商通常都會在這份合同里大作文章，購房人必須謹(jǐn)慎小心。有些開發(fā)商的具體做法是，在正式合同后面添加“補充協(xié)議”，從而改變自己要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。

比如，若開發(fā)商延期交房或者辦理房產(chǎn)證，正常來說是要負賠償責(zé)任的。這個賠償金額，在政府部門（如徐州市）監(jiān)制的合同里，一般是按每天房價的萬分之三賠償，即如是200萬元的房價，那么每天賠償600元，每個月要賠1.8萬元。延期超過一定的限度，賠償標(biāo)準(zhǔn)還要上升至每日萬分之四。此時，開發(fā)商常常利用“補充協(xié)議”將賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低，比如調(diào)整為按房價的萬分之零點一賠償，大幅度降低賠償數(shù)額，為將來可能的違約行為鋪好后路。

如此不公平的條款，難道不會被買房人發(fā)現(xiàn)嗎？其實，開發(fā)商也正是抓住買房人的心理，因為大多數(shù)人簽合同的時候，對新房的購買欲望是無法抑制的，對盡快入住的盼望是無比熱切的。此時，沒有幾個人會認(rèn)真閱讀合同，只是看看總價款和面積就算了，哪里還有心思去看后面附上的補充條款？更何況，買房人已經(jīng)簽了認(rèn)購書，交了5萬元定金，能不簽嗎？于是，在售樓小姐纖纖玉手的協(xié)助下，買房人奮筆疾書，便在一頁頁的合同書和補充協(xié)議上簽下了大名。

此時，法律天平失去了平衡。對于開發(fā)商，利用自己的優(yōu)勢地位和買房人的急切心情，將不公平條款植入合同，此合同表面是公平協(xié)議，實際上開發(fā)商占盡便宜；對于買房人，自己簽下了這些補充條款，雖然對雙方的交易不會產(chǎn)生太大的影響，但是一旦開發(fā)商違約，將嚴(yán)重阻礙自己向開發(fā)商索賠違約金。

在這種失衡狀況下，法律將作出調(diào)整。法律認(rèn)為，買房人和開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，并交定金后，若買房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在設(shè)置不公平條款，可以要求和開發(fā)商協(xié)商修改，協(xié)商不成，則可以要求返還定金。倘若不能簽訂正式合同的責(zé)任完全歸于開發(fā)商一方，買房人甚至可以要求雙倍返還定金。即要求開發(fā)商返還10萬元，不但將先前的5萬元定金收回來，還可以多要5萬元賠款。

我們來看看2005年江蘇省蘇州市中級人民法院一個關(guān)于判定買房人收回定金的案例。

程小姐要買房，在某開發(fā)商的售樓處看好樣板房后，與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議，交5萬元定金，并約定在開發(fā)商通知后過來簽訂正式的房產(chǎn)買賣合同。4月25日，開發(fā)商通知簽合同，程小姐說要等丈夫回來看后才簽訂，于是推遲到5月7日簽訂。5月7日當(dāng)天，程小姐與其丈夫來到售樓處，發(fā)現(xiàn)正式合同后面的“補充協(xié)議”中寫道，“樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)?！背绦〗惚硎静荒芙邮埽箝_發(fā)商必須按照樣板房標(biāo)準(zhǔn)交房，并當(dāng)場提交了書面意見，開發(fā)商工作人員簽收了該書面意見，但表示要上報公司才能確定是否可以修改正式合同。誰知，5月9日，開發(fā)商通知程小姐，由于程小姐沒有在約定時間內(nèi)簽訂合同，將被沒收5萬元定金。于是，雙方產(chǎn)生了糾紛，協(xié)商未果，遂訴至法院。

案件經(jīng)過審理，法院認(rèn)為：“在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之。如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。在這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。”

據(jù)此，結(jié)合本案其他事實，法院判定某開發(fā)商向程小姐返還定金5萬元。

【法條鏈接】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

【律師點評】如果你是買房人，在簽訂認(rèn)購書并交了定金之后，一定要謹(jǐn)慎閱讀接下來的正式合同，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有明顯不利自己的補充條款時，請向開發(fā)商提出改正意見，若開發(fā)商不愿協(xié)商并沒收你的定金，則可以通過向法院起訴，要求開發(fā)商返還或者雙倍返還定金；如果你是開發(fā)商，在買房人提出修改意見時，不要太強勢而不愿協(xié)商，實在要修改某個合同條款，可以與買房人充分討論，雙方均作出適當(dāng)讓步后，完成對合同的修訂。倘若買房人不小心已經(jīng)簽了不公平條款，那么將涉及“格式條款的無效及認(rèn)定”問題。