2018年1月19日浙江省海鹽縣人民法院公開審理了原告張培芬起訴被告宋鐘海、張月亞關于房屋買賣合同糾紛一案。

原告是訴求是請求判令：1、解除原、被告之間簽訂的房屋轉讓合同；2、被告承擔違約責任，向原告雙倍返還定金120000元，賠償原告損失暫計100000元（按該套房以商業(yè)用房當下的評估價格與購買價格差為準）；后原告該項訴請變更為雙倍返還定金120000元，賠償原告損失450000元；3、被告承擔本案的全部訴訟費用。

經(jīng)過審理法院查清的事實如下：2016年9月20日，原告與被告宋鐘海、張月亞簽訂海鹽縣房屋轉讓合同一份，雙方約定被告方將坐落在武原街道海豐西路283號保利一品花園5幢203室的房屋（建筑面積192.21平方米、自行車車庫面積7.80平方米）轉讓給原告；總價格1460000元，屬毛坯房；付款方式為雙方同意本合同簽訂生效起，原告向被告支付購房定金60000元（購房定金可抵作購房首付款），剩余房屋價款分2次支付被告。付款方式為：原告于2016年9月27日前首付被告購房款880000元；余款530000元更名結束付清。交房時間為在更名完成后交房。另外，合同還約定：被告承諾該房確保更名，更名費用由被告承擔；被告原房產公司首付款歸原告所有，被告盡拿1460000元（包括更名費）。房產中介方為夏福根和沈麗楓。同日，被告宋鐘海向原告出具收條一份，載明收到原告購買武原街道海豐西路283號保利一品花園5幢203室房屋定金60000元。后因二被告與第三人就更名事宜未協(xié)商成功，合同未繼續(xù)履行。2016年10月初，中介夏福根就如何返還定金及支付違約金對雙方當事人進行調解，因對中介費由誰付雙方未達成一致而未調解成功。2016年10月13日，第三人與案外人馬立言簽訂浙江省商品房買賣合同，將本案涉案房屋以總價1452542元（包括地下汽車位113000元）賣于馬立言?，F(xiàn)該房屋登記在馬立言名下。

另查明，本案房屋由二被告于2015年11月24日從第三人處購得，雙方簽訂了浙江省商品房買賣合同，約定該房屋總價為1249365元，并進行了房屋備案登記。2016年10月8日，二被告與第三人就簽訂的商品房買賣合同進行了撤銷。2017年9月18日，嘉興捷順房地產評估事務所有限公司出具房地產評估報告書，評估結果為：2016年11月8日本案房屋評估總價為1497500元；2017年9月14日（即評估當日）評估總價為2245200元。原告為此支付評估費6800元。

法院認為：原告與二被告之間簽訂的房屋轉讓合同是雙方當事人的真實意思表示，雙方應按約履行?，F(xiàn)該房屋產權已由案外人馬立言所有，事實上已履行不能，故原告要求解除與二被告之間簽訂的房屋轉讓合同，本院予以支持。本案爭議的焦點問題為：1、該合同未繼續(xù)履行系因原告違約還是被告違約？2、原告主張的損失能否得到賠償？

第一，關于誰違約的問題。本案中，雙方約定了于2016年9月27日前由原告支付被告880000元，二被告以原告未如期支付該款項為由認為系原告違約在先。對此，本院認為，從原告提供的其銀行明細賬單及儲蓄存單看，原告完全有財力支付該880000元，作為善意的購買人，以損失已支付的60000元定金為代價而不去支付該筆款項顯然有違原告意欲購房的初衷。此外，從原、被告提供的兩位中介的調查筆錄中，也沒有反映原告在交付定金后有不愿購買該房的意思表示。反觀二被告，從其答辯意見、追加第三人的理由到提交的與保利公司徐經(jīng)理的通話記錄等，二被告都提出合同履行不能系第三人原因導致更名不能，并非原告的原因。而辦理更名及承擔辦理更名費用均為二被告之義務。根據(jù)合同法第一百二十一條的規(guī)定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。故本案中即便誠如二被告所言是由第三人的原因導致更名不能，因原、被告在合同中明確約定更名事宜及費用均由二被告負責，且二被告承諾確保更名，故在本案中導致合同無法更名、合同無法繼續(xù)履行的違約責任應由二被告承擔。此外，從被告提供的與保利公司徐經(jīng)理的通話記錄可以看出，當時在協(xié)商房屋更名的事宜，保利公司要求被告方以繳納辦理房產證費用的方式進行處理，再將房屋過戶至買受人。故當時二被告并非沒有辦法繼續(xù)向原告履行合同，二被告選擇以更名存在法律上、事實上的不能而拒絕繼續(xù)履行合同，應向原告承擔相應的違約責任。

二、關于原告的損失如何確定的問題。因二被告違約導致合同未能繼續(xù)履行，原告適用定金罰則要求二被告雙倍返還定金共計120000元本院予以支持。對原告要二被告賠償房屋溢價款450000元的訴請，本院認為，我國合同法認可并支持可得利益損失，但同時也確立了可預見性和減損規(guī)則的原則。原告于2016年11月8日向本院起訴時，就已明確“解除房屋買賣合同，要求賠償損失”；此外，從原告提供的其對夏福根的調查筆錄中看出，在2016年10月初，夏福根就對雙方當事人如何返還定金及支付違約金進行過調解，只是因對中介費由誰付雙方未達成一致而未調解成功，故在2016年10月初時原告就已知成交無望，并已在與被告協(xié)商退賠等事宜。依據(jù)減損規(guī)則，買受人在采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償?shù)韧瑫r，可以進行替代房屋購買等措施防止損失擴大。本案中，原告僅繳納60000元定金，并未支付大部分房款，對原告進行替代交易并不造成影響。從2016年10月初至起訴時也已給予了原告一定的合理期間，故本院以原告起訴時的房屋評估價值考察原告的溢價損失，判斷原告的可得利益損失。根據(jù)評估公司出具的評估報告，在2016年11月8日的評估價值為1497500元，相較原告與二被告簽訂的房屋價格溢價37500元。原告在適用定金罰則時已完全彌補其受到的損失，故對原告要求二被告另行賠償450000元溢價款的主張不予支持，對于評估費用由原告自行承擔。

據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十五條、第一百一十六條、第一百一十九條、第一百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張培芬與被告宋鐘海、張月亞于2016年9月20日簽訂的房屋轉讓合同；

二、被告宋鐘海、張月亞于本判決生效之日起十日內雙倍返還原告張培芬定金120000元；

三、駁回原告的其他訴訟請求。

從判決來看可以獲得如下啟示：

1、在購買房屋時因第三人的原因不能履行合同屬于違約，需要向對方承擔違約責任和賠償損失，因此應當在不能履行合同的事宜發(fā)生后與對方積極協(xié)商。如需要第三人才能完成合同事宜的時候，應當另行和第三人進行約定，以防止第三人違約導致購房合同違約，并需要與第三人約定違約責任，以防止到時候無法追償。

2、根據(jù)合同法一百一十五條收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以收了定金后一定要履行合同義務否則將要承擔雙倍返還定金的責任。對于即約定違約金又約定定金的選擇適用定金或違約金條款，如果不足以賠償損失的還需要賠償損失，如果定金大于損失的只適用定金條款。

3、房屋未成交法院支持可得利益的損失，同時適用可預見性和減損規(guī)則的原則。本案中2016年10月初時經(jīng)過調解未達成一致，此時已可知成交無望。此時原告應當采取減損措施，使用替代方案。對于此后損失的擴大部分法院就不予支持了。房屋損失主要是指的不能履行合同后房屋的增值部分減去約定的成交價格，就構成了合同損失，這部分的金額只有37500元。因此損失小于定金違約。因此法院不予支持。