河南省地稅局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地稅局公告2017年第3號(hào)）及相關(guān)文件

河南省地方稅務(wù)局公告2017年第3號(hào)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告

為了加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征和核定征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等法律法規(guī)、文件的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率、核定征收率調(diào)整如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%。

二、土地增值稅核定征收率

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

三、政策銜接問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格在20000元/平方米以下的單套房屋，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

四、執(zhí)行時(shí)間

本公告自2017年10月1日起執(zhí)行。《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)）第一條（三）的內(nèi)容同時(shí)廢止。

河南省地方稅務(wù)局

2017年8月16日

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要在當(dāng)?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強(qiáng)管理。要組織開展督導(dǎo)檢查，推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實(shí)施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件精神上來，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件精神落到實(shí)處。

二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機(jī)制

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件關(guān)于建立考核問責(zé)機(jī)制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對(duì)清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號(hào)）的要求，對(duì)清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動(dòng)土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對(duì)各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過的地區(qū)，要針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進(jìn)行認(rèn)真整改，督導(dǎo)檢查組將對(duì)整改情況擇時(shí)擇地進(jìn)行復(fù)查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實(shí)情況向稅務(wù)總局上報(bào)。

附件：土地增值稅清算計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表（略）

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)             2010-03-17

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會(huì)議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實(shí)際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

　　二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；

(四)符合第三條第(二)項(xiàng)條件的8%。

       依據(jù)豫地稅函[2010]202號(hào)：“土地增值稅核定征收率”僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，無法清算的，報(bào)省局批準(zhǔn)后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，符合減免稅條件的，應(yīng)按照規(guī)定辦理減免稅手續(xù)，享受減免稅政策，對(duì)于不符合減免稅條件的，在清算中又無法準(zhǔn)確計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目的，可按《通知》中第五條的核定征收率征收土地增值稅。

　　三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對(duì)納稅人符合下列(一)、(二)項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；

2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；

6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

       依據(jù)豫地稅函[2010]202號(hào)：“申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

　　四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

　　五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

　　六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。

　　八、其它問題

(一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價(jià)格一般情況下有市場指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格等多種。在實(shí)際工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并及時(shí)辦理納稅手續(xù)。

(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。

　　九、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對(duì)納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)，對(duì)本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補(bǔ)。

　　十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告 

河南省地方稅務(wù)局公告[2011]第10號(hào)  

    為了加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實(shí)際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：

    一、土地增值稅核定征收率

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

    （一）住宅

    1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

    2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

    （二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

    （三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。[條款廢止]

    1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。

    2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

    3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

    4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

    （四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

    轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。

    （五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率

    個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

    二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題

    經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。

    三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

    四、執(zhí)行時(shí)間

    本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。

    特此公告。 

                                                   二〇一一年十一月六日

河南省地方稅務(wù)局直屬分局

房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率、核定征收率一覽表

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。自1994年以來，中國對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅一直實(shí)行“預(yù)征制”：事前預(yù)征，事后清算，多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在1%—3%之間。

    改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

    除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

    對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

  河南省地方稅務(wù)局直屬分局
房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率、核定征收率一覽表 

         制表日期為：2011年8月，具體政策以相關(guān)文件為準(zhǔn)。

河南省地方稅務(wù)局

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知

豫地稅發(fā)[2011]51號(hào)                     2011.4.11

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）文件規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的所得稅、土地增值稅管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步走上科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化管理軌道，結(jié)合我省實(shí)際提出如下要求，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、所得稅方面

（一）加大政策宣傳和培訓(xùn)力度

各地要采取有效措施，有針對(duì)性地進(jìn)一步加大政策宣傳和培訓(xùn)力度，對(duì)外，要使房地產(chǎn)企業(yè)知曉《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件精神，輔導(dǎo)企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行文件規(guī)定；對(duì)內(nèi)，要使地稅管理人員熟練掌握和運(yùn)用《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，嚴(yán)格按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。

（二）加強(qiáng)查帳征收企業(yè)所得稅管理

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業(yè)所得稅立法精神的體現(xiàn)。各地要堅(jiān)定不移地要求和幫助企業(yè)建立健全帳制，正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）進(jìn)行稅務(wù)處理。

實(shí)行查帳征收的企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點(diǎn)稽查”的征管方式進(jìn)行管理。

1.按期預(yù)繳

實(shí)行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。

計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測算確定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項(xiàng)目分別核算預(yù)售收入，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。

2.年度匯算

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行分季（或月）預(yù)繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)季度或月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供地稅機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告及地稅機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

3.完工結(jié)算

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，繳納稅款。

對(duì)已達(dá)到完工條件而未在規(guī)定期限內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)結(jié)算的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。

4.重點(diǎn)稽查

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要認(rèn)真組織開展企業(yè)所得稅重點(diǎn)稽查工作，對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)小于預(yù)征額的，要嚴(yán)格進(jìn)行納稅評(píng)估或重點(diǎn)稽查。尤其是年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作結(jié)束后，對(duì)出現(xiàn)匯算清繳應(yīng)退稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)必須逐戶組織實(shí)施稅務(wù)稽查，形成稽查結(jié)論或報(bào)告。凡稽查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃稅現(xiàn)象的，要依法嚴(yán)肅處理。

（三）加強(qiáng)核定征收企業(yè)所得稅管理

企業(yè)如果出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情況，地稅機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

對(duì)實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)參考企業(yè)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)地理位置、銷售價(jià)格、土地成本、建筑成本、對(duì)企業(yè)評(píng)估測算的利潤率，以及賬務(wù)健全企業(yè)類似開發(fā)項(xiàng)目利潤水平等因素確定。

原則上按國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率執(zhí)行，不得低于同地區(qū)同類企業(yè)的應(yīng)稅所得率，同時(shí)，要積極引導(dǎo)企業(yè)向查帳征收過渡。不能出于以降低企業(yè)稅負(fù)為目的而采取核定征收方式。

（四）加強(qiáng)國地稅部門協(xié)作

目前，我省國稅部門對(duì)其管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實(shí)行查帳征收。因此，各級(jí)地稅部門要主動(dòng)與國稅部門聯(lián)系合理確定應(yīng)稅所得率、計(jì)稅毛利率等，保證同一區(qū)域內(nèi)同類企業(yè)的所得稅稅負(fù)基本相當(dāng)，防止出現(xiàn)同區(qū)域同類企業(yè)稅負(fù)不公現(xiàn)象。

（五）狠抓工作落實(shí)

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步加大監(jiān)督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強(qiáng)對(duì)預(yù)征工作的管理監(jiān)督，原則上企業(yè)所得稅納稅人年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)﹢匯算清繳數(shù)）不得少于70%；另一方面要加強(qiáng)對(duì)匯繳應(yīng)退稅款企業(yè)稽查工作開展情況的監(jiān)督，并嚴(yán)格責(zé)任追究，確保工作落實(shí)。

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要意義，切實(shí)把加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時(shí)上報(bào)省局所得稅處。省局對(duì)各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作的開展情況適時(shí)組織督導(dǎo)，總結(jié)好的經(jīng)驗(yàn)和做法，進(jìn)一步改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。

 二、土地增值稅方面

（一）繼續(xù)加強(qiáng)土地增值稅清算工作

河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）文件下發(fā)后，各地積極行動(dòng)，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進(jìn)展情況看，清算工作進(jìn)度差別很大，有的地方僅清算很少的項(xiàng)目，有的地方清算工作進(jìn)展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴(yán)格按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定積極推進(jìn)土地增值稅清算工作。

（二）加強(qiáng)土地增值稅政策的宣傳和培訓(xùn)工作

土地增值稅的政策宣傳和培訓(xùn)是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳和培訓(xùn)。具體要求：一是對(duì)外的宣傳培訓(xùn)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的宣傳和培訓(xùn)；二是要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算小組和稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其熟悉土地增值稅的政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的各項(xiàng)政策，培養(yǎng)一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。

（三）提高土地增值稅清算質(zhì)量

土地增值稅清算質(zhì)量的高低，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和稅務(wù)人員的執(zhí)行政策水平。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管機(jī)關(guān)要幫助和要求其建立健全帳制，正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格按照土地增值稅的政策規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)管理。

三、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅和土地增值稅雖是兩個(gè)不同的稅種，計(jì)算方法、核算期和關(guān)鍵點(diǎn)均有差異，但其計(jì)算基礎(chǔ)都來源于帳制。因此，各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的有效辦法，在嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策的前提下，要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算相結(jié)合的新局面。

河南省地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知

豫地稅直發(fā)[2011]56號(hào)              2011.7.19 

各科室、電子稅務(wù)管理中心、機(jī)關(guān)服務(wù)中心：

為加強(qiáng)我局房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅及土地增值稅征收管理，進(jìn)一步提高企業(yè)所得稅、土地增值稅管理水平，推動(dòng)企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作的深入開展，根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知》（豫地稅發(fā)[2011]51號(hào)）要求，結(jié)合我局實(shí)際提出如下要求，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、企業(yè)所得稅方面

（一）加強(qiáng)查帳征收企業(yè)所得稅管理

1、從2011年1月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原則上按照查賬征收方式征收企業(yè)所得稅。實(shí)行查賬征收方式征收企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知

2、我局對(duì)實(shí)行查賬征收方式征收企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點(diǎn)稽查”的征管方式進(jìn)行管理。

（1）按期預(yù)繳。實(shí)行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)毛利率分月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。

①企業(yè)按月預(yù)繳的應(yīng)納稅所得額等于各成本對(duì)象實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額以及非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額之和。

②成本對(duì)象當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額=預(yù)計(jì)毛利額-準(zhǔn)予當(dāng)期扣除額

預(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×預(yù)計(jì)毛利率

③實(shí)行查賬征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利率為25%，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的預(yù)計(jì)毛利率為15%。企業(yè)應(yīng)按不同項(xiàng)目分別核算預(yù)售收入，并按照對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。不能分別核算的，一律從高適用預(yù)計(jì)毛利率。

④企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。

（2）年度匯算。納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，附報(bào)對(duì)每個(gè)成本對(duì)象實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告、年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)決算報(bào)告及中介機(jī)構(gòu)涉稅鑒證報(bào)告等資料，辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。

（3）完工結(jié)算。符合完工條件的成本對(duì)象，企業(yè)應(yīng)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工結(jié)算表》，并向我局辦理結(jié)算。未按規(guī)定期限進(jìn)行結(jié)算歸集的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我局將按有關(guān)規(guī)定核定其應(yīng)納稅款。

（4）重點(diǎn)稽查。對(duì)于實(shí)行查賬征收的企業(yè)，如果匯算清繳和結(jié)算歸集所得率低于15%的，由稅源管理科在匯算結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)列出名單，叫相關(guān)部門納入重點(diǎn)稽查和納稅評(píng)估范圍。

所得率=企業(yè)應(yīng)納稅所得額/收入總額×100%

（二）加強(qiáng)核定征收企業(yè)所得稅管理

1、在日常管理中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形的，其應(yīng)納稅所得額=收入總額×應(yīng)稅所得率。

應(yīng)稅所得率按《河南省地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局關(guān)于對(duì)建筑與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅征收方式鑒定的通知》（豫地稅直函發(fā)〔2010〕1號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、對(duì)實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，我局將在每年6月底進(jìn)行一次重新鑒定。重新鑒定工作完成后，按重新鑒定的結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

二、土地增值稅方面

河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）文件下發(fā)后，我局積極行動(dòng)，于2010年9月份研究通過了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的意見》（豫地稅直發(fā)〔2010〕51號(hào)）（以下簡稱《意見》），決定采取建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理臺(tái)帳、開展稅源巡查、下達(dá)清算通知等方式督促納稅人實(shí)施清算。為推動(dòng)土地增值稅清算工作的深入開展，進(jìn)一步貫徹《意見》精神，現(xiàn)將下一步重點(diǎn)工作安排如下。

（一）開展稅源巡查，做好土地增值稅預(yù)征稅款的追征工作

7月底以前，稅源管理科要完成對(duì)我局所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建、在售項(xiàng)目的逐戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在未嚴(yán)格按照稅收政策規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)土地增值稅的情況，要求稅源管理科在8月30日以前完成對(duì)我局所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月1日以來不規(guī)范申報(bào)行為的巡查工作，督促納稅人正確適用相應(yīng)預(yù)征率，納稅人少繳稅款的應(yīng)立即補(bǔ)繳稅款并加收滯納金，所有補(bǔ)繳稅款應(yīng)在12月30日前追征入庫。

（二）積極采取措施，督促納稅人實(shí)施清算。在稅源巡查的基礎(chǔ)上，稅源管理科應(yīng)對(duì)已達(dá)土地增值稅清算條件的項(xiàng)目全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，向納稅人下達(dá)清算通知（制發(fā)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》），要求其在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向我局報(bào)送清算資料。

1、對(duì)于符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡稱《規(guī)程》）第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，稅源管理科應(yīng)在8月15日以前向納稅人下達(dá)清算通知，通知其務(wù)必在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向稅收管理員報(bào)送清算資料，辦理清算手續(xù)。開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知

2、對(duì)于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由稅源管理科確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，稅源管理科應(yīng)立即下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)向稅收管理員報(bào)送清算資料，辦理清算手續(xù)。

3、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)我局確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的清算期限內(nèi)不清算或不提供清算資料的，稅源管理科應(yīng)向其下達(dá)責(zé)令限期清算通知（責(zé)令限期清算期限原則上不得超過15日），納稅人超過責(zé)令清算限期仍不清算的，經(jīng)主管局長批準(zhǔn)可按8%的核定征收率征收其土地增值稅，并可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

（三）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、分工協(xié)作，齊心合力搞好清算

1、成立組織、落實(shí)責(zé)任。成立由局領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)科室負(fù)責(zé)人參加的土地增值稅清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)我局清算工作的指導(dǎo)及審核結(jié)果的確認(rèn)工作。成立由征管、稅政、管理、稽查各部門人員組成的7個(gè)清算審核小組，具體負(fù)責(zé)清算資料的初審工作，對(duì)清算初審結(jié)果負(fù)全責(zé)。清算審核小組設(shè)組長一名，全面負(fù)責(zé)7個(gè)清算小組任務(wù)分配及組織、協(xié)調(diào)工作。清算審核小組內(nèi)部實(shí)行主查人制度，主查人對(duì)清算初審結(jié)論負(fù)總責(zé)。

2、嚴(yán)格時(shí)限、細(xì)化流程。

一>、受理。清算資料的受理工作由稅收管理員負(fù)責(zé)。稅收管理員應(yīng)嚴(yán)格按照《規(guī)程》的規(guī)定，受理、傳送納稅人清算資料。對(duì)符合清算條件但報(bào)送的清算資料不齊的納稅人，稅收管理員應(yīng)通知其在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)資料。納稅人報(bào)送清算資料齊全的，稅收管理員應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)將清算資料傳遞給清算審核小組組長。

二>、初審。清算資料的初審工作由清算審核小組負(fù)責(zé)。清算工作由清算審核小組組長統(tǒng)一進(jìn)行分配。清算審核小組在接到組長傳來的清算資料后，應(yīng)在20日內(nèi)（對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目在5年以上的，應(yīng)在50日內(nèi)審核完畢）完成初審。對(duì)在初審中發(fā)現(xiàn)有資料不齊、情況不明等需進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)情況的，清算審核小組可將清算資料退回稅收管理員進(jìn)一步補(bǔ)充資料（補(bǔ)充資料時(shí)間不計(jì)入清算時(shí)間）；稅收管理員應(yīng)在3日內(nèi)按照審核小組的要求完成資料補(bǔ)充工作；初審結(jié)束后，清算審核小組成員須在清算納稅申報(bào)表及其附表中簽署初審意見并將初審結(jié)果報(bào)告組長。

三>、審核。審核工作由清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)。清算審核小組組長收到清算審核小組初審意見后，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)向清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組組長匯報(bào); 清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組組長（或其委托的常務(wù)副組長）應(yīng)在9日內(nèi)召開審理會(huì)議并做出決定。清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)清算資料及初審結(jié)果進(jìn)行集體審核時(shí)，清算審核小組主查人應(yīng)參加并匯報(bào)初審情況。對(duì)在審核中發(fā)現(xiàn)有重大疑點(diǎn)的，清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組要及時(shí)移交稽查科進(jìn)行稽查；審核結(jié)束后，清算審核小組將審核意見報(bào)主管局長批準(zhǔn)同意后，向納稅人制發(fā)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》；清算資料由審核小組統(tǒng)一登記編號(hào)后歸檔。

3、分工負(fù)責(zé)，搞好配合。稅源管理科要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理為依托，做好土地增值稅的項(xiàng)目管理工作，指導(dǎo)納稅人正確適用預(yù)征率，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、加收滯納金，督促符合清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行清算；清算審核小組和清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組要在規(guī)定時(shí)限內(nèi)認(rèn)真履行初審及審核職責(zé)。各科室及相關(guān)人員要高度重視，認(rèn)真按照上述規(guī)定和要求，切實(shí)作好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及清算等各項(xiàng)工作。明年年初，我局將對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行評(píng)比，成績突出者予以通報(bào)表揚(yáng)，對(duì)未按本通知要求開展工作的有關(guān)科室和人員，取消其年終評(píng)先資格。

附件：

1.《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知》（豫地稅發(fā)〔2011〕51號(hào)）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）

3.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象完工結(jié)算表》

4.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）

5. 《土地增值稅清算申報(bào)表》

6. 附表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

7．《土地增值稅核定征收審核表》

附件下載: rar 文件

河南省地方稅務(wù)局

轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 

 豫地稅函[2010]第202號(hào)  

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合以下意見認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　一、關(guān)于“核定征收率”適用范圍問題。

　　《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）第二條的“土地增值稅核定征收率”僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，無法清算的，報(bào)省局批準(zhǔn)后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，符合減免稅條件的，應(yīng)按照規(guī)定辦理減免稅手續(xù)，享受減免稅政策，對(duì)于不符合減免稅條件的，在清算中又無法準(zhǔn)確計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目的，可按《通知》中第五條的核定征收率征收土地增值稅。

　　二、關(guān)于“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低”的問題。

　　《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）第三條第二款第6小項(xiàng)中：“申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

　　三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅；在土地增值稅清算時(shí)無法準(zhǔn)確進(jìn)行清算的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%核定征收土地增值稅。

　　四、關(guān)于我省普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)的問題。

　　根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（豫地稅函〔2010〕102號(hào)）文件的規(guī)定，我省普通住房原則上同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建造面積在120平方米以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定），實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定）。

　　五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

　　六、關(guān)于中介機(jī)構(gòu)的問題。

　　根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2007〕113號(hào)）文件規(guī)定：“凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，取得注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入河南省注冊(cè)稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審查合格在省級(jí)報(bào)刊予以公示的稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu)”方能辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，符合準(zhǔn)入條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)名單詳見附件。各地應(yīng)嚴(yán)格按豫地稅函〔2007〕113號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。對(duì)冠名“河南XX稅務(wù)師事務(wù)所”的，在河南省境內(nèi)可跨地區(qū)辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。

　　七、為簡化程序，方便納稅人，對(duì)以下個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為明確為備案類減免。

　?。ㄒ唬﹤€(gè)人銷售住房。 

　　1．政策依據(jù)：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

　　2．應(yīng)備案的減免稅資料：

　?。?）二手房減免稅登記備案表； 

　　（2）買賣雙方居民身份證明；

　　（3）房屋買賣合同；

　?。?）房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

　?。ǘ﹤€(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)。

　　1．政策依據(jù)：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅〔1995〕048號(hào)） 

　　2．應(yīng)備案的減免稅資料：

　?。?）二手房減免稅登記備案表； 

　　（2）互換住房雙方居民身份證明；

　　（3）互換住房的協(xié)議、由公證機(jī)關(guān)出具的公證書；

　?。?）互換住房的房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

　?。ㄈ├^承、贈(zèng)與的房地產(chǎn)。 

　　1．政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅〔1995〕048號(hào)） 

    2．應(yīng)備案的減免稅資料：

    （1）二手房減免稅登記備案表； 

    （2）贈(zèng)與雙方居民身份證明；

    （3）房產(chǎn)所有權(quán)證；

    （4）屬于繼承房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“公證書”；

    （5）屬于贈(zèng)與房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，應(yīng)提交贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人直系親屬關(guān)系的人民法院判決書、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書；證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書。

    （6）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

上述納稅人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提請(qǐng)備案，按要求報(bào)送有關(guān)資料，經(jīng)縣（市、區(qū)）級(jí)地稅機(jī)關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行；納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減稅、免稅。

“二手房減免稅登記備案表”由各省轄市結(jié)合其他稅種一并自行設(shè)計(jì)，并要求基層工作人員在填寫時(shí)必須簽署具體意見。

國家稅務(wù)總局

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

         國稅函〔2010〕220號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

    為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

    （四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題

     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　  六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

     八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

二○一○年五月十九日

豫地稅函〔2010〕202號(hào)之附件2.doc
 

河南省地方稅務(wù)局

關(guān)于對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理有關(guān)事項(xiàng)的公告 

 河南省地方稅務(wù)局公告[2011]第9號(hào)  

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的所得稅、土地增值稅管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步走上科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化管理軌道，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅、土地增值稅管理的有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、所得稅方面

（一）加大政策宣傳和培訓(xùn)力度

各地要采取有效措施，有針對(duì)性地進(jìn)一步加大政策宣傳和培訓(xùn)力度，對(duì)外，要使房地產(chǎn)企業(yè)知曉《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）文件精神，輔導(dǎo)企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行文件規(guī)定；對(duì)內(nèi)，要使地稅管理人員熟練掌握和運(yùn)用《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，嚴(yán)格按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。

（二）加強(qiáng)查帳征收企業(yè)所得稅管理

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業(yè)所得稅立法精神的體現(xiàn)。各地要堅(jiān)定不移地要求和幫助企業(yè)建立健全帳制，正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）進(jìn)行稅務(wù)處理。

實(shí)行查帳征收的企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點(diǎn)稽查”的征管方式進(jìn)行管理。

1．按期預(yù)繳

實(shí)行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。

計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測算確定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項(xiàng)目分別核算預(yù)售收入，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。

2．年度匯算

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行分季（或月）預(yù)繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)季度或月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供地稅機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告及地稅機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

3．完工結(jié)算

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，繳納稅款。

對(duì)已達(dá)到完工條件而未在規(guī)定期限內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)結(jié)算的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。

4．重點(diǎn)稽查

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要認(rèn)真組織開展企業(yè)所得稅重點(diǎn)稽查工作，對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)小于預(yù)征額的，要嚴(yán)格進(jìn)行納稅評(píng)估或重點(diǎn)稽查。尤其是年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作結(jié)束后，對(duì)出現(xiàn)匯算清繳應(yīng)退稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)必須逐戶組織實(shí)施稅務(wù)稽查，形成稽查結(jié)論或報(bào)告。凡稽查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃稅現(xiàn)象的，要依法嚴(yán)肅處理。

（三）加強(qiáng)核定征收企業(yè)所得稅管理

企業(yè)如果出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情況，地稅機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

對(duì)實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)參考企業(yè)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)地理位置、銷售價(jià)格、土地成本、建筑成本、對(duì)企業(yè)評(píng)估測算的利潤率，以及賬務(wù)健全企業(yè)類似開發(fā)項(xiàng)目利潤水平等因素確定。

原則上按國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率執(zhí)行，不得低于同地區(qū)同類企業(yè)的應(yīng)稅所得率，同時(shí)，要積極引導(dǎo)企業(yè)向查帳征收過渡。不能出于以降低企業(yè)稅負(fù)為目的而采取核定征收方式。

（四）加強(qiáng)國地稅部門協(xié)作

目前，我省國稅部門對(duì)其管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實(shí)行查帳征收。因此，各級(jí)地稅部門要主動(dòng)與國稅部門聯(lián)系合理確定應(yīng)稅所得率、計(jì)稅毛利率等，保證同一區(qū)域內(nèi)同類企業(yè)的所得稅稅負(fù)基本相當(dāng)，防止出現(xiàn)同區(qū)域同類企業(yè)稅負(fù)不公現(xiàn)象。

（五）狠抓工作落實(shí)

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步加大監(jiān)督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強(qiáng)對(duì)預(yù)征工作的管理監(jiān)督，原則上企業(yè)所得稅納稅人年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)﹢匯算清繳數(shù)）不得少于70%；另一方面要加強(qiáng)對(duì)匯繳應(yīng)退稅款企業(yè)稽查工作開展情況的監(jiān)督，并嚴(yán)格責(zé)任追究，確保工作落實(shí)。

各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要意義，切實(shí)把加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時(shí)上報(bào)省局所得稅處。省局對(duì)各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作的開展情況適時(shí)組織督導(dǎo)，總結(jié)好的經(jīng)驗(yàn)和做法，進(jìn)一步改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。

 二、土地增值稅方面

（一）繼續(xù)加強(qiáng)土地增值稅清算工作

河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）文件下發(fā)后，各地積極行動(dòng)，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進(jìn)展情況看，清算工作進(jìn)度差別很大，有的地方僅清算很少的項(xiàng)目，有的地方清算工作進(jìn)展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴(yán)格按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定積極推進(jìn)土地增值稅清算工作。

（二）加強(qiáng)土地增值稅政策的宣傳和培訓(xùn)工作

土地增值稅的政策宣傳和培訓(xùn)是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳和培訓(xùn)。具體要求：一是對(duì)外的宣傳培訓(xùn)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的宣傳和培訓(xùn)；二是要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算小組和稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其熟悉土地增值稅的政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的各項(xiàng)政策，培養(yǎng)一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。

（三）提高土地增值稅清算質(zhì)量

土地增值稅清算質(zhì)量的高低，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和稅務(wù)人員的執(zhí)行政策水平。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管機(jī)關(guān)要幫助和要求其建立健全帳制，正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格按照土地增值稅的政策規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)管理。

三、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅和土地增值稅雖是兩個(gè)不同的稅種，計(jì)算方法、核算期和關(guān)鍵點(diǎn)均有差異，但其計(jì)算基礎(chǔ)都來源于帳制。因此，各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的有效辦法，在嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策的前提下，要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算相結(jié)合的新局面。

本公告自發(fā)布之日起施行?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知》（豫地稅發(fā)〔2011〕51號(hào)）同時(shí)廢止。

特此公告。