公眾號：清姝小棧（qingshuxiaozhan）

聯(lián)系人：清姝（qingshuxiaozhan1）

前一陣子寫了一篇關(guān)于房貸的文章，粉絲表示比較失望，覺得沒有數(shù)據(jù)做支持不像是清姝的風(fēng)格，來理科數(shù)據(jù)來了，調(diào)出excel算了好幾天的結(jié)果。

清姝前一陣子買了套天津的學(xué)區(qū)房，這套房子沒有太多投資的想法，給孩子上學(xué)用剛需，其實投資價值一般，租售比比較低，等3年后入學(xué)籍就要出手賣了的，所以選擇貸款的時候就要為了能提前還款。

具體是選擇等額本息還是等額本金好呢？

一、兩種還款方式

我們先說房貸兩種還款方式，等額本息是每個月還款金額都一樣，在剛開始還款時每月還款額可能會低于等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高于等額本金還款方式。

等額本金是每個月還款本金一樣，由于本金已經(jīng)還了，所以需要還得利息在逐漸減少，前期還款金額多后期少，總金額要比等額本息低。

我們用貸款100萬，4.9%標準商業(yè)房貸，還款20年舉例子：

我們發(fā)現(xiàn)兩種還款方式，最終還款金額差距了7.8萬。選擇哪種方式還是看個人的理財能力還有資金壓力了。

二、提前還款哪種方式好

我們發(fā)現(xiàn)兩種還款方式，第一個月還款利息是一樣多的，之后由于還款本金速度不一樣，等額本金利息減少的快一些。相對來說等額本息前期還款的利息比重大一些本金比重小一些，如果我們提前還款哪種方式更省錢一點。

1直接計算累計金額

清姝以年為單位，將已償還金額+剩余本金進行相加，就是我們?nèi)绻崆斑€款需要支付的總金額做了一個列表。

清姝做了一個折線圖可能看起來更直觀一些，等額本息始終要比等額本金多還那么一點點。而且時間越長差別越大，也就是如果我們?nèi)迥陜?nèi)還款其實差別并不大。

2、差額投資

當(dāng)然了，清姝知道你們會說，等額本息一開始比等額本金少得多，這部分可以進行投資，是不是好多了？

清姝用7%和8%分別進行計算。

值得注意一點，在第100個月也就是八年多的時候，等額本息比等額本金還要高，就沒法進行投資了，所以清姝在100期后面的利率都是房貸利率4.9%進行計算，畢竟差額也是要進行還貸款的。

我們發(fā)現(xiàn)如果用差額進行投資，保持年化8%還好，等額本息始終要比等額本金總還款金額少，但是一旦收益率下滑到7%，并且老老實實到20年還完，實際上還款金額是一樣多的。

那還不如直接等額本金呢，畢竟社會上安全穩(wěn)定的無風(fēng)險收益率只有5%，冒著很大風(fēng)險最后效果一樣，還不如直接設(shè)定等額本金省心。

另外提醒一句，差額投資也是靠著現(xiàn)在低貸款利息，如果以后利息高了，但是又找不到安全的投資方式，就要考慮提前還款或者更換還款方式了。