“房產(chǎn)繼承與贈(zèng)與有什么區(qū)別？”“房屋交易具體稅費(fèi)是多少？”近期，不少市民向記者咨詢(xún)房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等情況的各項(xiàng)事宜。對(duì)此，記者咨詢(xún)了長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心、長(zhǎng)沙縣地方稅務(wù)局、長(zhǎng)沙縣公證處，為大家解答相關(guān)問(wèn)題。

　　記者咨詢(xún)長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，目前的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)主要為買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承三種形式。房屋轉(zhuǎn)讓涉及的稅費(fèi)，主要是契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅、印花稅等方面。

　　房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)

　　需持繼承權(quán)公證書(shū)辦理

　　長(zhǎng)沙縣公證處負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)我國(guó)《繼承法》規(guī)定，目前繼承方式主要有兩種：法定繼承和遺囑繼承。如果被繼承人去世前立有遺囑或者簽定有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理。被繼承人去世之后，遺囑受益人需持遺囑公證書(shū)前往公證處辦理遺囑繼承公證；遺贈(zèng)受益人需要在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)主張權(quán)利。如果沒(méi)有遺囑或相關(guān)協(xié)議，則按照法定繼承辦理。

　　遺產(chǎn)法定繼承按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開(kāi)始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。其中，子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。

　　申辦遺產(chǎn)的法定繼承公證，需提交親屬關(guān)系證明、死亡證明、財(cái)產(chǎn)證明、死者單位檔案等資料，要求所有繼承人持身份證前往公證處辦理。如其中有繼承人無(wú)法達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，且放棄繼承，可提交當(dāng)?shù)毓C處出具的放棄繼承權(quán)公證書(shū)。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，繼承公證辦理好之后，繼承人可持繼承權(quán)公證書(shū)前往長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　記者了解到，目前房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)可免除契稅、個(gè)人所得稅等，僅需交納萬(wàn)分之五的印花稅。此外，繼承公證的費(fèi)用按受益額的比例分段累加計(jì)算：20萬(wàn)（含）以下的部分，按1.2%收取，低于200元的按200元收取，20萬(wàn)至50萬(wàn)元（含）的部分，按0.8%收取，50萬(wàn)至500萬(wàn)（含）的部分，按0.6%收取。

　　非直系親屬贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)

　　記者在長(zhǎng)沙縣地方稅務(wù)局辦事窗口咨詢(xún)時(shí)，遇到前來(lái)咨詢(xún)房屋贈(zèng)與手續(xù)的楊先生，他介紹，其父親的一套住房準(zhǔn)備贈(zèng)與他們夫妻。工作人員介紹，贈(zèng)與要考慮贈(zèng)送對(duì)象與被繼承人之間的關(guān)系。“房產(chǎn)贈(zèng)與一般是直系親屬之間發(fā)生，非直系親屬之間的贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)，按照房屋面積和第幾套房核定稅費(fèi)金額?！?/p>

　　據(jù)介紹，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與直系親屬指無(wú)償贈(zèng)與父母、子女、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)人等情形，計(jì)稅價(jià)格通過(guò)評(píng)估確定。

　　據(jù)了解，房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源為買(mǎi)賣(mài)的房屋，進(jìn)行贈(zèng)與進(jìn)行交易時(shí)，需繳納綜合稅率4.1%，其中受贈(zèng)方繳納契稅4%，雙方印花稅共繳納0.1%。

　　記者從長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，目前贈(zèng)與及買(mǎi)賣(mài)均受限購(gòu)政策的影響，楊先生因?yàn)楹推拮右延袃商追?，目前無(wú)法接受贈(zèng)與。

　　另外，需提醒的是，贈(zèng)與和繼承的住房，后續(xù)再次進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，根據(jù)各自的情況，所征收的個(gè)人所得稅可能會(huì)比較高。

　　據(jù)相關(guān)規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入，減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本，再減除贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

　　另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)屬于個(gè)人取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適應(yīng)20%的比例稅率繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)發(fā)票和相關(guān)交易完稅憑證，或者不能提供重置成本評(píng)估價(jià)格，不能正確計(jì)算轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的應(yīng)納稅額的，對(duì)其個(gè)人所得稅實(shí)行核定征收，核定征收率為：1%。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)需綜合多個(gè)因素

　　房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式交易，則需要根據(jù)買(mǎi)賣(mài)房屋的大小、房屋的年限等具體情況繳納不同數(shù)額的契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。

　　具體的費(fèi)用不妨以例子來(lái)解釋?zhuān)蚤L(zhǎng)沙縣地稅局核定的住宅房屋價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)來(lái)計(jì)算其轉(zhuǎn)讓所需要的稅費(fèi)。

　　增值稅（含附加）：90平方米以下，如果購(gòu)置2年以?xún)?nèi)：按全額的5.5%，100萬(wàn)元*5.5%=5.5萬(wàn)元。如果購(gòu)置2年以上，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　90平方米以上，如果購(gòu)置2年以?xún)?nèi)：按全額的5.5%，100萬(wàn)元*5.5%=5.5萬(wàn)元。如果購(gòu)置2年以上，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　個(gè)人所得稅：90平方米以下，如果購(gòu)置2年以?xún)?nèi)，2年到5年，按核定征收1%，100萬(wàn)元*1%=1萬(wàn)元。如果購(gòu)置5年及以上的唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。如果購(gòu)置5年及以上，不是唯一生活用房，按核定征收1%，100萬(wàn)元*1%=1萬(wàn)元。90平方米以上的房屋，個(gè)人所得稅繳納與90平方米以下的一致。

　　契稅：90平方米以下，家庭首套和二套均為1%，即100萬(wàn)元*1%=1萬(wàn)元，90平方米以上的，家庭首套按1.5%征收，即100萬(wàn)元*1.5%=1.5萬(wàn)元，家庭二套按2%征收，即100萬(wàn)元*2%=2萬(wàn)元。此外，其他情況，契稅將按4%征收，即100萬(wàn)元*4%=4萬(wàn)元。

　　◎星沙時(shí)報(bào)記者 李丹