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房屋買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，守約方仍可以要求違約方賠償(雙倍返還定金與賠償損失可以同時(shí)適用)

??作者：唐青林 李舒  張燁（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)） 

閱讀提示：二手房買賣過程中一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致合同被法院判定解除，支付定金的守約方有權(quán)要求違約方雙倍返還定金，但在雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)守約方所受經(jīng)濟(jì)損失的情況下，守約方是否可以另行主張損害賠償呢？即，雙倍返還定金與賠償損失是否可以同時(shí)適用？

本文引用的案例中，房屋買賣合同簽訂后買房人交納定金10萬元，后因賣房人怠于履行辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)等合同義務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，房屋買賣合同被判解除。在此期間房屋價(jià)格上漲，差價(jià)遠(yuǎn)高于雙倍定金數(shù)額20萬元，因此法院最終在判決賣房人雙倍返還定金的同時(shí)另賠償買房人房屋差價(jià)損失50萬元。由此可見，二手房買賣合同因一方違約解除后，守約方可以同時(shí)主張雙倍返還定金和賠償損失。

房屋買賣合同解除后，雙倍返還定金的數(shù)額不足以彌補(bǔ)全部損失的，守約方可以繼續(xù)要求違約方賠償損失。但我們也應(yīng)當(dāng)注意，雙倍定金以及賠償金的總和應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為限，而在二手房買賣中，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失通常表現(xiàn)為房屋漲價(jià)后的差價(jià)損失。

一、2016年5月13日，蘇琦與孫天舒經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹簽訂《北京市房屋買賣合同》（以下簡稱“涉訴合同”），約定蘇琦購買孫天舒名下的501號(hào)房屋，成交價(jià)為186萬元，并且明確涉訴房屋已設(shè)定抵押，孫天舒應(yīng)于2016年9月15日之前辦理涉訴房屋的抵押注銷手續(xù)；蘇琦為購買涉訴房屋，向銀行貸款134萬元。同日，蘇琦向?qū)O天舒支付定金10萬元，并交納中介費(fèi)1萬元。

二、涉訴合同簽訂后，孫天舒未按合同約定協(xié)助蘇琦辦理銀行面簽手續(xù)及辦理抵押注銷手續(xù)。雙方就合同履行相關(guān)事項(xiàng)協(xié)商未果，蘇琦遂于2016年10月以孫天舒的行為構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同履行不能為由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除涉訴合同，要求孫天舒雙倍返還定金并賠償房屋的差價(jià)損失。

三、北京市順義區(qū)法院經(jīng)一審認(rèn)為，孫天舒未能按照約定與2016年9月15日之前辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)的行為構(gòu)成違約，蘇琦要求解除合同、雙倍返還定金以及賠償損失，有事實(shí)和法律依據(jù)。房屋差價(jià)損失，由法院酌定。最終判決解除涉訴合同，孫天舒雙倍返還蘇琦定金共計(jì)20萬元，并賠償房屋差價(jià)的損失50萬元。

四，孫天舒不服一審判決，上訴至北京市三中院。北京市三中院認(rèn)為本案孫天舒應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方簽訂合同后，房屋價(jià)格明顯上漲，此差價(jià)部分應(yīng)屬蘇琦享有的可得利益，孫天舒應(yīng)對(duì)該部分利益予以賠償。對(duì)于雙倍返還定金后仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，蘇琦仍有權(quán)要求孫天舒進(jìn)行賠償。最終判決駁回上訴，維持原判。

首先，一方違約導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。在房屋買賣合同中，預(yù)期利益的損失包括房屋漲價(jià)造成的差價(jià)（參見民商事裁判規(guī)則公眾號(hào)2017年7月23日推送的文章《賣房人因房價(jià)上漲毀約,買房人可以主張預(yù)期可得利益損失》）。本案房屋買賣合同簽訂后，涉訴房屋價(jià)格上漲，此差價(jià)部分即屬于蘇琦的預(yù)期可得利益，該合同因?qū)O天舒的違約而被解除，導(dǎo)致蘇琦不能獲得該差價(jià)部分利益，因此，該部分利益屬于孫天舒違約給蘇琦造成的經(jīng)濟(jì)損失。

其次，根據(jù)前述最高院的司法解釋，雙倍返還定金的數(shù)額不足以彌補(bǔ)全部損失的，守約方可以在實(shí)際損失范圍內(nèi)繼續(xù)要求違約方賠償損失。本案中蘇琦交付定金10萬元，雙倍返還定金數(shù)額為20萬元，明顯低于根據(jù)房屋差價(jià)認(rèn)定的實(shí)際損失，因此，法院支持蘇琦同時(shí)主張雙倍返還定金以及賠償房屋的差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求。

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

房屋買賣交易過程中，買受人交付定金后出賣人違約導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以要求其雙倍返還定金，并可同時(shí)主張出賣人賠償損失，但兩項(xiàng)賠償?shù)目偤筒粦?yīng)高于實(shí)際損失，通常就是不應(yīng)高于房屋漲價(jià)造成的差價(jià)損失。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十八條   買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任認(rèn)定后的后續(xù)處理問題。

關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問題。根據(jù)庭審查明的事實(shí)和相關(guān)證據(jù)可以看出，本案中，雙方簽訂房屋買賣合同以后，由于孫天舒未在合同約定的時(shí)間內(nèi)辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，導(dǎo)致合同不能正常履行，這是本案合同解除的根本原因。根據(jù)我國《合同法》第107條、第115條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，雙方簽訂的合同合法有效，應(yīng)予認(rèn)真履行。蘇琦已經(jīng)按照相應(yīng)約定交納了定金，但由于孫天舒拒絕履行合同義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)由孫天舒承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于違約責(zé)任確定后的后續(xù)問題處理。根據(jù)我國《合同法》第113條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?？梢?，賠償損失的基本性質(zhì)在于補(bǔ)償性，即填補(bǔ)當(dāng)事人因違約行為受到的不利益，主要是經(jīng)濟(jì)上的損失。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同后，房屋價(jià)格明顯上漲，房屋現(xiàn)價(jià)值與原買賣合同價(jià)款之差額，應(yīng)為蘇琦享有的合同履行后可獲得之利益?，F(xiàn)因?qū)O天舒的違約行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，故該可得利益應(yīng)予賠償。關(guān)于雙倍返還定金與賠償損失能否同時(shí)適用的問題，本院認(rèn)為，定金責(zé)任是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)為確保債務(wù)履行而預(yù)先設(shè)定的，其出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)是維護(hù)非違約方的合同利益，該責(zé)任不以實(shí)際損失的發(fā)生為前提。若因一方的違約行為使守約方產(chǎn)生了損害后果，且損害賠償數(shù)額大于定金數(shù)額時(shí)，對(duì)于雙倍返還定金后仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，非違約一方當(dāng)事人仍可以要求違約方進(jìn)行賠償。基于此，原審法院在綜合考慮同地區(qū)房屋當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格狀況、雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)蘇琦損失的情況下，參照相類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格，酌予確定的損失賠償數(shù)額，合理適當(dāng)。

孫天舒與蘇琦房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第三中級(jí)人民法院(2017)京03民終3077號(hào)]

（本文責(zé)任編輯：李元元）