案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

季度、年度申報(bào)表填報(bào)說明

裴玉梅

                            2018.5.15

三、解讀A105010 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”

（一）解讀的范圍：

本文主要解讀A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表中“21行-29行”有關(guān)指標(biāo)的填報(bào)問題。該表的格式容下：

（二）“A105010 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”中“21行-29行的填報(bào)說明解讀。

本表適用于發(fā)生視同銷售、房地產(chǎn)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整項(xiàng)目的納稅人填報(bào)。依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，以及國(guó)家統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)制度，填報(bào)視同銷售行為、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)的稅收規(guī)定及納稅調(diào)整情況。

本表“第21行-29行，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品業(yè)務(wù)，按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整額。共分兩欄，第1欄“稅收金額”，第2欄“納稅調(diào)整金額”。

（1）本表“第21行-29行”主要反映兩部分內(nèi)容：

一是，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22行）；

二是，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（26行）；

（2）上述兩部分調(diào)整額相減，得出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”（21行=22行-26行），計(jì)入“A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表”第40行（2014版是39行）“（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”中。（注：“A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表”第40行填報(bào)說明：該行是根據(jù)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》(A105010)填報(bào)。第2列“稅收金額”為表A105010第21行第1列金額。表A105010第21行第2列，若≥0，填入本行第3列“調(diào)增金額”；若＜0，將絕對(duì)值填入本行第4列“調(diào)減金額”。）

也就是說，A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》是A105000 《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》項(xiàng)下的二級(jí)附表，A105010“第21行-29行”是計(jì)算填報(bào)A105000第40行（2014版是39行）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”的數(shù)據(jù)來源。也是正確計(jì)算填報(bào)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》的重要依據(jù)。

下面我們通過案例，詳細(xì)解讀、填報(bào)2016年、2017年A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中的“第21行-29行”。

1、2016年

2016年該房地產(chǎn)公司開發(fā)的“九里世紀(jì)”住宅，一期共預(yù)收房款80000萬元，其中營(yíng)改增前預(yù)收20000萬元，營(yíng)改增后預(yù)收60000萬元。

第一步，先計(jì)算第22行“（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”：

該行填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入，按稅收規(guī)定計(jì)算的納稅調(diào)整額。

（1）確定2016年銷售未完工產(chǎn)品的收入

=營(yíng)改增前預(yù)收賬款+營(yíng)改增后預(yù)收賬款

=20000+60000/(1+5%)=77142.86萬

本表第23行“1、銷售未完工產(chǎn)品的收入”：填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)核算未進(jìn)行收入確認(rèn)的銷售收入金額。在本行第1列“稅收金額”中填入77142.86萬元。

（2）計(jì)算銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額

本表第24行“2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額”：第1列“稅收金額”填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入按稅收規(guī)定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的金額；

本例銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額=77142.86*15%=11571.43萬元

將11571.43萬元填入第24行“2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額”第1列“稅收金額”中。第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”11571.43萬元。

（3）第25行“3.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”：第1列“稅收金額”填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅，且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的金額；

本例實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅

=營(yíng)改增前實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅+營(yíng)改增后實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅

=（1420-1120）+1080=1380萬元

注:營(yíng)改增前實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加1120萬元已結(jié)轉(zhuǎn)至“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，計(jì)入了當(dāng)期損益，故在此處扣減。

將1380萬元填入第25行“3.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”第1列“稅收金額”欄中；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”1380萬元。

（4）系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算第22行“（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”：

本行第1列“稅收金額”填報(bào)第24行第1列減去第25行第1列的余額。即房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22行）=銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額（24行）-實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅（25行）

也等于“銷售未完工產(chǎn)品的收入（23行）*預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅（25行）”

系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算得出第22行“（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”第1列“稅收金額”為10191.43萬元；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”為10191.43萬元。

2016年該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的“九里世紀(jì)”住宅，由于沒有完工，

故無“銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算納稅調(diào)整額”的情況。因此系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算得出第21行“三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”第1列“稅收金額”為10191.4萬元；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”為10191.43萬元。

同時(shí)第21行數(shù)據(jù)也被分別代入到A105000表和年度企業(yè)所得稅主表相關(guān)欄次中。

第二步，填報(bào)2016年所得稅年報(bào)。

未完待續(xù)-------（八）