9月20日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，通知中明確指出，要防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

要想理解這個政策的背景，我們就必須要知道究竟什么是不動產(chǎn)登記。根據(jù)國土部的相關(guān)文字說明，所謂不動產(chǎn)登記本質(zhì)上就是確定不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)制度的主要手段。

因此防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化，也就是說小產(chǎn)權(quán)房是無法通過合法途徑來展示產(chǎn)權(quán)的，也就意味著小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的房子。

那么究竟小產(chǎn)權(quán)房的未來怎么來認(rèn)定呢？

其實(shí)在8月28日國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知里已經(jīng)對小產(chǎn)權(quán)房的未來做了很清晰的認(rèn)定。

第一：小產(chǎn)權(quán)房未來是一種集體租賃用房，而不是產(chǎn)權(quán)房，因此不需要不動產(chǎn)登記來進(jìn)行認(rèn)定房產(chǎn)關(guān)系，這是對小產(chǎn)權(quán)房的基本屬性認(rèn)定，是租房，而不是產(chǎn)權(quán)房。

第二：小產(chǎn)權(quán)房是合法的住房，而不是非法的住房。承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法住房屬性，并按照“租售同權(quán)”的基本法理來認(rèn)定，因此小產(chǎn)權(quán)房是具備合法資格的住房，并享受相關(guān)的公共服務(wù)，這是歷史上首次對小產(chǎn)權(quán)房的合法化提出了正名。

因此，小產(chǎn)權(quán)房是一種合法化的租賃房，而不是合法化的產(chǎn)權(quán)房。國家對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定在于其合法性，而不是在于其產(chǎn)權(quán)性。這兩者又怎么解讀呢？

小產(chǎn)權(quán)房的合法性：在于不能隨意被拆除，承認(rèn)其地址合法，可以按照相關(guān)政策享受相關(guān)的公共服務(wù)，這是合法化的關(guān)鍵。尤其是能夠享受義務(wù)教育的權(quán)利，這符合“租售同權(quán)”的基本法理。

小產(chǎn)權(quán)房的非產(chǎn)權(quán)性：沒有產(chǎn)權(quán)，意味著不能隨意轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，不能隨意對房產(chǎn)進(jìn)行流動轉(zhuǎn)讓，這個是不允許的。其實(shí)在大多數(shù)購買小產(chǎn)權(quán)房的時候，也只是簽署了租賃合同，而沒有購買合同。

這也就意味著小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上可以自住，但不具備投資功能，有點(diǎn)像共有產(chǎn)權(quán)房，因此如果是自住的話，可以適當(dāng)考慮小產(chǎn)權(quán)房。但是并非所有的小產(chǎn)權(quán)房都值得購買，購買小產(chǎn)權(quán)房最好具備以下條件：

1：價格要足夠低，最好是在周邊商品房價的50%及以下。

2：社區(qū)規(guī)模要足夠大，你懂得。

3：最好要有建筑工程規(guī)劃許可證，證明該樓盤的合法性。

4：要查看業(yè)主方的相關(guān)土地證明原件及合同原件，最好作為租賃附件。

從未來展望看，北京市場沒有產(chǎn)權(quán)的房子是一種趨勢，自從去年年底中央提出的“房子是拿來住的，而不是拿來炒的”，全國就展開了一場“去產(chǎn)權(quán)化”的調(diào)控運(yùn)動，尤其是在北京。租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等等，本質(zhì)上都在去產(chǎn)權(quán)化，沒有了產(chǎn)權(quán)，自然就失去了炒作的價值。

因此從某種理由上看，小產(chǎn)權(quán)房和共有產(chǎn)權(quán)房沒有本質(zhì)區(qū)別，都只是失去了大部分投資價值的自住房。但是小產(chǎn)權(quán)房的投資價值是被人為控制的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房畢竟價格太低，一旦租售同權(quán)合法化后，價值空間仍然極大。

正是由于小產(chǎn)權(quán)房超低的價格，因此小產(chǎn)權(quán)房的價值在于合法化，而不在于產(chǎn)權(quán)化！

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