物業(yè)公司收取的上述物業(yè)管理相關的各項費用，適用的稅目稅率是有所不同的，企業(yè)應該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。

納稅計算(會計分錄參考之前一般納稅人和小規(guī)模納稅人模式)

借:銀行存款/庫存現(xiàn)金/應收賬款等

貸:主營業(yè)務收入----物業(yè)費收入

----租賃收入

----停車收入

----維修收入

----服務費收入

----其他收入

應交稅費---應交增值稅(銷項稅)

對于代收費事項 建議直接走往來帳 即其他應付款 取得可以抵扣的各類憑證，按可抵進項稅額如下 取得時:借:相關成本費用科目

應交稅費—增值稅(進項稅)

貸:銀行存款/應付帳款等

物業(yè)公司的涉及的不動產(chǎn)租賃稅目的收費項目,根據(jù)自己的納稅人身份參照不動產(chǎn)取得時間按租賃項目征收增值稅，如何計算交納前面不動產(chǎn)租賃中已經(jīng)涉及。

業(yè)務注意與特別說明:

1、門禁卡銷售/安全管理費，屬于物業(yè)安全服務從屬業(yè)務，應為混合銷售，適用主營業(yè)務的6%稅率。裝修垃圾清運費亦屬于裝修管理從屬業(yè)務，屬于混合銷售，適用6%稅率。

2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務，不屬于混合銷售，屬于有形動產(chǎn)租賃，適用17%稅率。稅負增加物業(yè)公司需調(diào)整價格。

3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費，屬于提供修理修配勞務，適用17%稅率。稅負增加物業(yè)公司需調(diào)整價格。

4、關于水電代收，我們認為不應交增值稅。根據(jù)財稅〔2016〕36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括以下項目:(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

物業(yè)公司代收水電費可以滿足上述條件:

(1)物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費，法規(guī)明確規(guī)定不得加價，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。

(2)物業(yè)不向小業(yè)主開發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請委托方(即水電公司)開具發(fā)票(當然，委托方肯定不會開)。這條滿足上述“以委托方名義開具發(fā)票”，只是委托方不愿意開發(fā)票而已。

(3)所收的款項都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項”。

但是記得:想不交稅的前提是不加價不開發(fā)票以及處處體現(xiàn)

是委托代收。

至于供電公司和自來水公司給予的手續(xù)費，可開票按經(jīng)濟代理項目計算納稅。

5、代收城市生活垃圾處置費，與代收水電費同理。

6、上述“11%或5%”，主要是涉及不動產(chǎn)租賃，如果小區(qū)在2016年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇11%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照11%。但對于全體業(yè)主共有的，因為沒有產(chǎn)權，一般建議按房屋整體竣工的時間確認5%或11%。

7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務，合同中如果寫明委托物業(yè)公司制作發(fā)布的為“廣告代理服務”，這樣可以適用現(xiàn)代服務中的廣告服務，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。如果是物業(yè)公司僅提供媒介，不參與發(fā)布的可參考按不動產(chǎn)租賃交納。(根據(jù)那種對自己更有利來確認)

小規(guī)模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展和業(yè)主、開發(fā)商產(chǎn)權車位出租臨停)外，全部適用3%的征收率。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，可按照5%征收率計算納稅。

物業(yè)管理行業(yè)增值稅應納稅額計算

?、物業(yè)公司在為業(yè)主服務的過程中，也向業(yè)主提供其他服務或產(chǎn)品銷售稅率問題

如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務，適用什么稅率,是否可認定為混合銷售，按照銷售服務

征稅。

國稅答復:能否認定為混合銷售，需要看是否是一項業(yè)務的派生業(yè)務。如果提供的業(yè)務是物業(yè)管理服務內(nèi)的職責，則可以作為混合銷售，適用于物管費稅率。但如果屬于單獨的有償服務，應當視為兼營，分別核算，否則從高適用稅率。

商業(yè)寫字樓招商免收租金和物業(yè)費的涉稅問題, 例如簽訂3年合同免收一年房租和物業(yè)費。這種情況比較常見;前一年看似免費，但要按稅法規(guī)定屬于視同銷售問題。應該按正常價格計征。同時按相關規(guī)定第一年應該按房產(chǎn)的余值計算房產(chǎn)稅。

如何規(guī)避這樣的問題:事實上是一種實物折扣問題，企業(yè)在所簽訂的房屋租賃合同協(xié)議中“不確定”免租期時間，以合同確定的開始租賃時間為準。將其給予承租方實際的免租期間的租金優(yōu)惠采取“銷售折扣”的形式來處理。

按照上述規(guī)劃方式，從企業(yè)的角度來看，由于免租期的優(yōu)惠對承租方來說也得到了實際體現(xiàn)，只是在合同協(xié)議中規(guī)避了“免租期”這一大家公認的常規(guī)條款，實際執(zhí)行結果并沒有改變，出租和承租雙方都能接受。同時，企業(yè)在出租開始時的這種特殊租賃期間通過采取上述規(guī)劃方式來規(guī)劃免租期間房產(chǎn)稅問題，也是一種合理、有效的方式，出租方企業(yè)也能找出應對稅務約談等所謂“價格偏低”的合理、正當?shù)睦碛伞?/span>

?、物業(yè)公司承租不動產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡易計算辦法征收還是一般計稅辦法征收,

國稅答復:這個問題要看承租的時間，如果實在營改增前，

也就是5月1日前承租，可以選擇簡易征收，5%稅率，如果是5月1日以后簽訂的承租協(xié)議，需要按照11%納稅。

?、物業(yè)服務合同中的甲方是產(chǎn)權人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票,

國稅答復:物業(yè)公司可向?qū)嶋H付款人開發(fā)票。

點評:合同方、付款方、發(fā)票方三者不一致到底有沒有涉稅風險，會不會認定為虛開增值稅發(fā)票，一直是納稅人很關心的事情。按照省局的回復，今后物業(yè)公司就可以放心的開發(fā)票給實際付款人了。事實上，因為物業(yè)公司也確實向房屋使用人提供了物業(yè)服務，收其款后向其開票，也是合情合理，是基于交易事實所開發(fā)票，不應當屬于虛開。

?、有的合同條款約定了結算周期，可能存在提前交納合同款項的情況，如合同約定2016.4月繳納2016.4-2016.12月的費用，物業(yè)公司給對方公司開了地稅的發(fā)票，也收到了款項。營改增后，是否對于5-12月的這部分收入還要計征增值稅，如計征，是否屬于重復征稅,

國稅答復:若書面合同明確約定了付款日期，營改增后，對于5-12月的這部分收入不再計征增值稅。若合同中沒有約定付款時間，則應按照勞務提供時間納稅，5-12月的需要在每月計算繳納增值稅，之前對預收的款項已經(jīng)交了營業(yè)稅的，需到地稅申請退稅。

?、物業(yè)公司部分其他問題整理(國稅版)